一般人認為，買房就是準備一筆「頭期款」，之後就是辦貸款，但是要免於被詐騙，專家建議，要多多認識房子的「產權登記」，才更有保障。

文．顏瓊真

根據內政部統計月報顯示，去(2023)年全國買賣移轉量為30萬6,971棟，代表過去一年有30多萬人買房，但去年進場的人，你知道你買的房子，產權登記是何種樣貌嗎？

買屋前的必要常識

僑馥建經指出，產權登記十分重要！購買前，可先了解房屋、土地產權與使用情形，以保障自身權益及避免糾紛發生。所謂的「產權登記」，也稱財產所有權登記，主要是明確劃分財產權利的歸屬，避免糾紛及繼承問題。

僑馥建經表示，一般來說，剛完工的合法建物會進行第一次測量，並辦理建物第一次所有權登記，就是「保存登記」，但現行法規並未強制規定不動產要辦「保存登記」。

因此，過往有很多「自地自建」的地主，認為房子都是其一輩子要居住的，又沒有要賣，因此，就不會去辦理保存登記。

但是，萬一在其生前，想要把房子「贈與」給下一代時，由於產權的移轉以登記主義為主，這時可能要去補辦登記，房地才有辦法辦理移轉登記。

另外，萬一其年老過世，房地要由下一代繼承時，也要辦所有權繼承登記，這時，也是要補辦保存登記才行。

所有權外還有他項權利

此外，如果房子想要申請房屋貸款，銀行都會針對該房地進行「抵押權設定」，故沒有辦保存登記的房子是很難跟銀行借到貸款的。另若順利申請到房貸，銀行為確保其債權，則會在不動產的登記上申請設定抵押權，而在房子及土地的權狀上會有「他項權利」登記。

僑馥建經表示，除了建物保存登記以外的財產權利，還包括抵押權(常見且影響較大)、地上權、不動產役權、典權、農育權及耕作權。

而常見的產權登記，以「所有權」、「使用權」及「地上權」為主，其中，「所有權」的定義是，擁有房屋及土地的所有權及使用權；「使用權」是指擁有房屋及土地的使用權，但沒有所有權；至於「地上權」則是房屋具有所有權及使用權，而土地則只有使用權，說白話些，就是房子是你的，你在用，但土地是向地主租用的。

在台灣，因為房價高漲，很多人買不起房，此外，政府的土地一旦賣掉，就沒有了，因此，出現不少政府的土地，以設定地上權方式，由建商來投標，之後，大量興建「地上權房屋」，其使用期限大多50年，後來延長至70年。

由於購買「地上權房屋」，並沒有土地所有權，因此，取得房屋所有權及使用權的價格就會比較便宜，一般大約是市價的六至七折左右，曾一度讓購屋者趨之若鶩。

看懂產權登記 邁開防詐第一步

而對民眾來說，要購買中古屋，除了確認房地是否合法登記外，應多多認識「產權登記」；另在房屋詐騙事件頻傳之際，購屋者可請房仲協助做產權調查，確認該中古屋的「賣方」是不是真正的所有權人，以免遭詐騙集團所騙。

此外，買賣雙方簽約後，應於一個月內向地政事務所辦理所有權移轉登記，保障雙方權益，以免逾期遭罰鍰。僑馥建經另表示，若購買土地，或進行土地地目變更時，須在法定期間內向地政機關辦理登記；另有合併土地使用時，需填寫申請書及向地政機關申請及繳納相關費用。

隨著高齡社會化，未辦理或逾期繼承登記的情況越來越多，加上政府於2016年實施「房地合一稅」後，有關房地產的相關稅負極為複雜，民眾除了準備一筆「頭期款(自備款)」外，有關房地產的相關事宜，了解愈多，愈能防止被詐騙，另對權益的維護也就愈有保障。 閱讀完整內容