租賃住宅服務業這６年半來成長強勁，包租代管契約件數６年成長高達17倍，甚至即將催生出首家IPO的租賃住宅服務業者。顯見包租代管已經成為不動產業的新興藍海市場，也是房市不景氣下的一門好生意。

文／陳雅玲

孫先生從二十幾歲開始，就把買房當存錢，房子一間一間買，再作為隔租套房；光在台北市景美就有四十幾間，近年又投入桃園房市，總計擁有逾五十間套房出租。三年前，在朋友轉介下，他決定把原有由家族管理的出租套房交由包租代管業者管理，「現在，什麼麻煩事都沒了，只要負責看帳單的租金收入就好。」

目前孫先生任職於一家資訊公司，在他得知包租代管可以獲得補貼和租稅減免優惠，花了時間深入研究。他認為，政府既然這麼有誠意，與其被查逃漏稅，倒不如合法節稅、納管也不是一件壞事，「日本、新加坡的趨勢都是交由專業管理，省下很多不必要的麻煩和時間。」他也積極建議擁有房子出租的親友，都加入包租代管。

有愈來愈多的包租公，像孫先生一樣願意把房屋交給專業管理。根據內政部地政司統計，全台包租代管的契約件數，去年底累計達十萬一千件，六年多來成長了十七倍；若單以社宅包租代管來看，截至今年三月底的最新數字，有效契約數達八．八萬戶，估計參與包租代管的房東至少也有五萬七千多位。

現況｜完成立法納管 六年成長十七倍

為何包租代管會興起？二○一七年是台灣租賃住宅服務業（簡稱租服業）的轉捩年。當年，行政院核定社會住宅興辦計畫，在小英政府任內訂下完成八年二十萬戶目標；其中，十二萬戶採直接興建，另外八萬戶則藉由包租代管媒合來完成。因此自一七年至二三年，政府陸續推動四期社宅包租代管計畫，並編列三二八億元經費，除了提供各項補貼措施，還祭出房東持有稅減免、提高免稅額扣抵。

另一方面，立法院一七年底也通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱《租賃專法》），完善了對租賃住宅產業的規範。

當時從喧騰一時的張淑晶惡房東詐騙事件，到新北中和區一棟公寓出租套房釀九死二傷火災，長期地下化的租屋市場失序現象浮出台面。隨著《租賃專法》上路，不僅建立租賃定型化契約全面規範雙方權利義務、包租代管專業服務制度、房東將房屋交由專業管理可享租稅優惠，而從事包租或代管的租服業也成為特許行業。

在政府政策獎勵及法規完善下，六年半來，台灣租服業迅速崛起。截至今年三月底，租服業登記家數已來到一八二六家，與過去僅約二百家大相逕庭；其中，最具代表性的業界龍頭兆基屋管，甚至挑戰成為首家ＩＰＯ的租服業者，目標訂在二六年上市櫃掛牌。

政府近年加速社宅供給，社宅包租代管在完善法制面和政策扶植下顯現成果。

過程｜政策利多推動 收服千戶等級房東

回顧這一路推動過程，租服業者普遍感慨，過去房屋出租多數是房東以個人形態為主，或是業者依附在不動產經紀業，租屋市場如地下黑市，無法可管，房東更不願曝光房屋出租的事實，以規避租屋收入被課稅；因此，「剛開始許多房東都以為我們是詐騙集團」。

租賃住宅服務業全聯會理事長鄭俊杰回憶，當時為了找出房東宣導政策，曾與地政局官員一起挨家挨戶去拜訪，看到張貼的出租廣告就打電話過去；「我們專門鎖定逢甲、東海等大學學區，最後還真的找到五位大房東，手上不乏管理千戶套房，現在都輔導成為租服業合法業者了」。

目前，租服業全台有十九個地方公會，培訓租賃住宅管理人員取得專業證照者逾兩萬人左右。截至二月底，業者繳交營業保證金額為三億一八八○萬元，而今年一月單月就增加九三○萬元；依規定，營業保證金繳付是根據管理一五○戶以下繳交十五萬元，每增加百戶繳交十萬元，以此類推最高上限五百萬元，足見包租代管戶數成長速度可觀。

現象｜規模經濟漸顯現 市場趨透明化

不過，租服業即將邁入第七年，產業發展轉趨成熟，綜觀各家業者和學者的看法，有幾項現象值得關注：

一、業者愈來愈有規模經濟。包租代管是按件計酬，以一般代管來說，初次媒合服務費跟房東收取租金一個月、房客半個月，代管費每月按租金一定比率收取，市場行情約一○至一五％；顯示只要管理良好，就能創造可觀的被動式收入。

業界以管理八百戶為大型業者，粗估全台約有二十八家業者具規模經濟。政治大學地政系助理教授江穎慧表示，分析社宅包租代管有效契約件數可發現，整體市場產生「大者恆大、市場集中化」現象，以六都來說，約九成市場由前六○％的大型業者拿下。目前從多家大型業者的發展趨勢來看，不乏先進者挾著品牌優勢，跨縣市持續拓點擴張版圖，更視台中為下一個潛力市場。

二、市場規模續擴大。多項政策利於租賃市場，像是三百億元租金補貼，今年上路的租金支出改列入十八萬元特別扣除額，以及房屋稅二．○開徵，鼓勵非自住戶公益出租，享有一．二％自住房屋稅率、地價稅也有減免等規定。

新北市租服公會理事長王則人認為，這會加速租屋黑市透明化，促使房東更願意合法報稅，並委託專業管理，而這股風氣是會感染其他房東。

他並直言：「租服業這一、二年會進入爆發高峰期！」此外，Speedo速執行長廖智賢也明顯感受，建商受房市不景氣、房屋稅二．○、房地合一稅二．○等影響，也有餘屋釋出委由包租代管的趨勢。

商機｜多角化經營 家電租借也能賺錢

三、衍生商機多角化經營。王則人觀察：「租服業與不動產經紀業最大的不同，就是這個行業太多元！」包租代管除了單純管理住宅，各家業者也發展出多元經營模式，有的橫跨代管旅館、停車場、商務辦公室、包租整棟針對不同族群打造共生公寓，也有的串起租管售一條龍服務，「就連清洗冷氣機也是商機」。

值得注意的是，租服業者服務房東、房客兩端客戶，彼此之間建立起緊密關係，可發展會員經濟。每家業者背景不同，發展經營模式也不盡相同；例如，兆基屋管就把自己定位成「生活服務業」，為房客提供知名家電品牌租借服務，房東則規畫提供高資產族精緻服務，計畫籌措平台與異業結盟，鎖定服務二萬多位房東客群。

此外，江穎慧也注意到，《租賃專法》上路讓租賃市場可蒐集的資訊大幅成長，這些過去幾年累積的大量租屋資料，不僅導引台灣租屋市場更加透明化，並能應用於政府機關的業務查核、經常性統計報告，而未來更能與跨部門數據整合、分析，找到過去未能發現的政策盲區，進而精進公共政策的推動。「像是運用在掌握不同區域、不同族群的租賃需求，未來也能作為社宅興建選址的依據。」江穎慧指出。

儘管租賃市場看好，然而業者競爭者眾，大大小小近兩千家。江穎慧認為，租服業進入門檻不高，加上又有社宅包租代管補貼，致使不少小型業者冒出頭，難免會有從業人員專業度參差不齊的現象。因此，她認為接下來的政策補貼應該適度調整分配，或建立起評鑑機制。

台北市租服公會創會理事長陳柏勳也不諱言：「社宅包租代管對業者來說，是一門消費者不用付費的生意；但當政策性補貼有一天落日，就是對業者考驗的開始，要面對的是如何讓房東願意掏出口袋裡的錢請你代管！」他認為，立足租服業想要脫穎而出，除了專業度，最重要的是回歸產業本質，做包管就是投入裝修，轉租為市價增加營收，而如何創造市價就各憑本事；至於做代管如何提升服務讓消費者付費，重要在於保有人與人之間的「溫度服務」。

▲租服業者朝向多角化經營，近期也有與品牌家電業者合作，提供家電租借服務。

展望｜補貼應有評鑑服務缺口待解決

陳柏勳進一步說明，從事包租代管要掌握區域性，在雙北以外的其他縣市，高就業地區才有高租賃需求，但因租金偏低，要立於不敗就要衝量能；而台北市不同於其他縣市，逾七成是老屋，有很多老舊沒有活化資產，包租就有很大的潛在市場。他強調，這個行業沒有捷徑，只有一棟一戶慢慢累積經營。

在政府政策的推動下，國內租服業經歷了快速成長，但也面臨著挑戰，包括同業競爭挖人挖物件，隨著管理規模擴大，服務管理品質如何跟上，以及對弱勢族群服務的缺口有待解決。此外，在發展的同時，產業界也應致力於培訓專業人才、建立起防範風險的機制，減少房東、房客與業者可能產生的糾紛。

未來，在總統賴清德提出的「百萬租屋家庭支持計畫」激勵下，八年二十五萬戶包租代管的市場量能，將成為台灣租服業再攀高峰的新動能… 閱讀完整內容