─「投資台灣三大方案」+「資金專法」→助漲房價？
─為何地主高價售地後會再加碼購地？

2021年下半年迄今，全台都籠罩在炒房與打炒房氛圍，不僅中央銀行連續祭出四次選擇性信用管制措施，內政部也擬加碼嚴懲炒作，更值得關注的是，連蔡英文總統也在元旦文告中三次提到抑制房價問題，由此顯見當前房價持續飆漲之嚴重性！

蔡英文總統元旦文告中三次提到房價問題

─僅宣示強力遏制不法炒作及囤積，無法彰顯政策壓抑決心

1.「在維持經濟動能的同時，我們必須有效的因應通膨、房價上漲的趨勢，使得經濟成長的果實，可以化為實質所得的增加，以及生活水準的提高」。

2.「物價和房價上漲，是今年全世界都要面臨的挑戰。去年下半年以來，我們運用公用事業緩漲機制，以及「健全房地產市場方案」的選擇性金融管制、稅改和行政查察措施，讓物價和房價的漲幅比其他國家稍微溫和」。

3.「我們也會透過穩定物價小組、健全房市小組，強力遏制不法炒作及囤積」。

中央銀行理監事聯席會議決議─再次修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」

依2021年12月16日中央銀行理監事聯席會議決議內容顯示，第四波打炒房措施已再度將房貸調降至四成，堪稱有史以來最嚴格的貸款限制！

央行表示，自2020年12月以來，三度調整選擇性信用管制措施迄今，已有助銀行降低授信風險，惟近期全體銀行不動產貸款集中度仍高，為強化管理銀行信用資源，避免流供囤房、囤地，再次修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，並自2021年12月17日起實施，主要修正重點如下： 「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，主要修正重點：

1.自然人購置高價住宅貸款及第３戶(含)以上購屋貸款之最高成數一律降為４成。

2.購地貸款最高成數降為５成，保留１成動工款，並要求借款人切結於一定期間內動工興建。

3.餘屋貸款最高成數降為４成。

4.工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。

由於第四波打炒房措施，已再將自然人購置高價住宅貸款及第三戶(含)以上購屋貸款、餘屋貸款與工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為四成，至於購地貸款最高成數雖降為五成，惟仍保留一成動工款，因此被形容為有史以來最嚴格的貸款成數限制。儘管如此，央行總裁更直言目前房市循環仍處於上升階段，明年房價可能繼續上漲，因此，選擇性信用管制措施還有調整空間。

由此顯見央行對於連續四波打炒房措施的效果仍舊抱持懷疑態度，主要原因仍在於當前過於氾濫的游資缺乏投資管道，尤其蔡總統在元旦文告中更進一步提到「行政院也已經宣布，『投資台灣三大方案』將再延長三年，我們預計，可以再為台灣帶來九千億元的投資，和四萬個工作機會」。

因此，就最近連續四波打炒房措施，再與投資台灣三大方案、資金匯回專法源源不絕的龐大資金浪潮效應相互對照，是否會導致打炒房效果大打折扣，都是相當值得進一步檢視之一大議題。

內政部擬修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」

─全面限制預售屋及新建成屋換約轉售，並建立檢舉機制

最近內政部擬修法嚴懲炒作，並就預售屋限制換約轉售、禁止炒作行為、解約申報登錄、管制私法人購屋與建立檢舉獎金機制，除違反前三項懲處高額罰款之外，對於違反禁止炒作行為這一項，還可處三年以下徒刑，由此顯見主管機關對於投機炒作之懲處將不惜再出重手，只是截至目前為止的四次選擇性信用管制與內政部所研擬的修正草案，僅修正「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」之處罰條款，是否真能立竿見影，仍有待後續持續追蹤觀察！

資金浪潮外溢效應vs.房地價格飆漲─ 投資台灣三大方案與資金專法再添柴火？

最近中央銀行副總裁陳南光表示，低利率是房價上漲的主因之一，其實，就實務現況加以深入探討，2018年之後，龐大的資金浪潮外溢效應更是助長房地價格飆漲的一大因素。

近年除原有龐大超額儲蓄之外，「投資台灣三大方案」(詳請參閱附圖)從2019年7月實施迄今，已順利引導資金回流超過1.5兆元，2021年12月行政院決定再延長三年至113年底；另外，自2019年8月15日起施行的「資金專法」(詳請參閱附圖)，亦引導逾3,500億元境外資金申請匯回。

雖然「投資台灣三大方案」與「資金專法」都有附帶投資規範限制，惟就台商回流資金實質購地擴廠之外溢效應，加上後續還有更多台商返台絡繹不絕之預期效應，更是導致地主高價售地之後再加碼購地、售地之惡性循環，終致截至目前為止，房地飆漲情況尚未止歇。

最近由於遠東集團在中國投資企業被控存在一系列違法違規事實，遭罰款和追稅4.74億元人民幣(約新台幣20.6億元)，並且收回閒置建設用地，國台辦表示完全是按「法定程序」處理；另外，也陸續有台灣演藝人員因涉稅務問題戶頭遭凍結等情事，導致有越來越多早年前往中國投資的企業亟思撤資回台投資擴廠，尤其是在「投資台灣三大方案」再延長三年情況下，國內資金勢必更加充沛，影響所及，一向被視為保值、抗通膨的各類房地產品必然很難在當前政府緩和壓抑政策下迅即反轉下跌。

於今，唯一能夠抑制房價的有效對策，應該還是要從持有稅、交易稅以及追查購屋資金來源多管齊下，才有可能壓抑持續飆漲的房價，至於市場景氣轉折可能還要等到明、後年預售建案大量完工交屋之後，才有可能在供給大於需求情況下逐漸呈現景氣趨緩走勢！

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