房市自從去年第四季開始反轉下修以來，今年上半年六都交易量年縮26.6%，第三季交易量仍然不見起色，面對房市下修銷售率不佳，許多建商開始把工期拉長，進行一場持久戰。

筆者認為建商苦打「遞延戰」續命，主要有五個理由：

一、市況不好、購屋者觀望，銷售率不佳：在市場信心不足，預期房價下跌的氛圍下，購屋者持續觀望，預售銷售率慘跌，成屋交易量緊縮，不願降價就只好拉長工期等待機會。

二、被迫18個月開工，以拖待變：去年第一季受新青安熱潮影響，建商大肆獵地，土地交易成長倍數大幅增加，這些已購土地被迫18個月要開工，否則土融會被收回，因此，只好先開工再慢慢蓋，以拖待變。

三、快完工的建案因貸款困難問題，只好拖延交屋：目前受央行七波限貸影響，接近交屋的建商，面對限貸困境，暫時無法解決交屋的問題，並且面對完工償還土建融壓力，不但客戶貸款問題重重，自己餘屋也受到影響，因此，只好拖延交屋。

四、建商口袋深、不願大幅降價，只好慢慢蓋、慢慢賣：口袋深的建商在銷售率不佳的狀況下，又不願大幅降價，寧可慢慢蓋，預期資金可撐兩年的建商就期待兩年後景氣回春時再出清餘屋。

五、部分小建商銷售收入不敷營建支出，賣多少蓋多少：小建商資金斷鏈比大建商嚴重，銷售不佳的建案為恐收入不敷營建工程支出只能慢慢蓋，能賣多少就蓋多少，還是以拖待變。

至於建築工程能拖多久？依一般大樓而言，地下層每層容許工作天四個月、地上層三個月，十五層以上建築工期就長達五至八年不等，部分地方政府容許延長二年，另外還有法令續命條款，得以延長工期：

1.因天災地變等不可抗力之事由，致賣方不能施工者，其停工期間。

2.因政府法令變更或其他非可歸責於賣方之事由發生時，其影響期間。

建商打持久戰 對市場產生三種不良的演變結果

現階段建商若資金流沒問題，藉建築工程拖延打持久戰，就可避過景氣最蕭條的階段，但建商打持久戰，對市場也會產生三種不良的演變結果：

(一)市場供給量越多，對銷售越不利，價格越賣越低。

(二)短期限貸不鬆綁，交屋再拖易起糾紛。

(三)小建商銷售不佳不敷營建支出，容易出現爛尾樓。



房市應重視三大問題：資金斷鏈、預售解約潮、爛尾樓

綜觀上述可能發生的不良結果，政府似乎不以為意，內政部仍然認為市場沒那麼壞，預售解約潮也沒那麼多，房仲業店倒不減反增，央行也沒有要對限貸鬆綁的跡象，問題是市場資金斷鏈的確嚴重，近年預售解約潮是過去2.6倍，逾放持續擴增，爛尾樓也不斷出現，種種訊息都在警告市場山雨欲來的前兆。

但目前中央銀行政策仍無法貼近市場，過去七波央行大舉居住正義大旗以化療式限貸打房，不但沒有教訓到投資客，反而傷及無辜的產業與民眾，並綁架了自住購屋的交易行為，扭曲市場自由機制，正常的首購與換屋都遭受池魚之殃，且打房政策施行溯及既往，預售屋才會面臨解約潮不斷增加的窘境，整體房產政策都完全繫在非主管機關的央行身上，一切房產政策只靠央行限貸打房政策，不但難以治標，更難以治本… 閱讀完整內容