都更量能創25年新高 核准件數突破4千件

撰文／陳雅玲

延宕至少22年、屋齡超過50年的「水源整宅二、三期」，終於今年8月傳來好消息！該案在台北市住都中心協助下，完成與負責興建出資者簽約，將啟動拆屋重建的程序，這是少見大規模全私有土地的公辦都更案，再次把公辦都更量能推向另一境界。

近年來，政府勇敢帶頭衝推動都市更新，自2019年《都更條例》修法，納入「政府主導專章」，明確規範政府主導都市更新執行機制，促使公辦都更量能加速。首先，從設立行政法人專責機構著手，由中央率先設立國家級住都中心，緊接地方各縣市像是台北市、新北市、桃園市相繼成立，高雄預定明年也將揭牌營運。

公私部門協力進擊

都更量能創25年新高

政府的角色從過去只是推動政策性引導，轉變成主動跳下去擔任實施者。根據內政部統計，自總統蔡英文上任以來，公辦都更成功招商已達45案，民間投資資金達3386億元，知名成功案例，包括「信義兒福」、「水源整宅二、三期」、「斯文里三期」、「永和大陳」等等，都是停擺多年難以整合的案件。以國家住都中心來說，成立5年來已完成11起招商成功的都更案，手上還有36件在執行中。

內政部部長林右昌表示，台灣城市發展已逾百年，隨著經濟成長，國人平均所得逐年增加，甚至去年首度超越南韓，不過國內經濟成長並未反映到居住環境與生活品質，舊有街區巷弄狹窄、公共設施及災害預防不足等問題，惟有透過都市更新重塑都市機能來解決。

由政府主導大規模都市更新，對於環境窳陋或財務狀況不佳的更新地區，建商不願進場整合，由政府出面藉由大規模都更，樹立起指標性案件，更是希望引發民間一同參與都更的漣漪效應。

都市更新最主要的兩股推力，除了公辦都更，更是要集民間眾人之力，特別是隨著政策利多釋出，法規制度漸趨鬆綁，民辦都更量能更是大躍進。回顧2017年危老條例上路，解開國內長達近10年都更窒礙難行的僵局，2019年「都更三法」全數到位，老屋重建自此進入爆量的起飛期，申請重建件數呈仰角式增速，迄今都更危老核准案已經正式突破4千件。

攤開統計數字來看，都更案量從過去年平均40案，如今年平均80案，《危老條例》實施6年來，截至6月底核准3072案，平均每年有5百案，這是國內實施都更25年來最大的量能。據安信建經統計，全台申請拆除執照約有3500餘件、台北市就占有1300多件，也是創下24年新高，見證老屋重建已經邁入新的里程碑。

市場平添變數

工料雙漲難解形成挑戰

不過，都更危老推動的火熱之際，近1、2年市場面臨工料雙漲嚴峻的挑戰，又恰逢打炒房政策發酵、平均地權條例修法，為都更危老重建平添變數。「以諸多環境變數來看，對都更危老重建影響最大的，還是營建成本上漲，」第一銀行法人金融業務處副處長林峻嘉表示，目前營建成本漲幅不止2、3成，不具經濟規模的小基地漲幅甚至達1倍，造成不少建商對合建案觀望縮手，加上現今不動產買氣減緩，房價出現天花板，多少都會影響建商投入都更危老的想法。

一家知名建商表示，市場不確定因素提高，缺工缺料難解，營建工期的時程很難說得準，對建商而言，當時整合說的條件，到後面該如何如期執行增添困難度，現在對都更案更不敢冒然出手。

在這樣環境因素下，建商為了維持利潤，只能拉高合建分配比，尚在整合中，一談到這就無法和地主談下去；有的簽完約的案子，重談難度高，建商就轉成全案管理放棄合建分屋，改採委建方式只賺管理費用，由地主自主重建負擔興建成本。也因為如此，地主型的自主重建案有轉趨變多的趨勢。

把握重建時機

建商緊縮 地主有利申請融資

面對市場變化，如何能夠順利老屋重建成了現今地主和住戶關注重點。綜合多位專家看法，最好掌握以下5大步驟的眉角，才能讓老屋加快速度重建，免受外在環境、景氣不明的影響。

一是了解政策法規：對都更危老重建無論中央和地方都是大力支持。現今公辦都更量能擴大，地主要重建也可尋找政府協助導入專業服務，像是過去公有土地面積要高於8成以上，政府才會介入主導，如今雙北市各自成立住都中心，只要地主凝聚共識整合到一定同意比例，就能申請政府協助，像是台北市「7599專案」、新北市「580專案」即是如此。

對於危險建物像是海砂屋，政府立場是採行主動迅劃、速審、代拆加速推，像是北市的「0.968」專案，只要海砂屋都更案同意比例達到90%，則比照168專案，6個月完成事業計畫核定，8個月核定權利事業計畫，以專案快軌方式，由專人每周控管進度，優先辦理。

二是釐清資金措籌來源：對重建資金哪裡來？社區住戶和地主一開始就要想清楚，到底願不願意出錢這件事？不願意出錢就是找建商合建，由建商出資共同分配重建後的房地，以抵付興建成本；如果地主願意出錢，就是自行當建商、股東的概念向銀行融資，重建後價值全歸住戶共享及所有。

一般自主重建資金可分為「前期費用」、「興建工程款」，前期費用依基地規模而異，一般來說費用不高，但需要住戶自掏腰包支應，直至重建計畫核定後即能向銀行融資貸款。以一銀來說，多數案件是能申請到全額貸款，也就是銀行會積極協助，但若原先地主的債信不良或沒有收入，則可轉由第二代貸款或是擔任連保人等模式。

另外，政府為鼓勵自主更新也提供經費補助，包含立案後的更新會、事業計畫、權利變換計畫等分階段提供補助，以雙北為例，相關補助款上限分別為580萬元和630萬元。

打破舊有觀念

居住安全遠勝於計算價值

三是挑選專業團隊：有意重建地主，多數會想找建商合建，首要看重就是品牌信譽與履約能力，不過值得注意的是，現在建商不像以前，冠霖都市更新事業總經理林育全觀察，時下市場氛圍，知名品牌建商不是不進場，而是開始挑選案子開發，像是基地位置良好、社區自行整合到一定比例，能降低時間成本，同時也要評估案子去化風險低，建商比較願意進場。

除外，現今營建成本上漲衝擊中小建商，偶傳爛尾樓一事，安信建經資深協理林進雄表示，目前銀行也開始資金緊縮，要求建商先有一筆自籌資金，再搭配融資款，甚至未來有可能規定結構體有6成完成度才能動用資金，對中小型建商自籌資金形成考驗，這也是地主必須要注意的。

地主如欲自行重建，就必須委託專業管理團隊統籌執行全案重建過程的大小事務，就是所謂「全案管理」，一般常見有建經公司、中小型建商、建築團隊等，甚至都更推動師都有負責這項業務。

林進雄表示，建經公司可幫助地主，從開始協助成立法人組織或更新會，協助籌措資金，到遴選建築師、營造廠、估價師、找融資銀行到營造監督、餘屋銷售管理等一條龍服務。在委託這類型專業團隊，最好抱持彼此是夥伴關係，在高度互信基礎下，專業團隊能分析各類型方案的利害關係，讓身為股東地主做出最後正確決策。

在專業團隊的選擇上，公司新舊不是問題，重要是組成團隊的這群人所累積的經驗值，有順利完成的案件可供檢視。¬當接觸的團隊願意代墊前期費用、有折讓空間，地主要思索對價關係是否合理，避免貪到便宜卻有損品質。此外，專業團隊合作的金融機構、建經公司及代銷公司也要納入評估項目。 四是清楚房屋立地條件：參與老屋重建，住戶和地主莫不關心更新後分配坪數和價值，但重建後坪數的關鍵在於容積，法規明訂每一塊土地使用分區，其容積率和建蔽率；換言之，「每一塊土地位在哪裡，命格早就決定好了」，地主參與都更危老需認清立地條件，還有過去新舊房屋容積有所差異。

歐亞不動產估價師聯合事務所經理謝宗廷表示，房屋立地條件主要看三大部分，分別是土地使用分區、臨路條件、土地持分大小決定更新後分回面積。一般來說，以台北市最多住三使用分區來說，基本上5樓公寓很難一坪換回一坪，就在於立地條件。因為以更新後建物的公設比30%來說，舊屋1坪換回新屋1坪「室內空間」的登記坪，應已變成1.428倍的面積，而且更新後總增值利益可達舊屋價值的1.5至2倍以上，再糾結於「一坪換回一坪」只是讓更新重建之路走得更辛苦。

五是正確的觀念與心態：一個都更案要成功，在於政府、建商、住戶三方合作，更重要是整合、專業和資金也不能欠缺。當中，地主整合決定了都更危老能否成功的關鍵因素。對於如何整合？跨出重建第一步的根本，不在於仰賴外界的整合，而在於住戶本身，不妨試著把陌生鄰居變成好鄰居，增加社區互動熱絡、彼此熟識，有助於凝聚社區共識，讓訊息有效傳達，避免道聽塗說造成分裂。

其實，居住安全的重要性遠遠勝於計算換回坪數差了多少，都更危老最重要的目的正是汰換耐震不足、消防設施欠缺及水電管線老舊，擺脫對住家生命財產安全的威脅，這也是都市更新為何迫切且具必要性。

內政部政務次長花敬群表示，國內列為危險大樓達400多棟，接下來，中央將與地方政府協力針對危險高樓層集合住宅輔導重建，預計先鎖定個案輔導，研擬透過公辦都更方式，下半年將提報行政院計畫。當住戶居住的環境潛藏危險，像是耐震能力評估結果ID值小於0.35的危險建物、海砂屋，政府不僅降低同意門檻，並導入專業團隊予以協助，以速審方式處理。

在現今都更危老愈趨成熟之下，不論是政策法令鬆綁、專業技術的成熟，能否重建最大因素還是在於住戶本身，只有愈早意識到重建後帶來的居住安全，才能在現今雜音紛沓的房市，排除萬難更快、更順利的完成重建。 閱讀完整內容