001　買成屋好、還是預售屋好？

房市熱到爆，打開電視頻道，轉過來轉過去，總有「某某達人」教你如何靠買房子賺大錢，遮風避雨的所在，變成了投資炒作的生財工具。根據內政部建築研究所九十九年三月公布前一年的房地產景氣對策訊號，房市燈號重回象徵「安全穩定」的綠燈，房地產景氣復甦了。

和炒地皮致富的房市大亨不同，市井小民要用有限的資金買房子，總要精打細算一番，一坪動輒數十萬的房價，是高消費的產品，不管投資或自住，一輩子能有幾次消費的機會呢？買進一個「殼」前，可要張大眼睛看清楚啊！

在台灣買房子，不外乎「預售屋」和「成屋」兩種選擇。預售屋是指有建地、還沒蓋好就預先販售的房屋；成屋則是已經蓋好、現成的房子，包括新成屋與中古屋。

想買房子，到底預售屋還是成屋划算呢？

預售房屋從簽約、付款到交屋，往往耗時多年，購屋者要承擔相當大的風險。付清大筆款項，卻交不了屋；或是交屋後，發現與樣品屋差距甚遠因此打官司的案例，時有所聞。成屋則是現成蓋好的，眼見為憑，房屋現場能清清楚楚看到格局、裝潢、坐向、建材，依據自身經濟能力選擇房屋大小，買賣較單純。

所以就我的看法，買成屋比買預售屋安全多了。尤其是第一次購屋的薪水階級，沒有任何買房子的經驗，不妨先從成屋下手。

002　預售屋常見的陷阱？

預售屋常見的陷阱，至少就有下列事項：

建設公司提供的預售屋平面圖，沒有按真正的比例畫。

常常有人買預售屋，等到交屋時，才發現房間的大小比例和自己想像中「差很大」，也比樣品屋小，但是卻和建設公司出示的平面圖尺寸相同，這是怎麼回事呢？

原來，有些建商在畫平面圖時，根本沒有照真正的比例畫。如果房間很小，就把牆壁的厚度畫窄一點、柱子畫小一點，讓房間看起來大些；假使屋後有一條水溝，就把它畫成一條小溪流；周邊有塊小綠地，平面圖上就成了一片大公園。內行人唬外行人，你可能只買到一個「紙上」的大房子。

尤其是樣品屋、模型屋，花樣就更多了。按建築法規定，計算房屋面積時，是從牆的中心線（牆心）來計算坪數，如果一面牆厚十二公分，牆心到牆的外皮有六公分，建商在蓋樣品屋時，就把牆作成薄薄的一片，屋內若有兩道牆，房屋寬度淨差達十二公分之多！這是建商和房仲業者玩的魔術，當然囉，樣品屋的尺寸永遠比蓋好的房間大。

所以光看房屋代銷公司端出來的預售屋平面圖或樣品屋，不見得就知道房屋成形後的正確格局，再加上窗戶的大小、位置、高度，也可能和實際情況有出入，更別提室內、室外的建材，用的是高級品或次級替代品了。

反觀成屋、中古屋，就沒有這些「不可預期」的煩惱。

003　坪數灌水的伎倆？

一般建築物少不了公共設施，於是建商利用「公設比」，大玩「親愛的，我把房子變小了」的把戲，也就是坪數灌水──這是經常見到的預售屋糾紛來源。

即使契約上載明私有面積和公共面積的坪數，拿到房屋所有權狀時，卻發現室內實際坪數縮小了，全部跑到公共面積上，原來連水塔、屋頂、樓梯間、管理室、走道、陽台、雨遮、公共花台、機房、地下室、停車場……洋洋灑灑一大堆不管你用不用得到的地方，統統算「公家共有」，也要計算坪數來賣給你。常見連棟社區有很漂亮的中庭花園，按理說屬於法定空地，不能計入公共設施面積，建商卻也叫購屋者付費。

假設一個很少有人使用的公共花台，建商一蓋半坪大，若地價一坪三十萬，你豈不是花了十五萬買一個用不到的花台嗎？以許多豪宅為例，公設比多半近四成，一間價值一億多元的房子，四千多萬用來買公共設施，這筆錢可以在新北市買到四、五間還不錯的中古屋了，豪宅豈不是變「好窄」?!難怪行政院長吳敦義也覺得不合理，曾說過「雨遮一坪要五、六十萬，又不是土匪！」這樣的重話。

也許你覺得使用者付費很合理，想要享受規畫完善的社區品質，有游泳池、健身房、SPA中心、視聽中心、挑高的大廳、兒童遊樂區、交誼廳……等等設施，當然得有較高的公設比。但是當你下班回家後，想去視聽室借DVD，卻發現要排隊，想借的帶子老是借出去；游泳池發票券，有使用次數規定，時數過了就無效，而那個時段你永遠在上班；健身房人擠人；兒童遊樂區被小孩玩得髒兮兮、管理差……看得到，吃不到的公共設施有意義嗎？所有多出來的公設，增加了許多管理上的問題；管理得好，開銷必定驚人，羊毛出在羊身上，管理費用高，最後還是你買單；管理得不好，只能養蚊子。

我不知看過多少報廢的社區游泳池、最後改建成停車場的例子啊！當你看到公設比超高的預售屋建案，不要被代銷小姐推出的「超完美」公共設施所迷惑，先想想是否有其必要。

004　權狀三十變二十，公設比是啥東西？

說了那麼多，應該已經對「公設比」有些概念。所謂「公設」，就是建築物的公共設施面積，依照土地登記規則規定，有全體區分所有權人共有（即大公，如管理室）、和部分區分所有權人共有（即小公，如樓梯間）之分。所謂「比」，就是佔所購買房屋總面積的分擔比例。到底分擔多少公共設施面積才算合理？有高有低，法令並沒有強制規定。以停車場為例，就有好多種賣法。有些建商把大樓地下室停車場縮水，再將車道面積分攤給全體住戶；或是將停車位、車道都算進銷售面積，雖然拉低坪數售價，其實你是當了冤大頭。

一般來說，「公設比」的「公定價」，大約是：五樓以下，公設面積約佔權狀總面積五％以下；五樓以上、八樓以下，則約五％～一二％；八到十二樓是一二％～二○％；十二樓以上，二○％～二八％；開放式空間的連棟式住宅社區三○％～四○％（依建案不同有所差距，並非準則）。你應該發現了，樓層愈高，公設比愈高。用「公設比」讓實際使用坪數縮水，這還算有良心的建商呢！若遇到明目張膽鑽法律漏洞的，才真正吃定你！怎麼說呢？

依據建築管理規則規定：「建築物之竣工尺寸高度誤差在百分之一以下，未逾三十公分；各樓層高度誤差在百分之三以下，未逾十公分；各樓地板面積誤差在百分之三以下，未逾三平方公尺；其他各部誤差在百分之二以下，未逾十公分者，視為符合核定計畫。」三點三平方公尺約等於一坪大小，市價要四、五十萬，有些存心佔便宜的建商，會在購屋契約上附加一條「但書」──「……蓋好的實際坪數，誤差在某個百分比以內，概不負責。」這是於法有據的混水摸魚，你能奈他何？

所以我才說買預售屋危機四伏啊！

005　害怕買到灌虛坪的房子嗎？

把雨遮、屋簷都計入公共設施連坪數一起計價的偷吃步作法，連政府都看不下去了，為了不讓「草繩和螃蟹綁在一起計價」，從九十九年的五月一日起，預售屋「定型化契約」規定，預售屋的主建物、陽台、雨遮、屋簷等附屬建物，以及樓梯間、走廊、機電房等等共有部分（即公設），須在契約中分開標示面積及售價。往後消費者買預售屋時要瞪大眼睛看清楚。

不過「道高一尺，魔高一丈」，面對新規定，建商們說，內政部只要求主建物、附屬建物、公共設施需「分開計價」，並未規定「須有不同價格」，所以有可能只是在數字上做文章，房屋總價還是差不多的。就拿新北市政府聯合稽查小組，在新制上路後，到板橋、蘆洲、雙和、新莊、三重、林口等地，連續抽查近二十個建案來說，沒有一家建商依照新制預售屋買賣定型化契約辦理，不合格率達百分之一百。如果你最近有在新北市看房子，也遇到這種建商，請打電話二九六○三四五六轉四七六三新北市政府法制局檢舉。

不管如何，這項新規定代表房屋的交易資訊將更透明化。你買的房子，主建物幾坪？附屬建物幾坪？公設又是幾坪？各是多少標價？過去是打迷糊仗，通通算在房價內，現在卻要分開計價給你看。原本主建物、附屬建物、公設的建造成本、功能性及價值各不相同，當然應該各有不同價格，這才是公平對等的買賣交易。

若交屋時，你發現房屋登記面積不足、或主建物不足，依據新制，建商必須補足誤差；不足面積如果超過三％，你可選擇解約。這些，都是過去沒有的德政啊！

006　建商跑路是預售屋的噩夢？

有時候你會在路上看到蓋到一半的房子，荒廢沒人管──原本，他們也曾是意氣風發的預售屋，若碰到建商惡意倒閉，慘了，已繳的錢付諸流水，永遠交不了屋。

這種情況尤其發生在土地取得成本高、銀行利率走高、景氣卻持續低迷時，房屋銷售情況若不佳，建商撐不住了，只好撒手走人。

預售屋的付款方式，一般程序約是訂金、簽約金、開工款、工程期款、結構體款、交屋款等。訂金、簽約金、開工款統稱為頭期款，此時支付的金額不會超過房屋總價的二○％，感覺似乎可以輕鬆買房子。接下來開工後的每一期繳款，就是建商「眉角」了。有的標榜「工程進度零付款」，建商卻拚命趕工，預期三年才蓋好的房子，一年不到就完工了，巨額的繳款壓力如泰山壓頂，沒有心理準備的初次購屋者，只好成為斷頭戶。我有個年輕朋友，曾在林口預定一戶蜜月屋，打算新婚居住，原以為每月繳一期工程款一萬五千元足以支應，沒想到房子愈蓋愈快，最高記錄曾一個月繳六期工程款九萬元，壓得她喘不過氣來，差點連婚都結不成了。

辛苦繳出去的錢，若遇上建商跑路，怎麼辦呢？消保會已通過「預售屋買賣契約書範本暨其應記載事項」，建商必須付履約保證之責。也就是說，消費者在買預售屋時，不怕建商倒閉，因為它必須提供土地或保證金，由金融機構提供價金返還保證，買房子的人仍可拿回已支付的價金。或者是全國或各縣市的建築開發商公會、同業同級公司需負連帶擔保，若建商無法完工，消費者可持買賣契約，要求連帶擔保公司完成建案後交屋。更好的是，建商須將預售屋價金交付信託，由金融機構設立專款專用帳戶，建商就不能把向消費者預收的款項挪作他用了，也可讓金融機構在工程期間負責資金控管，假設建商無法依約完工交屋，買方仍享有受益權。

假設驗收預售屋發現缺失，消費者有權將總價款的五％當做保留款，等建商修繕完畢，雙方複驗完後再支付… 閱讀完整內容