業種多、滿足全客群，四條件推高競爭力

開店怎麼挑常勝商圈？要「雜食」還要夠親和！

文●鄭郁萌 攝影●楊文財

常言道：「做生意，最重要的三個因素是： Location、location、and location。」做生意最重要的既然是地點，商圈當然是首要考量。以下提供四個挑選標準，提供創業者與投資者參考。

挑商圈，先觀察業態是否多元　東區小店多、信義區百貨多，新鮮感少

從韓式涓豆腐到日本蔦屋書店，手握近四百個品牌，天帷企管顧問工作室創辦人林剛羽被稱為「開店專家」，對於選點開店自然有獨到見解。他認為選商圈，首要看業態是否均衡。

他認為，一個可長可久的理想商圈，基本條件是業態必須多元，有大百貨也有小店家，有商業也有藝術，有時尚也保有復古。

他以東區跟信義區舉例：東區有一平方公里，卻只有四間百貨，街邊店太多、百貨太少，面積大要聚集人氣本來就不容易；再加上北車、信義區兩個車程相距不到十分鐘的商圈夾攻，自然會有此消彼長的拉扯。

信義區正好相反，○．四平方公里塞了十四間百貨，造就這區全是大品牌，附近幾乎沒有個性小店能夠生存的空間。

而南西商圈約為○．二五平方公里，範圍小、容易聚集人氣；而業種比率很好，有三間百貨，也有小店。時尚品牌在百貨、巷弄裡有小店，甚至離日本風極重的條通也不遠。這種時代感營造出的多元氛圍，新興商圈很難取代。

「信義區可以滿足採買、餐飲需求，但遊逛就顯得過於單調，只有大品牌，沒有再回頭挖寶的動機。」他說：「現在台北市的人口持續減少，如果商圈同質性太高，會失去新鮮感。創造消費者持續回頭來逛的動力很重要。」

店家或商圈鎖定單一客群的好處，是形象明顯，容易聚集目標客群；但這是兩面刃，譬如士林、永康商圈鎖定觀光客，當限制陸客、或因疫情實施邊境管制，大環境一變，商圈就應聲而倒。

▲商圈若太依賴單一客群，在環境變化如邊境管制時，就容易面臨衰退危機，如士林夜市（上圖）、西門町（下圖）。

再看客群！只鎖定觀光客風險較大　南西商圈24小時全齡滿足，存活率高

逢甲大學公共事務與社會創新研究所助理教授黃智彥認為，疫情是危機也是轉機，給商圈梳理客群的機會。從前商圈太依賴「專業消費者」，如永康吸納觀光客、西門町鎖定動漫迷；但在大環境不確定因素變高時，現在要考慮納入周邊的「生活者」，讓商圈在面對大環境變化時，光靠周邊客，也可以活下來。

林剛羽提到，南西商圈有一個超越信義區的優勢，就是商圈內有住戶；而信義區的住戶離商圈都有一段距離。有住戶，就會有基本生活需求，可以支撐小店面，讓這個區塊的觀光感降低、生活感提升，對於商圈的長遠發展會比較正面。

「南西商圈是這個時代需要的商圈，年輕人失去置產的想望，需要小清新、小確幸來證明生活的意義。」黃智彥說：「赤峰街上有很多汽車材料店的老闆，不排斥跟外來客對話，這種新舊混合、溫暖的人情味正是其他商圈少見的。」

他將南西商圈稱為「二十四小時全齡滿足商圈」。早晨居民們會在公園做體操、在雙連市場採買，中午上班族短暫停留消費，到了晚上，年輕人潮湧現。在不同時間點，能滿足不同年齡層，沒有人感覺被冷落、沒有人感覺被排擠，就算單一客群被抽掉，商圈也不會瞬間崩塌。

拜訪商圈組織，溝通利害關係人　打好鄰里關係，避免師大商圈對立重演

▲師大商圈的店家與居民缺乏溝通橋樑，引爆衝突對立，使該區元氣大傷、形象 下滑，為台灣所有商圈都上了一課。(本刊資料)

二○一一年師大商圈的居民與店家對立事件，造成許多店家不得不熄燈，是經營者的非戰之罪，也讓師大商圈形象一夕下滑。當時的問題之一便是商圈組織中缺乏在地居民的聲音，長期溝通不良。

韓國國際政經學者牟鍾璘指出，大小店主、營運的仲介者、商圈企畫者、原有的地主與居民、被吸引而來的消費者，共同構成複雜的產業生態系統。他建議商業組織裡必須包含這些利害關係人、不斷溝通形成商圈共識，才能避免巷弄間的緊張關係。

他分析了世界各地商圈，提出「C-READI」模式來計算巷弄商圈的競爭力（見下圖），最商業性的因素自然是租金、交通易達性，除此之外還有文化資源、街道設計、整體性以及企業家精神。

赤峰街的里長、店家不約而同提到師大商圈爭議，讓他們特別在乎鄰里和諧。里長陳靜筠積極成為居民與新創店家的橋樑，而商家如小器執行長江明玉，總是耳提面命員工要注意鄰里關係，遇到居民要打招呼。

留意商圈生命週期，伺機切入　租金漲，空租率變高，是衰退徵兆！

赤峰街早年因為房屋老舊、租金便宜，新創品牌懂得將老舊妝點成懷舊，形塑了風格。但目前所面對的問題，也是租金高漲，導致部分店家離開。曾輔導大台北眾多商圈的世新大學觀光系兼任副教授陳墀吉說：「台灣租金易漲難跌，漲到商家難負擔，空屋率變高，商圈就開始衰退。」

一群創意者湧入一個原本貧窮的區域重建，環境改善後，地價及租金不斷上升，導致原居民不得不遷離，舊街區的迷人文化便逐漸走向衰亡，這就是都市「縉紳化」（Gentrification）的危機。

但林剛羽認為，縉紳化未必是社區再造的毒藥，衰退並非不可逆。他舉例東區從前因為人潮，房租屢創新高，造成各品牌負擔不起退出，空屋率提高。「有些房東撐不住，開始下修房租，現在路邊店租金只要以前一半，有新品牌願意嘗新，商圈就開始重整了。」

「商圈有生命週期：成長期、興盛期、衰退期，再造之後會有回春期……，」陳墀吉說：「像西門町，已經興盛、衰退、再活化許多次了，現在的低潮只代表需要再造，重生之後又會是一尾活龍。」

城市如同一座花團錦簇的花園，當你選定了一個商圈進駐，便成為了花園中的一朵花，花園的興衰，繫於每一株花朵的繁茂。繁花開落有時，只要在枝幹枯萎之前，引進活水、就能再造一個花季。

小辭典｜都市縉紳化

一個原本貧窮的舊街區，由於原居住者重建，讓環境改善，地價及租金不斷上升，生活指數升高，使得高收入者遷入取代原居住者。

接著，原居住者反被新遷入者歧視，或導致原居住者不得不遷離，舊街區的迷人文化也可能逐漸走向衰亡。

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