銀行怎麼替你的房子估價？

買房只要準備成交價的兩成作自備款？事實上，銀行核貸不只看買方的財務條件，房屋鑑價同樣是關鍵。一旦鑑價低於成交價，自備款可能瞬間增加。銀行究竟怎麼替房子估價？買房前，又該如何避免意料之外的資金缺口？

文／黃信安

有民眾在新北五股洲子洋重劃區買下近千萬元中古屋，貸款時驚覺買在行情高點，問遍多家金融機構，都發現銀行鑑價不足，最後僅有信用合作社願意承作，最高只能貸成交價的七成，臨時得多籌近百萬元自備款。因無親友幫忙，他只好向融資公司借錢交屋，再趕快轉售，最後賠售幾十萬元。

「如果補不出來就是違約，近兩百萬元頭款可能就不見了。」中華民國不動產金融知識發展協會理事長呂崑富說，購屋族多誤以為有兩成自備款就能買房，一旦銀行鑑價低於成交價，原以為的八成房貸也會跟著打折，差額得由買方補。

正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出，房屋成交價是特定買賣雙方談出的結果，可能受到交易條件與買方喜好影響。銀行鑑價則是將房屋作為擔保品，衡量其市場價值，由於鑑價是房價的落後指標，市場多頭時可能低於行情，空頭時則可能高於行情。

值得注意的是，鑑價不是只有買房當下才會遇到。日後若想增貸，銀行同樣會重新鑑價，屋齡增長、行情變化都可能讓核貸金額不如預期。

呂崑富指出，銀行核貸時，買賣價與鑑價會「取其低」，作為貸款成數的計算基礎。一間成交一千萬元的房子，即使買方可以貸八成，銀行若只鑑價九百萬元，最高只能貸七百二十萬元，不是原先以為的八百萬元。


銀行估價各有一把尺

辦房貸還要分清楚房子「估不到」，還是買方「貸不到」。前者看房屋價值，後者看收入、負債、信用與還款能力，房子即使鑑價可以做到八成，也不代表買方一定貸得到八成。呂崑富形容，「銀行鑑價有時候真的很像玄學」。

特殊物件的鑑價差距可能更大。呂崑富就曾碰過同一間獨棟透天，一家銀行鑑價一千兩百萬元，另一家卻鑑價二千萬元，相差八百萬元。「屋主花三百萬元裝潢，買方喜歡、願意反映在成交價上，銀行卻未必認價。頂樓加蓋、一樓增建，或使用面積大於權狀也是如此。」中華民國地政士公會全聯會常務監事蕭琪琳舉例說。

二○二六年五月修訂的第十四號公報，希望金融機構增加第三方專業估價，方向已定，但尚未及於一般自住購屋。

目前一般住宅仍多由銀行內部鑑價，主管機關並未強制全面委外，第三方專業估價主要增加在高價住宅、企業金融及聯貸案件。相較於銀行端，估價師會實際現勘，特殊建材、裝修及周邊環境等銀行書面鑑價不易掌握的條件，也能納入估價考量。

簽約後進入風險空窗

有些較謹慎的仲介，在買方付訂、簽約以前，就會先請銀行初估，但這時初估回覆，和正式進件後仍可能有落差。「正式簽約，你拿著買賣合約書，還要有申請書、財力資料，這三個資料備齊，你才會有銀行真正的估價。」呂崑富說。正式進件後，銀行還會調閱聯徵、審查收入與負債，買方已經簽約，銀行最後願意借多少卻還沒確定，這段時間最容易形成資金缺口。

而預售屋風險更大，因為從簽約到交屋可能隔上數年。這段時間不只房價會變，買方的工作、收入及負債也可能不同，銀行授信政策同樣會調整。有些人買預售屋時，央行未祭出相關信用管制，原以為第二戶可以貸到八成，等到交屋時政策已經改變；如果又買在量體較大的蛋白區，銀行鑑價跟不上當初買價，貸款缺口可能進一步擴大。

呂崑富建議，能力許可下，買房民眾除了原先準備的自備款，最好再多留約一成資金餘裕，一旦銀行少貸，至少還有調度空間。除了查附近實價登錄，購屋族也可利用富邦、永豐等銀行及好時價等線上估價工具，先替房子摸個底。

「在下斡旋以前，就可以上網先做估價。萬一斡旋下成功了，價格下太高，就可能踩雷。」呂崑富建議，各家銀行初估結果可能不同，可以多找幾家交叉詢問。若已有預計申貸的銀行，也可以優先參考該行的線上初估，一般住宅後續若向同一家銀行申貸，除非是獨棟透天等特殊物件，線上初估與正式鑑價通常不會差距太大。

呂崑富也提醒，詢問初估時不要只丟一個地址，最好提供完整的土地、建物謄本及物件資料，讓承辦人員掌握產權與房屋狀況。碰到鑑價不足，如果承辦人員願意多花心力找附近案例、整理物件優點，再與鑑價人員溝通，鑑價仍有機會往上調整，「有時候就是差在這五％、十％。」


貸款不足特約先寫明

蕭琪琳表示，如果買方手上的錢很緊，非得貸到一定金額才能交屋，可以在簽約前與賣方協商「貸款不足特約」，例如約定至少要貸到多少金額或成數，若最後貸不到，雙方要怎麼處理，最好都先寫進契約。


▲是否鄰近交通建設，也是房屋鑑價的影響因素之一。
不過「貸不到八成」不代表買方一定可以解約。如果是房屋鑑價太低，下一個買方也可能碰到同樣問題，賣方較可能接受相關約定；如果房屋鑑價沒有問題，是買方收入、負債或信用條件不足，賣方通常不會願意承擔買方個人的授信問題。

正式核貸後如果還是貸不足，房屋鑑價太低，可以先向銀行確認鑑價依據、詢問能否申覆或再問其他銀行。一般公寓、大樓因附近比較案例較多，換銀行或申覆後鑑價通常不會出現太大的差距。

找保證人也不會改變房屋鑑價，「人的因素不會影響鑑價。」呂崑富說，只有房屋鑑價沒有問題、貸不足是卡在借款人條件時，才可回頭補充所得、財力證明，或依銀行規定增加保證人。

簽約前可以多找幾家銀行詢問，但正式送件不必一次撒到五、六家。「其實三家就差不多了。」呂崑富說，房貸最後只能選一家，同時送三家，承辦人員還有三分之一機會做到這筆房貸，若一次送到五家，就只剩五分之一，「有時候可能連送都不幫你送。」

核貸先看額度再看利率

等核貸條件出來後，呂崑富建議先看額度，也就是銀行願意貸多少錢，再看可以貸幾年，最後才比較利率。「額度大過於一切。利率最低的銀行，它不代表是最好的銀行。最適合的銀行，才是最好的銀行。」

如果這些方法仍補不了貸款缺口，只能靠自有資金或親友周轉，民間代墊、融資公司雖然也能取得資金，但成本及風險更高，五股洲子洋的買方走的就是這條路。呂崑富提醒，避免風險發生，永遠是預防勝於治療，要先衡量手上有多少資金，再決定能買多少錢的房子，千萬不要把購屋預算抓到能力極限。

… 本文摘錄自 住展 2026/10月 第526期