地主8個月就全數同意，成案30個月後與建商哽咽互控

文／林洧楨 攝影／程思迪

一條街，兩個世界。

台北市忠孝東路三段、北捷忠孝復興站旁，一度被媒體封為整合時間最長、最曲折離奇的正義國宅都更案，終於守得雲開見月明，迎來重生喜悅。

該案由龍麟建設、三圓建設聯手，整合耗時超過二十多年、歷經槍擊命案等意外，在去年第四季取得使用執照後，坎坷苦運大反轉，低樓層商場將由新光三越承租，將打造成為台北都會最時髦的購物及社交生活中心，年租金收益上看數千萬元。

至於中高樓層住宅，則變身每坪上看二百五十萬元的頂級豪宅，都更推動建商三圓建設每賣掉一戶，就能回收部分投資，是該公司今年力拚由虧轉盈的一大獲利來源。被喻為最慘烈都更案、飽受折磨的建商、地主總算是苦盡甘來了。

相隔四十米，馬路對面是危老重建案連雲玥恒，一街之隔恍如天堂與地獄，當時僅花八個月整合就取得九十戶住宅地主百分百同意，建商與地主像是白馬王子遇上了漂亮公主，雙方一見鍾情攜手走向紅毯，號稱史上整合最快速的危老重建案。

如今，連雲玥恒卻爆發地主抗爭、揚言對簿公堂，昨日佳話如今成了怨偶。算一算，這案子從成案至今不過三十個月，為何從人人稱羨的重建童話故事變成建商、地主都哽咽控訴對方的噩夢？ 一紙霸王條款促成最速整合 建商說服90戶、談到高六％利潤

走到代銷業者砸下數千萬元搭建的接待中心門口，現場被部分地主插滿陳情抗議旗幟，銷售人員就算報警求援，也因是私人土地，無權移走這些旗幟，只能眼睜睜看客人被嚇跑，坐困愁城卻無計可施。

不是百分百同意，為何地主會走上抗爭這條路？原因是，婚前許下天長地久的承諾，只求快卻不把醜話說前頭。

故事要從連雲玥恒案兩個最關鍵的靈魂人物說起，連雲建設總經理蔡漢霖與帶頭籌組地主自救會的地主黃嫻靖，兩人曾是合作無間的最佳戰友，現在則是針鋒相對。

時間回到二○一九年，這塊有十八棟老房子坐落、廣達六百五十餘坪的基地，大大小小十多家建商都曾進場嘗試整合，但不是找不齊關鍵地主，就是卡在一樓有文慶雞等生意興隆的名店，難以說服、無功而返。蔡漢霖與黃嫻靖卻在八個月內達成所有地主百分百同意的不可能任務，羨煞同業。

雙方是在當地里長選舉時結識，黃嫻靖回憶當時說，蔡漢霖是連雲建設第三代，雖然不是大型上市櫃建商，但連雲第一代創辦人蔡連生，是新北市第一位開業的建築師，第二代是北市豪宅泰安連雲的推手，住戶有知名藝人張惠妺、林志玲。她看準的是，第三代需要擦亮家族招牌，拚自己的歷史定位，一定會好好做，這也是她說服鄰居挺年輕人的一大理由。

「我當時覺得，他還年輕，為了家族、企業名聲，一定會把案子做得很好。」黃嫻靖說。

而今年四十二歲的蔡漢霖，因為參與都更修法有功，被推舉出任北市都更學會理事長，頂著青年才俊形象又對於改革都更亂象有使命感，他不怕難，只怕沒機會。而黃嫻靖也不僅是該案地主，她還是長年在當地租屋開設佛堂、深耕地方的資深仲介，是推動重建最佳幫手，因此兩人一拍即合。 「當時確實是黃小姐（黃嫻靖）帶一個個地主來簽約，幫了很大的忙。」蔡漢霖說。這對搭檔聯手，還祭出兩大致勝武器，快速說服地主同意。

第一致勝武器是霸王條款，也就是比照條例，只要建商與地主有更優惠的私約協議，所有住戶可以全部比照辦理。這打破傳統地主諜對諜，都在等越晚簽約、條件越好的心態；再搭配所有分配條件全部公開透明的說明會，成功營造出一個讓地主先簽約也不怕吃虧的氣氛，所以一出手就獲得眾多地主支持。

二是，棄都更走危老，且善用危老當時必須趕在二○二○年提出申請，才能有最高四○％容積獎勵，之後將逐年遞減的落日條款，催促所有地主，必須要趕時效：如果你還猶豫不決，那大家就會切掉你那棟，以後你就只能自己想辦法了。這讓地主有過了這村就沒這店的危機感，又成功縮短整合時間。

結果他不僅花八個月時間就讓所有地主都簽字同意，還在這塊忠孝東路第一排的精華土地上，搶到一個六十六比三十四的絕佳分配條件，讓建商有比別人更多約六％的分配利潤空間。

周邊個案的地主與建商分配比， 多半要退讓到七十二比二十八，才有機會成案，但蔡漢霖漂亮的神操作，甚至讓地主相信，給建商多點利潤，一定能把房子蓋得更好給他們，所以地主給了建商更多的空間。

「這在台北市，簡直是神一般的分配比，是對建商很好的條件。」一位北部都更建商董座私下評論說。

轟動武林的代表作問世，二○二二年七月，該塊基地還風光搭建了都市再生願景館，拿來分享經驗，吸引產官學各路人馬上門取經，一度成了名利雙收的經典危老重建案。而居中協助的黃嫻靖，也成功幫自己與老鄰居達成老屋翻新的夢想。 跨過最難整合，分配卻爆爭議 地主店面增值3成，建商大樓達一倍

王子與公主結婚後，才是試煉人性的開始。談出絕佳的結婚條件，成功跨越最難的整合階段，接下來就是建築規畫，蓋好房子分回給地主。但房子拆完，引來各方打探該案重建條件，這一問、一比較，分太少、分不夠的問題爆發了。

以黃嫻靖為例，她自稱她的一樓店面在參與危老前，原本就有約一億三千萬元的市場價值，但加入改建後，如今按照連雲推估標準一算，她的店面竟只增值三成、約一億七千萬元，「還又小又難租，」她說，遠不如預期。

反觀，當年整合時，為了防堵外來建商進場卡位，阻擾整合進度，她曾牽線幫助連雲買下該區一整棟大樓，當時成交價是三億一千五百萬元，而該大樓現在按照同樣推估標準，卻已經增值超過一倍以上、達逾六億六千萬元。

「連雲對地主太壞了，我還讓大家簽下那麼不公平的合約，我情何以堪？」獲得至少四三％地主支持的黃嫻靖對商周投訴說。對此，蔡漢霖解釋，疫情與電商等因素，嚴重衝擊店面價值，以北市來說，其他地方租金至少跌三成，東區則是跌五成以上，是因為租金大跌，導致一樓店面地主的重建價值變薄，他也相當無奈。

但這樣的說法，無法獲得近半數地主的認同，他們要求建商每戶讓出超額利潤給所有地主，否則不惜與建商玉石俱焚，拒絕讓其繼續開發。

建商當然不從，為了維護到手利益，也強調要依契約精神，推動建案，同時針對部分地主的不實指控，也要以訟止謗。因此五月份，地主召開自救說明會時，建商就發出存證信函，警告部分地主有誹謗疑慮，要求他們發聲明幫建商澄清，否則考慮依法向他們追討兩億元賠償金來反制。這無疑是提油救火，讓蔡漢霖與黃嫻靖雙方全面決裂。「這等於叫地主寫悔過書，不寫，就告你，要你賠償，怎麼可能有效？」都更同業說。 「建商到底藏多少好處沒拿出來？」 擠牙膏式釋放利多，引發地主猜忌

連雲雖堅持不接受私約協議，但先是在地主百分百同意的慶功會上，送出一樓一戶多三坪、二樓以上一戶多一坪的大利多，之後在部分地主私下爭取權益的壓力下，又再度加碼近五千萬元做建材升級，來博取更多人的支持，但有出來要，建商就有給，住戶不免產生「建商到底藏了多少好處沒拿出來？」的疑慮。

再者，合法卻不合理的行事風格，也讓地主疑心生暗鬼，讓不滿的怒火越燒越旺。關鍵引爆點是攸關地主權益的建築變更，黃嫻靖很在乎多蓋三層樓，認定住宅拉高，導致能規畫的店面縮小、分配的土地坪數也縮水，嚴重影響到地主權益。

關於這點，連雲解釋，由於契約內原本就有載明是「預擬」，會以核准建照為準，所以最後多蓋雖有說明，但僅是告知，依約不需要地主簽字同意。問題是，這與部分地主認知不同，覺得被欺騙，目前地主已對連雲提詐欺背信訴訟，爭取權益。

讓地主更不滿、更詭異的是，蔡漢霖明明是北市都更學會理事長，還曾公開批評危老因無面積限制，會造成市容破碎化，但該案卻反而鼓勵他們走不用第三方審查、建商權力一把抓的危老案。

攤開過去連雲的說明簡報檔，危老方案放的是四○％的最高容獎額，但都更方案卻是沿用前一手建商推估的一八％，實際上現在最高能達五○％，因此部分地主質疑，這是建商刻意引導讓他們少了一○％的可分配利益損失，又失去了第三方公正監督保護。

對此，蔡漢霖說，走都更，還要整合鄰地，時間會更久，而且根據他的推算，該基地容積四○％已經到頂，多要也沒用。 若破局，恐創百分百同意後毀約先例 不僅雙輸，更讓全台建商皮皮挫

更慘的是，現在最難解關卡是全員比照的霸王條款改革，如果真補償一樓地主七千萬元，全案九十戶可全部比照，屆時恐怕是一筆建商難以承擔的數字。

此外，最可怕的是一旦破局，連雲將首開全台老屋重建百分百同意都還能反悔的市場先例，全台同業沒人樂見，「此風絕不可長。」一位北市老建商說。

而被延宕的過程中，建商無論是租金補貼或是貸款利息都要持續支出，雖然可走法律途徑向地主咎責追討，但這只會讓案件更加雪上加霜，而且能討回多少，很難說得準，最終只會落得兩敗俱傷，完工交屋遙遙無期。

一條忠孝東路兩個世界，天堂與地獄之間，蔡漢霖自言：「問題不在於是都更，或是危老，而是人性。」人性的貪婪、猜忌是無止境的，只求快又沒管理好，欲望被挑起、互信被打破，再美好的童話故事，都可能因此破滅。 閱讀完整內容