銀行退休經理、物流主管、九年級生跨界集結

台南三信閒置逾二十年的老樓，二樓以上長期空置，如今重新被喚醒，轉型為商辦共享空間，透過包租代管與加盟模式，為老建築注入新的使用想像與經營彈性。

撰文‧梁任瑋

午後的台南市東區，陽光灑在中華東路三段一棟剛拉皮整修過的商辦大樓。這棟大樓是台南三信的中華分社，在過去二十多年，除了一樓的分社營業使用，二樓以上幾乎像是被時間遺忘的孤島。直到今年一月十七日，這座老建築才正式「復活」。

「我們希望將這個據點打造為一個商業平台。」說話的人，是優式租售管理的創辦人傅韋豪（小傅老師）。

包租代管跨世代精準分工
深化品牌 把租屋變可快速複製生意

優式旗下的鴻矅資產管理其實是由四位背景截然不同的合夥人組成。傅韋豪長期深耕租賃代管市場，負責包租代管與品牌加盟模式；鴻矅商務空間執行長洪文景本是銀行經理，具有豐富金融經驗與南台灣廣泛人脈，負責資金與資源整合；王振雄過去從事物流，擅長營運流程與據點拓展；而年僅二十四歲的賴仲越，則是從學生時期就投入住宅租賃，已擁有三家公司，對年輕客群與市場趨勢掌握敏銳。

四人各自擅長不同領域，從開發物件、資金調度、營運管理到品牌輸出，分工明確，目前合計管理的房源規模已達數百戶，並以加盟方式持續擴張據點。所謂加盟，主要是由總部提供品牌、系統與代管流程，讓在地經營者能快速複製營運模式，降低進入門檻。

四人合作的契機，始於疫情期間，當時實體零售受到衝擊，賴仲越看見住宅租賃的剛性需求，開始在嘉義擴大布局包租代管，短時間內累積約一五○戶房源。隨著規模成長，他意識到單打獨鬥難以再放大版圖，透過業界牽線，認識了擁有資金與人脈優勢的洪文景，以及擅長營運的王振雄。

三人一拍即合，共同成立「鴻矅資產管理」，並決定從原本以嘉義為主的經營版圖，延伸至台南、高雄與屏東地區。這個「跨世代」的組合，很快成為近年來，南台灣包租代管市場的新勢力。

場景切換到高雄鼓山區，翠華路上另一棟荒廢十年的三角窗透天。洪文景打開手機，指著大樓殘破的舊照說，「地主買了十年未使用，放著漏水被鄰居抗議不顧，直到我們承租下來，砸了六五○萬元翻新，目前格成七間小辦公室，分租給在地的新創公司。」

曾經在永豐銀行服務二十五年的洪文景，原本就是坐擁好幾間房的包租公，兩年前退休後，決定投入包租代管業。他一語道出行業精髓，「包租代管，其實就是成為房東的股東」。將翠華路這棟破樓房拉皮成現代化的商辦，就是他的傑作。

「我跟屋主簽了十二年的租約，預估六年可回本，後面六年就是純獲利。屋主沒有修繕煩惱，資產還增值了；我呢，不必買房，就擁有了一隻會下金雞蛋的母雞。」洪文景自信地表示。


▲優勢租售管理團隊近期深耕南部市場，創辦人傅韋豪（右二）與鴻矅商務空間執行長洪文景（右一）攜手拓展版圖。攝影·林韋言

用物流效率解決房東痛點
管理規模化 一人也能管150戶

這類「包租」模式有兩段利潤：第一段是透過長期包租取得比市場低的議價；第二段則是透過「軟裝優化」，像是改裝、增加家具設備等，將租金提升至市場高標。然而，包租代管最大的挑戰不在於租，而在於「管」。

「房東最怕的是什麼？是房客遇到馬桶不通、是冷氣不涼、是鄰居的狗在叫，就要請房東來處理。」曾是物流業高階主管的王振雄，深知「流程標準化」的重要性。投入租賃業後，立刻把物流業的效率帶進包租代管服務。

王振雄曾處理過一個極端案例，一棟位於中西區的民宿，因為捲入惡性競爭，內部設備遭到人為惡意破壞。他接手後的頭三個月，跑了現場兩百多次。

「我在颱風天帶著師傅在頂樓淋雨，檢查為什麼水會倒灌進四樓。這種事，一般房東怎麼可能自己做？」

他建立了一套區域代管系統，將台南市劃分為新市、善化、東區等區域，每個區域配置專屬的代管人，再透過電子化管理系統，一名員工可以管理一百至一五○戶房客，從催租到維修，全部在雲端留下紀錄。

傅韋豪在旁補充，「傳統仲介只管成交，收了錢就走人。我們是留下來負責的人。」在團隊中，最年輕的賴仲越早自十八歲求學時期，就開始研究如何透過「二房東」模式創造現金流。

「我第一筆生意，是租了一棟兩萬元的透天厝做紅茶冰店。門口租給一個婦人擺攤賣蚵嗲收三千元，再將二樓閒置空間整修成獨立套房，以一萬元租出，操作下來，每個月只要負擔三千元租金，就擁有一整棟樓。」賴仲越笑著說，眼神中閃爍著九年級生的靈活與野心。

賴仲越最具代表性的戰役莫過於「高雄大學對面萊爾富大樓」。這棟建築位於高雄大學正門口的精華地帶，一樓租給萊爾富超商，二樓以上卻長期閒置。

「當時這棟樓的二樓以上幾乎是廢墟，沒人敢接。」賴仲越說，他與團隊接手後，先進行田野調查。他們發現，隨著台積電進駐高雄、楠梓產業鏈升級，當地的居住需求不再局限於學生套房，工程師傾向找更有質感、具備管理服務的「輕豪宅租件」。

賴仲越除了進行「軟裝整型」，導入智能門禁系統，還透過社群平台精準投在楠梓工作的新興中產階級。短短三個月內，這棟原本乏人問津的大樓，二樓以上的出租率從零飆升至滿租，且平均租金比周邊物件高出二○％。


▲年僅24歲的賴仲越（左）在疫情期間看見租賃市場的剛性需求，在嘉義主攻住宅包租，目前手握150戶租件。攝影·唐紹航
資產活化 廢墟變黃金
全台擁20據點 管理戶數破萬戶

至於台南三信大樓的活化，更是優式將包租代管的觸角伸向「商辦」的代表作。台南三信大樓也是閒置超過二十年的老樓，洪文景說服保守的三信理事會，「你們這棟樓空了二十幾年，每個月都在損耗維護費。交給我們，我們幫你做資產活化。」

如今大樓搖身成為現在的鴻矅商務空間，地下室是智能迷你倉儲，一樓是銀行，二樓以上則是共享辦公室、獨立研究室與可容納八十人的大型會展中心，並導入人臉辨識系統，打造成二十四小時全天候的商務中心。

目前，優式租售在全台已擁有約二十個據點，管理戶數破萬。面對市場上如「兆基」等主攻社會住宅的巨頭，傅韋豪選擇了一條不同的路，深耕一般住宅與高端商辦的包租市場。

他預計在今年將加盟據點擴張至三十家以上。但他強調，優式租售的加盟模式採取「共享平台」的概念。「每個月只收兩萬元加盟金，我提供的是品牌、系統，以及人脈支援。我要的是全台灣最強的包租代管部隊，而不是靠加盟金為生。」

下一步，優式瞄準銀髮友善租屋。「很多老人家有房子，但可能是沒電梯的舊透天，生活極度不便。我們計畫在今年下半年成立專門的銀髮宅品牌。」傅韋豪說。

他設想，老人將舊屋交給優式包租管理，再讓老人入住優式精心改裝、具備無障礙設施、智能健康監測與社區生活服務的專業租賃空間。「老人有租金收入，有專業管家照顧，還有人際互動。這才是完整的資產活化閉環。」

從廢墟、商辦到銀髮宅，優式租售管理用專業與熱情，重新定義台灣房地產的下半場，在他們的眼中，市場上沒有廢物，只有還沒被看見價值的黃金。

… 本文摘錄自 今周刊 2026/5月 第1533期