央行閃電升息，房市瞬間變臉，面對外界預估最壞情況，可能一年連升四碼的利率變化，再加上政府打房的衝擊，面對處境日益艱困的房市前景，購屋者、房貸族、租屋客，分別該如何應變才好？商周彙整四大關鍵問題，助你釐清衝擊，抓住新機會。

Q： 房貸族的負擔暴增，該怎麼辦 ？

A： 找新銀行轉貸，或調整資金配置加速還款

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德，本身就是扛上千萬元房貸，且今年寬限期剛到，必須開始本利攤還的屋主，月還款金額從一萬元暴增到四萬多元，現在還要雪上加霜的承受央行升息一碼，每月增加約一千元的新負擔。

從他的親身經驗，房貸族有兩條路可以考慮，第一條路，就是重新談條件，找新銀行談轉貸。

曾敬德透露，非公股行庫近期就很積極的找上門談轉貸生意，好處是一旦轉貸，寬限期可重新起算兩年，甚至還款年限還能從二十年拉長到三十年，能有效舒緩當前暴增的還款壓力；但代價是，利率條件比原本公股行庫更高，升息後，將要多付利息給銀行，只能算是治標不治本的拖延戰術。

第二條路是，縮減投資支出，乖乖繳房貸。

事實上，曾敬德原本並非負擔不起房貸支出，選擇寬限期，只是要保留現金，方便靈活投資，賺取比銀行利息更高的獲利。但央行升息，代表定存利潤將提高，因此他縮減投資支出，乖乖繳房貸，並考慮將剩下的閒置資金，改為美元定存，降低高風險投資，或是加速還款，他認為，這才能徹底解決高房貸支出的根本問題。

Q： 有自住需求，現在還能買房嗎？

A： 提高自備款成數、評估自身工作前景，以免被房貸壓垮

一位不願具名的上市櫃營建股財務長認為，政府升息，雖會帶來短期市場的觀望或下跌，但背景通常是經濟成長，這會帶動長線房價漲幅，所以只要是剛性需求，有一定的閒置資金，當然還是可以買。

但消費者仍更該注意自身荷包的深度，是否足以負擔逐年上揚的房貸利息，最好準備更高成數的自備款，避免過高房貸壓力上身，也該將自己所處的產業未來前景，收入是否能持續成長，都一併考量，才能有效降低購屋風險，住得開心，又能賺到長線的房價增值。 Q： 消費者買哪類物件最有砍價空間？

A： 看房貸寬限期、房地合一稅閉鎖期，瞄準急用錢的賣家

綜合多位專家看法，兩種最有機會撿到便宜的房子，一是房貸寬限期滿的物件。

這類住宅的屋主，從只還利息進入本金利息同時攤還的階段，加上快速升息帶來的利息支出增加，正是升息壓力最大的一群，尤其是高資金槓桿的多屋族或投資客，會最急著想賣屋解套，所以最有機會撿到便宜。

一般來說，銀行寬限期多為兩年或三年，因此只要屋主剛買屋三年內，就拿出來兜售的物件，就有可能是礙於資金壓力的急售物件，消費者可以把握時機大膽砍價搶房。

二是交屋剛滿五年、房地合一高稅率閉鎖期滿的房屋。

這種產品由於屋主入手時間長，有一定獲利空間，而且房地合一稅閉鎖期滿就立即出售，也多是資金需求強、想逃避房貸壓力的屋主，消費者也會有可能撿到便宜。 Q： 買房成本變高，租屋比較划算？

A： 錯！房東恐轉嫁成本，漲租前換約應對

「只升一碼，還沒關係，但超過三碼，我就一定會轉嫁給房客。」這是房東普遍的心聲。

事實上，租屋族正是完全無路可逃的升息潛在受災戶之一，因為雖然房客沒有房貸，但房東可能有房貸，而且繳納房貸的主要來源就是房租，因此一旦快速升息，租客很快就會面對到無情的漲租問題。

而且升息是全面性調漲房貸成本，所以無論租客怎麼換房，都逃不掉，兩個可考慮的對應方式，一是趁未漲租前，談定長期租約，但這會喪失租屋族靈活遷移的優勢。

二是遇到漲租時，就從高房租區往低房租區換房，但這雖然能降低租金負擔，卻可能付出更長的上班、上課通勤時間，與更不便利的生活機能等代價。

不僅如此，升息墊高的購屋門檻，也將讓租屋客群更難變成有殼族，因此租屋客更該謹慎看待升息問題，提早做好準備，才能避免衝擊。 閱讀完整內容