農地便宜，很多開發商買來變更建地，大發利市，但也有很多違規工廠，未來國土計畫法一上路，農地變更之路被堵死，已有不少農地大甩賣！

文．顏瓊真

賴清德於5月20日就任中華民國第十六任總統，國人在期待新政府新氣象的同時，在台灣還有一件大事，那就是114年4月30日將上路的國土計畫法，它是影響全民財產的一部土地大法，原本過去有人大買農地，透過變更為建地，蓋房子，賺取翻倍暴利的時代將成末路，也就是農地逃命波只剩最後一年時間。

國土計畫法距離114年4月30日上路，只剩不到一年的時間，但對很多人來說，還是相當陌生，不了解國土計畫法一旦上路，「我家土地將變成啥樣？」而為何農地未來不能再變更為建地呢？

新北市土地利用學會理事長洪士揚指出，台灣現有土地，有13%是劃為「都市土地」，9%是屬於「國家公園」土地，另外的78%則為「非都市土地」。

而現行我國土地使用管制系統，「都市土地」劃歸「都市計畫法」管制，「國家公園」土地則是依據「國家公園法」管理，至於「非都市土地」則是由民國63年1月31日發布實施的「區域計畫法」管制。

國土計畫法於114年4月30日上路後，「都市土地」及「國家公園」的管轄法令都沒變，但「非都市土地」卻有大變革，將改由「國土計畫法」作為最高指導法源，「區域計畫法」將同時落日。


國土計畫法將全國土地分四大類

洪士揚表示，國土計畫法經立法院在104年底三讀通過，政府於105年5月1 日公布施行，並分三階段持續辦理，第一階段為2年內(107年4月30日)公告全國國土計畫，第二階段是在第一階段公告三年內(110年4月30日)公告縣市國土計畫，第三階段為第二階段公告後四年內(114年4月30日)公告國土功能分區圖，從此，國土計畫法全面執行(見時間軸)。

嘉義市地政士公會理事蔡岳臻指出，明年即將上路的國土計畫法，也將為全國土地使用管制作最後的定調，那就是將來全國土地種類將分為「國土保育地區」、「海洋資源地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」；至於現行都市計畫的土地12分區及非都市土地共有11種分區19種用地，將來會被「國土計畫法」所劃歸的四大類土地所取代(見附表)。

蔡岳臻談到，一位年近古稀，已退休的陳先生先前來諮詢，說他近二十年投資不動產，因為眼光獨到，擁有不錯的獲利，但三年前在友人介紹下，投資緊鄰彰化某工業區旁的農地，也十分看好日後應有發展的潛力，農地有機會變更為工業地，或者是建築用地。

但近期從新聞報導得知國土計畫法即將在明年四月底上路，將來農地就只能作「農業使用」，甚至還有人說，「農地地主要大逃命」，「農地價格要崩了，不值錢了」，讓他極為恐慌，深怕他所買的農地價格會大幅下跌。

蔡岳臻說，在國土計畫法上路後，大家腳下所踩的土地，將會有重大的變革，他常會跟雲嘉南地區的農民談到，「你知道你的土地會變成啥樣嗎？」看到很多人搖頭。

農地難變建地「田僑仔」不再

他表示，一部即將影響全民財產的土地大法即將在明年四月正式上路，但迄今仍有許多民眾完全不知道國土計畫法，雖然各縣市政府主管機關都有依照程序名開公聽會及透過公開閱覽方式進行國土功能劃設相關訊息宣導，但已知曉並了解相關內容的卻少之又少。

蔡岳臻說，國土計畫法上路後， 會跟大多數人較為息息相關的土地，主要是落在所謂的「國土保育地區」、「農業發展地區」及「城鄉發展地區」上，因此，「有感」的都是屬於這三大類的土地地主，其相關權益將產生大變化。

蔡岳臻說，現行的區域計畫法，不少農地因可以申請變更為建地，使得有變更機會的農地交易活絡，不少開發業者會投資變更機會的農地，也使得這些農地的價格上揚，產生不少「田僑仔」，但未來國土計畫法上路後，農地變更為建地的這條路被堵死了，一旦了解這個「嚴重性」，可說嚇死一堆農民及地主。

蔡岳臻說，目前土地使用可透過申請容許使用、使用地變更編定及變更分區與使用地三種方式進行，也就是人民可以「主動」向主管機關提出容許或變更使用分區或地目，而將來關於變更分區想要「用地申請」將會成為歷史。

取而代之的是必須要「申請同意」或是申請「使用許可」方式，才能進行土地使用，也就是禁止人民肆意地透過變更土地方式獲取土地價格上漲的利益；將來除了政府認為有建設及經濟發展之必要，才能提出通盤檢討進行土地種類劃設(見附圖)。

簡單來說，就是將來農地只能作農業使用，不得作其他非農業使用之用途，一旦將來國土法上路後農地價值的上漲將取決於政府的經濟與人口發展政策而定，所以一再被炒高價格的農地，將來會面臨到價格被大幅的下修。


上路時間是否再延期？

蔡岳臻另指出，國土計畫法原本計畫在民國111年4月30日就要上路，卻因各縣市政府相關流程延宕，因此內政部延了三年到114年4月30日，但在這兩年過去，民眾對於國土計畫法依舊一知半解，或許今年下半年可能或出現更多不同的意見表達聲音的狀況。

而針對未來土地將被劃到哪一類分區，近年有不少農民透過立委陳情，訴求權益受損，另有的陳情則要求國土計畫法是否再延期。

洪士揚談到，雖然依據規定，各縣市政府要在今年底公布各子法，而各縣市政府也在努力中，但有關「功能分區圖」，目前僅有花蓮縣、金門縣及連江縣送到內政部，其他縣市能否趕在114年4月30日公告，若趕不上，那是否就要「再延期」？

洪士揚表示，目前各方聲音都有，甚至有不少農民，或是買了農地，想要變更為工業用地或建築用地的開發業者都大叫「剩下一年的時間」，根本就來不及變更。

但洪士揚認為，區域計畫法都施行50年，過去有時間讓地主去申請變更，地主卻在權利上「睡著了」，如今，國土計畫法公告上路時間也多年，地主也有時間申請變更，怎會在最後一年大喊「來不及」，而來怪政府呢！

蔡岳臻也說，他接到不少想變更的地主詢問，「我如果送件申請變更，若114年4月30日還沒變更過來，會怎樣？」

曾做過不少場「國土計畫法的土地管制與商機」演講的禾樂都市計畫技師事務所主持技師周孝宇也談到，有不少聽眾都在問，「是不是我在4月30日前，把變更申請案『掛件(送件日期)』進去，政府仍要審到底？」

周孝宇表示，很多人還以為，像蓋房子申請「建造執照(建照)」，只要「掛件」，建管單位就會審到底，但像申請建照，依據的法令還在，建管單位當然要審。可是，非都市土地的變更申請，目前是依據「區域計畫法」，但「國土計畫法」一上路，「區域計畫法」同時落日，非都土地的變更法令依據已經「不見了」，根本就「無法可依」，因此，只要過了114年4月30日的這個時間線，就沒轍了。


「變更編定」還來得及的土地

那剩下不到一年的時間，難道，非都市土地的農地地主就沒辦法了嗎？是不是還有可為之處呢？

周孝宇說，民眾最常問的是，「如果我現在送件申請變更，還來得及嗎？」老實說，如果是屬於要土地面積二公頃以上要變更為特定專用區的開發許可案，現在才要申請的話，已經來不及了。

至於屬於土地面積二公頃以下變更為特定目的事業用地，或是交通用地等的「變更編定」，來不來得及？可能要先洽該管地方主管機關。

周孝宇表示，有位住在美國的王先生，其早年跟親友合資在新北市三芝區買不少土地，一聽說超高齡社會，養生村大有前景，也打電話詢問變為「特定目的事業用地」的可能性，且還特回國來聊細節，但一聽到變更成功，要依變更地的土地公告現值繳交50%的回饋金，且都是要繳「現金」，很多人都拿不出錢來，最後只能作罷。

此外，若屬於零星狹小的土地，符合《非都市土地使用管制規則》第35條及35-1條之規定，可申請「變更編定」為甲建或丙建，各種使用地毗鄰甲建、乙建或丙建，被包圍夾雜，面積在1320平方公尺以下，或是狹長狀，平均寬度在10公尺以下，只要證明文件齊全，一般僅需三個月到半年時間，都應該來得及，且很多縣市政府都發新聞稿在提醒這些有機會變更編定的地主「趕快動作」。

更正編定得備齊之文件

什麼是「更正編定」？依據花蓮地政事務所表示，所謂更正編定，就是在編定公告之前，已經符合「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」編定規定，因編定錯誤或法令規定可以改編編定者，應辦理更正編定。

非都市土地使用編定後辦理更正編定的土地，由土地所有權人提出編定前已符合「製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知」編定規定，且現在仍係屬有效的證明文件，就近向土地所在地縣(市)政府或地政事務所申請辦理更正編定… 閱讀完整內容