起家厝變養老金

三種金融工具 讓老後居住選擇更多元

一輩子只存了一棟房子，要養老就只能賣房嗎？金融機構現在提供逆向貸款、信託、保險三大工具，讓長者不用擔心現金不足，也能實現自宅安老。

文／洪綾襄

▲資金較充裕的長輩，可利用信託和保險讓老後生活更豐富。潘重安／攝

七十三歲的林先生年輕時就北上謀生， 工作一輩子，在新北市樹林區攢了一棟四樓透天厝。但七十歲後體力每況愈下，讓他開始思考養老居住問題。

他坦言，透天厝有各種好處，但實在不適合老人，不只打掃費力，拜拜更是大工程。每次他都要從一樓廚房，把菜碗一一端到頂樓公媽廳，上上下下，險象環生。

由於新北捷運將延伸到樹林，房價漲了一大波，「是不是該趁好價，賣房養老？」他算了算，如果賣掉房子，改住養生宅，以一個人月費五萬元估算，他和老婆應該可以住到九十歲；但要是錢花完了人還沒死，或是小孩開口要錢，就麻煩了。他捨不得賣掉起家厝，而手上現金又不夠。

以房養老｜開辦十年　平均月領二萬餘

在台灣，住宅自有率高達八五％，但多的是「一生只存到一棟房子」、現金不足、住不起安養機構的長者。據內政部統計，截至二○二三年六月底，全台六十五歲以上長者，有逾一三％住在無電梯公寓中，換算下來有超過五十五萬人，住在沒有無障礙設施的房子裡。

為了解決民眾在宅養老的需求，金融機構現已提供「以房養老」、「安養信託」和實物給付的長照保險三大工具，提供樂齡生活的周邊服務，讓長輩能安心在自宅養老。

首先，「以房養老」就是將名下不動產「逆向抵押貸款」給銀行，由銀行評估房子的價值與貸款期限，扣除掉利息後，一次性或每個月提供資金給屋主，作為養老金。從一五年開辦至今已十年，今年累計案件將破萬。

▲「以房養老」為公股行庫提供逆向貸款資金，讓長輩老後居住選擇有更多可能。彭世杰／攝

安養信託｜資金充裕　提前做財產管理

承辦「以房養老」逾三成業務量的合作金庫銀行觀察，該行八成申請案件都來自直轄市六都，平均每件核准額度約為六百多萬元。有四成為六十五到七十五歲的屋主，貸款年限多為二十到三十五年；不過依不動產區位的不同，貸款成數介於六成到七成，平均每件每月撥付金額為二．八萬元。

以房養老貸出的款項雖然不足以支持長者改住熱門豪華的養生宅，但長者每月能獲得一筆穩定的生活費，也可減輕兒女的奉養壓力。長輩百年後，繼承人（們）只要在繼承房地所有權後，向金融機構改為一般房貸並完成還款，還是能繼續保有該筆房產。

要是屋主在貸款期間身故，或想中途解約的話怎麼辦？合庫透露，的確曾發生因兒女意見不合，而被迫提前清償貸款的狀況，但為了確保長者權益，銀行會定期關懷；如果屋主身故，繼承人有三到六個月的時間處理繼承並清償貸款。

第一銀行的以房養老業務，則鎖定三大客群：名下有不動產但無人繼承的單身銀髮族、家中每月生活開銷較高且有長期照顧需求的三明治族，以及生活無虞想要享受人生的高資產客戶。第一銀行建議，這三大族群應盡早規畫退休後的收入來源，以及醫療預備金，預防有大筆安養或長照資金需求時，求救無門，亦可結合安養信託、不動產保全型信託等做整體資產規畫。

而「安養信託」，則適合資金或現金流較為充裕的長輩，在健康、思慮周全時，提前和受託機構（如銀行），結合財產管理與人身照顧服務，討論自己的老後生活安排，如此一來也可以實現在宅安心養老。

以合庫為例，旗下信用卡「合庫樂活卡」就是鎖定樂齡族群日常會消費的商家簽約，像是有機餐飲或是醫材藥局，除了刷卡之外，若有參與該行以房養老、安養信託、投保保險者，還會有加碼現金回饋，開辦至今已經發行六萬多張。

長照保險｜現金給付　民眾接受度高

保險方面，國外現已有實物給付的長照險，也就是當保戶的身心狀況符合長期照護狀態時，保險公司就會提供居家無障礙修繕、輔具或交通接送、甚至入住長照機構等服務。不過目前國內長照險均為現金給付，只有一張由台灣人壽與中化銀髮合作所推出實物給付的團體保險，保戶若達到理賠狀態，就會有中化銀髮的照護管理師，提供居家照顧、居家復能、失智、癌症照顧等整合性客製化長照服務。

不過台灣人壽觀察，從二○年上市至今，目前民眾對「實物給付」接受度，相較「現金給付」為低，又偏好具有彈性且多元的選擇，是目前市面上僅有一家業者推出的主因。不過去年台壽又針對有高齡者的家庭，推出「健康樂活管家」，串聯銀髮需求與店家。

超高齡社會的居住服務需求就像是「房間裡的大象」，過去被人們長期忽視，如今被點出大象存在時，眾人才驚覺如此沉重，未來勢必還有更多健康養老需求亟待開發… 閱讀完整內容