過去房市爆大量，代表有好行情，但利空之下爆大量，且央行今年仍加大金檢力道，使得329黃金檔期根本沒行情可言！ 文．顏瓊真 
▲591 新建案提供
台灣房市329黃金檔期即將來臨，根據統計，有高達八千多億元的大量，但爆大量，卻沒有行情可言，因為，有中央銀行的「鷹眼」盯著，不怕建商「造次」！ 台灣房市在中央銀行於去(2024)年九月推出第七波信用管制後，房市買氣急速降溫，根據實價登錄資料所編製的2024年Q4「政大永慶七都大樓房價指數」顯示，相較於Q3行情，除了台南市沒跌外，其餘六都指數均見下跌，其中又以新竹縣市單季下跌3.4%最多，台北以3.1%的跌幅居次，台中、高雄分別也有3.0%與2.6%的跌幅，桃園及新北跌幅約落在2%上下。 永慶房產集團研展中心總監郭翰分析，在去年Q4，全台房市受銀行房貸緊縮與第七波選擇性信用管制持續影響，市場買氣明顯降溫。
沒有第八波信用管制 除此之外，大家也都在怕，央行在今年第一季的理監事會會不會推出第八波信用管制？答案在三月二十日揭曉，央行這次不升息、不升存款準備率。 根據央行發布的新聞稿指出，「本行已七度調整選擇性信用管制措施，實施以來，不動產貸款成數下降、利率上升，房市正進行修正，值得密切注意。」 央行指出，一、民眾已扭轉對房價上漲之強烈預期心理。二、去年第四季起房價漲幅減緩，包括國泰、信義房價指數季增率收斂，政大永慶房價指數季增率轉為負值。三、去年十月起房市交易轉呈負成長。 對於政策利率方面，未來央行將持續關注：一、國內通膨發展情勢，二、美國經貿政策變化，三、主要經濟體貨幣政策調整步調，四、中國大陸經濟成長放緩風險，五、地緣政治衝突、極端氣候等對國內經濟金融情勢的影響，適時調整貨幣政策，以達成維持物價穩定與金融穩定。
央行加強金檢不容缺口再現 對於選擇性信用管制措施方面，未來精進方向：一、持續按季審視各銀行自主管理不動產貸款具體改善方案執行狀況；二、持續辦理專案金檢，促使銀行積極落實本行之相關規範；三、將持續關注金融機構辦理不動產抵押貸款之缺失態樣。 央行強調，未來仍將持續檢視選擇性信用管制措施之執行成效，並密切關注房地產相關政策對房市的可能影響適時調整選擇性信用管制措施內容，以促進金融穩定及健全銀行業務。 針對央行的此次政策，台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，央行房市政策上也延續去年第四季的態度，僅維持第七波信用管制，未祭出第八波調控。主要是目前住宅貸款餘額增速已趨緩，連新青安的熱度都較高峰期腰斬，代表央行降低不動產放款集中度、導引房市軟著陸的政策目標已見成效，因此後續應會在既有政策上強化金檢，藉由要求第一線的行庫自我約束，取代更激進的管制規範。
金檢力道加強的房市三大影響 而金檢若加大力道，房市將有三大影響。陳定中指出，第一，財金部會除了打炒房信用管制，也對金融行庫進行業務檢查，督促銀行落實政策。行庫面對金檢若有缺失，不僅需檢討改善，也有遭到實際裁罰的案例，因此金檢的威力並不亞於信用管制。 第二，近期財金部會針對新青安身分查核、豪宅鑑價及建商限期開工等措施，都持續緊盯。新青安違規戶若被揪出後，因貸款年期縮短、利率提高，每月還款金額增加，部分負擔能力有限的屋主，不排除急售出脫。 另近期部分公股行庫雨天收傘，鑑價及放款都更保守，消費者若難以取得足額貸款，將下修購屋總價保留應對彈性，使市場進一步中低總價物件靠攏。 第三，在建商購地貸款方面，官方也要求行庫追蹤有無遵循18個月內開工規範，否則將收回貸款、拉高利率，由於當前市場買氣冷淡，業者開工推案的風險較高，因此資金靈活度較低的建商，恐暫緩購地推案，在部分業者減量經營的調節下，後續市場供給量將從高峰回落。
329房市竟爆八千億大量 不過，面對即將來臨的房市329檔期，根據《住展雜誌》統計，今年北台灣推案預估量，上演與冷淡買氣逆走的大驚奇，來到約3339.3億元，再創史上新高，較去年同期熱況的實際推案量增加約251.9億元，年增8.2%。 另根據《591新建案》統計六都、新竹今年329檔期推案，整體總銷金額8223.2億元，創下歷年次高，較去年同期微幅成長5%。 329房市爆大量，建商為何不怕死？《住展雜誌》發言人陳炳辰分析，去年下半年的銀行房貸滿水位危機與央行打炒房政策，打散房市買氣，迄今元氣未癒，部分建商在不明朗態勢下依然選擇在今年放手一搏，主要原因還是不少大案接待中心、媒體宣傳、銷售人員等費用成本，早已規劃支付，箭在弦上不得不發，此外，因為台北市南港區的千億元大案，助攻三分之一的量能，一舉推升2025年氣勢。 《591新建案》分析，今年329檔期可用一言難盡來形容，一方面建商持續推案，總銷金額持續創高，但消費者願不願意買單，卻沒人說得準。尤其當前受政策未明、高房價等因素，部分地區來客量寥寥可數，雙方也從「你儂我儂」變成「最熟悉的陌生人」，再加上近期台積電赴美投資、政府未鬆手打炒房等疑慮，都為市場後續投下不少變數。
北台灣建商競推大案 而哪些建商在推案？陳炳辰表示，除台北市南港的千億大案外，新北市百億元以上的建案，包括新潤建設在板橋的「新潤世界城」、寶路在新店的「央北案」，馥華建設在新莊的「馥華之道-鳳庭」，甲山林在三重分別有「五谷王北街案」及「林疏洪西路案」，長耀建設在林口有「中山路案」，亞昕建設也有「中山路案」，另五十億元的案量也不少(表一)。
不過，自2024年第四季以來，整體看屋人數持續下降，市場寒冬愈發明顯。春節期間，房仲業者頻繁出現在大型購物中心周邊，沿街發送傳單，試圖吸引買方目光。然而，代銷業者透露，今年春節期間幾乎未見看房客，顯示市場買氣低迷。 台北市房價在新青安政策推波助瀾下，均價幾乎全數突破三位數。在高房價背景下，信義區多個推案陷入停滯，預計該區新供給量將減緩，主力銷售產品約落在三千至四千萬元，次主力產品則落在四千至六千萬元。儘管有剛性需求買盤與小坪數產品支撐，去化速度仍未見改善。 《591新建案》指出，本次雙北地區表現不俗，像台北市就依靠都更、廠辦案大進補，包含在松山、南港及北投等區均有逾百億元量體公開，以松山區來說，除了有總銷突破300億元的西華飯店重建案，亦有走小宅風格，由科達建設推出的「科達大巨蛋案」，據悉該案共規劃255戶，整體總銷約百億元。另外在南港區更有備受矚目的「南港調車場案」，使得台北市整體推案量直逼二千億元。 而新北市近年受惠蛋黃區外溢效應帶動，加上龐大購屋需求撐腰，即便市場籠罩在空頭氛圍下，建商仍像猛虎出柙一樣湧進市場，特別是在距北市一橋之隔或軌道沿線等區域，仍能迎來一波小陽春。 像這次新北個案數最多的林口區，一口氣有十一筆個案登場，量體突破200億元，新市鎮部分個案開價更已上看７、８字頭，隨著人口湧進，未來還機會持續走高。 出了雙北地區，其餘縣市表現平平，《591新建案》指出，桃園市量體雖小幅成長，A7 等地均有百億量體釋出，然而受大環境影響，買方猶豫期拉長，僅部分低總價產品能順利去化，想迎接春暖花開可得再等等。 新竹則是冷到不行，由於本次多為小型個案，且部分建商持續觀望，不僅個案數衰退，總銷金額更是大減逾五成，較具規模的僅有富宇建設在新竹市東區推出、總銷約58億元的都更案(表二)。
中台灣建商推案打安全牌 台中今年量體看似與去年相較變化不大，但實際上在投資買盤退場後，《591新建案》指出，自住客出手更加謹慎，多數地區業者只能頂著寒風苦苦支撐。 反觀北屯區的14期重劃、機捷特區市場表現仍是老神在在，像後者在與蛋黃區比價效應下，即便短短幾年成交單價從２字頭飆升到５字頭，依舊能吸引市區買方青睞，案場來人更繳出每周平均十組左右水準，遠高於近期平均。 《住展雜誌》也談到，去年台中地區的預售屋推案金額高達5796億元，刷新歷史紀錄，不過自央行祭出信用管制、銀行水位拉警報而衍生的限貸令，市場交易狀況一落千丈，甚至部分地區新案成交量掛蛋。 攤開實價登錄資料，在房市尚未翻轉時，台中市平均每月總銷售破二千筆物件。然而，打房政策之下，台中有一半的行政區成交數量僅剩個位數，其中還包含曾被列為房市黑馬的豐原區，甚至有三區連續兩個月「零銷售」，與過去全市動輒破千件的數量相比，房市冷卻相當有感。 今年開春至今，不只民眾觀望氣息濃厚，建商推案也陸續縮手，台中推案熱區將持續聚焦在七期、水湳經貿園區以及十三、十四期重劃區，鎖定首購及換屋族等剛性買盤，房市將呈現「價穩量縮」的走勢。 因此今年建商推案較偏向「打安全牌」，大多圍繞在建設或交通題材，譬如重大建設逐漸完工的水湳經貿園區，不僅擁有台中國際會展中心、綠美圖、水湳轉運中心、流行影音中心等，經貿專用區也將陸續招商，有望帶動周邊機能和就業機會，成為開發商積極搶進的熱區之一。 附近的十四期重劃區，則將同時擁有洲際棒球場、漢神洲際購物中心和台中巨蛋等建設，吸引不少新案進駐。至於去年土地標售熱區的北屯機捷特區，也有大城、登陽等新案將進場。 另外，七期重劃區包含聯聚、寶璽、豐邑、國聚等知名建商在今年也仍有百億大案進場，不過要回到去年推案大爆量的榮景，在短期內恐怕難復返。 今年台中推案量齊縮，甚至建商不再積極買地，但買盤回歸剛性需求，2025年房市將有望導回正常的市場機制。
南台灣深受金龍海嘯衝擊 至於近三年，房市大起飛的南二都，也深受「金龍海嘯」的衝擊，《591新建案》指出，今年329檔期明顯還沒走出金龍海嘯的陰霾，像台南市因銷況回歸基本面，建商布局保守，僅在東區平實、虎尾寮等地有中小型個案公開，整體總銷銳減四成多。 至於高雄雖然有建設利多加持，但由於先前房市過熱，加上這波打炒房使買氣驟降，當前不只建商觀望，代銷業者接案也轉趨謹慎，並以消化手中現有案量為主。 《住展雜誌》指出，觀察高雄房市，因「金龍海嘯」因素，使得案場來客持續降溫，延續至春節長假，多數案場索性直接拉長休假時長，以便備戰未來。 根據高雄市不動產代銷公會統計，2024年高雄市大樓新成屋和預售屋共計出售約1.8萬戶，年增率高約63%。然而，銀行房貸滿水位、央行第七波不動產信用管制，對市場的衝擊之大如同海嘯一般，包括國泰建設公布該年第四季房地產指數，都指高雄市的房價已呈高檔鈍化反轉，平均相較第三下跌0.59%。 《住展雜誌》表示，過去高雄不僅房價出現高漲幅，成交量也持續攀升，整體發展可說是過於快速，然而經過去年下半年與今年上半年的放緩盤整，短期內成交量體預計會回歸具剛性需求的自住買盤。至於後續發展，房市短期能否回溫，則需先以329檔期作為前哨站，觀察將來一波新成屋交屋潮以及台股表現，據悉，各建商與代銷已先做好需要「長期抗戰」的心理準備。 房貸仍主控全場 除了央行的信用管制政策，影響民眾購屋信心的仍是貸款好不好貸？台灣房屋集團趨勢中心觀察聯徵中心資料，去年台北市的房貸授信狀況，樣本數從Q3的4392件Q4減少至2784件，季減36.3%，授信額度也下降45萬元，核貸成數減少1.7%，鑑估值和建物面積也都下滑，唯一上升的是貸款利率，增加0.1%，顯示央行出手，房市明顯降溫(表三)！
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本文摘錄自
央行鷹眼盯著329 房市爆大量卻沒行情！
理財周刊
2025/3月 第1283期
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