匯率升值對房價影響有限

房市走升 尚有4大變數

撰文：楊明峰

今年單日升幅創下近5月初，新台幣急升，40年新高，引發外界憂心，熱錢是否會再度湧入，重演1985年廣場協議後，台北房價5年飆漲3倍的瘋狂時代？

自4月起，新台幣兌美元匯率開始走升，從33.27元一路升至31.9元，五一連假後僅兩個交易日內急升逾6%。5月5日盤中更一度觸及29.59元，創1988年以來最大單日升幅。央行總裁楊金龍出面喊話後，匯率才回穩至30元以上（詳見圖1）。

那麼，這波升值究竟是短暫波動，還是長期趨勢的開始？外匯專家李其展指出，有兩大因素短期支撐新台幣走強：

1.台灣2025年第1季GDP（國內生產毛額）概估達5.37%，經濟基本面穩健。

2.美元指數轉弱，推升非美元貨幣整體升勢。

若未來美國聯準會（Fed）進一步降息，美元將可能續弱，資金恐轉向新興市場，新台幣可望延續升勢，形成一波中期趨勢。

儘管美國總統川普（Donald Trump）尚未明言弱勢美元為其既定政策，但市場普遍預估，為強化美國製造業與改善貿易逆差，弱勢美元勢必成為政策選項之一。景文科技大學財金系副教授章定煊指出，川普政策核心在加強出口，「將美國商品輸出至全世界」，若再搭配關稅與匯率施壓，將強化新台幣升值壓力，台灣出口型企業將首當其衝。

美元轉弱、新台幣走升，房市會出現什麼變化？吉家網不動產董事長李同榮整理歷史3次升值循環如下（詳見表1）：

1985∼1990年：新台幣從39.85元升至26.89元，升值幅度達32.5%。台北房價從每坪5萬元飆至20萬元，加權指數由約830點升至1萬2,682點。但1990年泡沫破裂後，股市與房市雙雙重挫，經濟成長率也由雙位數降至約8%。

2002∼2011年：新台幣從34.58元升至29.46元，升值幅度14.81%。台北房價由每坪23萬元漲至55萬元，漲幅約1.39倍，10年平均經濟增長率約4.7%，較前10年平均值減少1個百分點。

2016∼2022年：新台幣從33.32元漲至29.78元，升值幅度10.62%。房價先跌2年半再漲3年半，從55萬9,700元漲至68萬4,300元，漲幅約22.3%，經濟成長率平均約3.5%，較前7年平均值增加0.2個百分點。

其中，1985年廣場協議成為匯率升值的轉捩點，日本與台灣皆被迫讓貨幣升值，熱錢大量湧入，推升資產價格至頂點而走向泡沫，當1990年泡沫破裂後，日本陷入失落30年，台灣房市也進入10年休耕期。

從3特徵觀察 匯率變動對房市影響

李同榮指出，新台幣升值雖會短期提振資產信心，但台灣房市正處於結構性修正階段，升值僅為短多支撐，無法逆轉原先走空的趨勢。

這波升值來自全球貿易秩序的重組，與地緣政治的角力，很可能成為新台幣第4次升值循環的起點。李同榮認為，美方透過加徵關稅施壓，後續可能要求匯率讓步。一旦新台幣升至28元，升幅逾15%，將對出口與產業競爭力產生結構性衝擊。

從歷史經驗看，匯率變動對房市影響具3特徵：

特徵1》預期心理作用

升值引發資產上漲預期，帶動購屋信心，尤其在股市同步走強時，資金更可能流向房地產。

特徵2》熱錢間接支撐

升值往往伴隨外資流入，推升市場流動性，有利資金寬鬆，但在信貸緊縮下效果遞減。

特徵3》滯後與遞減

與股市不同，房市受升值反應慢，影響多與信貸條件及股市行情同步發酵，匯率非單一驅動因素。

總結來說，匯率升值若未與經濟復甦、股市上揚與信貸鬆綁配合，對房市實質刺激效果有限，通常僅為短多，而非長多。

此外，專家普遍認為，現今升值環境與1985年截然不同，難以複製當年大多頭泡沫的走勢，其可能的變數如下：

變數1》限貸令比匯率推力更強：房市受第7波信用管制影響，第2戶與高價住宅限貸成數下滑及不動產資金的調控下，房貸成數受限，資金難湧入房市。

變數2》匯率與房市連動性遠低於股市（詳見圖2）：住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，熱錢通常先流向股市，房市因交易成本與稅制影響、反應較慢。資金若未在股市熱絡半年以上，難有效轉進房市。

變數3》政策不確定性高，資金觀望：川普政策反覆難測，增加市場不確定性，影響投資布局。台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛也指出，房市主力資金之一的壽險業，受美元資產評價損失，以及資本適足率壓力，投資房市意願減弱。

變數4》國際經濟環境與1980年代迥異：當年為全球化與低利率時代，美國主導廣場協議壓低美元，進一步引爆日本資產泡沫；如今全球高利率、地緣風險升高，聯手干預匯市的場景難再現，台灣產業結構，以及對匯率的反應程度也已轉變。

實務面，購屋市場目前呈觀望氣氛，預售市場推案謹慎、中古屋買氣低迷。若信貸環境未鬆綁，升值對房價提振，恐止於預期心理，無法轉化為實際買盤。

未來可觀察兩大關鍵指標：

1.美元指數走勢，若持續疲弱，有利新台幣續升。

2.新台幣匯率是否穩定在27元∼28元區間。馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，上一波房市大漲前，新台幣多維持在此區間，搭配經濟與股市同步走強，才具推升房價條件。

另從產業面觀察補充，全地產公司執行長黃楷鈞提出：

1.外資受法規限制多，資金難流向台灣不動產，並非國內主要買盤。

2.升值壓低建材成本，雖減輕建商壓力，但降價有限，加上信心不足，房價不易上漲。

匯率升值是影響市場的眾多變數之一，對股市雖可能有短期激勵，但房市反應較遲緩，是否翻多仍須觀察總體經濟表現、企業獲利與信用管制政策等變化。這波升值，若無法搭配經濟基本面支撐，終將難以撐起房市長線行情… 閱讀完整內容