高齡市場催生多元居所

美國高齡人口持續增加，銀髮居住市場也從單一照護需求逐步分化，形成退休住宅、生活輔助與長期照護的多層次選擇。居住品質、照護人力與醫療給付交織，推動市場擴張，也考驗業者服務能力。

文●外貿協會駐紐約辦事處　圖●達志影像

截至2026年，二戰後嬰兒潮世代最年長者已邁入80歲。美國人口老化速度也持續加快，U.S. Census Bureau於2026年4月發布的資料顯示，65歲以上人口在2010至2020年間增加38.6％，是1880至1890年以來成長最快的10年。

高齡人口快速增加，帶動居住需求日益分化，從退休住宅、獨立生活社區，到提供日常協助、專業照護的長照機構，逐步形成一套涵蓋不同年齡與照護程度的居住階梯。對美國而言，銀髮族居住已牽動家庭選擇、公共政策，也孕育出規模可觀且持續擴張的市場。


▲中高齡出租住宅及退休社區，提供長者多方位居家服務，省卻了維護房屋的瑣事，舒心的享受生活。
銀髮居住選擇擴大
從獨立生活走向專業照護

隨著醫療進步、壽命延長與退休族群財富累積，銀髮族對居住環境與生活品質的期待也隨之改變。過去，長者往往在健康狀況明顯退化、生活難以自理後，才離開熟悉的家園，入住安養或護理機構。如今，銀髮居住選擇逐漸依健康狀況、照護需求、支付能力與生活偏好分層，涵蓋獨立生活、日常協助及專業醫療照護等不同階段。市場的服務重點也因此擴大，除了照護功能，更重視居住品質、生活方式與社交需求。

根據市調公司IBISWorld於2026年3月發布的報告，2026年美國銀髮族居住市場營收預估約1,005億美元，未來數年年複合成長率約3％至4％，2031年可望增至1,193億美元。人口老化與居住需求分化，持續擴大市場規模，也帶來不同居住型態與服務模式的發展空間。

本文聚焦3類主要居住型態：中高齡出租住宅（55+Active Adult Community）與退休社區（Independent Living/Retirement Community）、生活輔助型安養機構（Assisted Living Facility），以及長期照護機構（Nursing Home/Skilled Nursing Facility），依照生活自主程度與照護需求，梳理美國銀髮族從獨立生活、日常協助到專業照護的居住階梯。

▲入住銀髮族社區或長照機構，長者們除了可接受適當的醫療照護，還因成員年齡相仿而有豐富的社交生活。
銀髮居住走向生活化
租屋社區串起退休新選擇

隨著健康餘命延長，55歲以上、生活可自理的族群開始尋找不同於傳統住宅與照護機構的居住選擇。中高齡出租住宅（55+ Active Adult Rental Apartments））與退休社區（Independent Living/Retirement Community）主打免除房屋維護、家務管理等負擔，並結合餐飲、健身、社交活動等服務，讓居住空間更貼近退休生活需求。

根據美國Census ACS資料，2013至2023年間，65歲以上租屋人口增加約240萬人，為各年齡層中增幅最大。NIC MAP 2025年第二季資料顯示，中高齡出租住宅入住率達92.3％，近幾季亦維持92％至94％，顯示市場需求穩定。

•紐約市 Coterie Hudson Yards

位於曼哈頓精華地段的Coterie Hudson Yards，是高端銀髮居住的代表案例。Coterie結合獨立生活、生活輔助及失智症照護服務，將住宅、餐飲與休閒融入完整生活方案。依官網資訊，月租起價1萬8,000美元，費用涵蓋米其林等級主廚餐點、水電瓦斯、清潔洗衣、健身及緊急協助，並提供早餐、報紙送達及專車接送；住戶前往大都會博物館、百老匯等場所，也能夠使用接駁服務。其核心價值在於維持長者自主生活，同時保有都會生活的便利與社交品質。

•喬治亞州 Overture Barrett

相較紐約高端市場，位於肯尼索市（Kennesaw）的Overture Barrett則鎖定中產階級。肯尼索距亞特蘭大約48公里，人口不到4萬，兼具生活機能與自然環境。社區2016年完工，共175戶，月租約1,885至3,768美元，提供餐飲、健身、社交活動及生活管理等服務。相較Coterie的豪華定位，Overture Barrett著重價格與生活便利性，呈現中高齡出租住宅從高端都會到中產社區的不同市場層級。




▲位於紐約市曼哈頓區的銀髮族租賃住宅—Coterie Hudson Yards，門前廣場豎立的是紐約市著名的新地標—Vessel。
照護需求推升安養市場
人力成本高漲促服務升級

當長者健康狀況下滑、開始需要日常生活協助時，生活輔助型安養機構（Assisted Living Facility）便成為介於獨立生活與專業醫療照護間的重要選擇。此類機構並無全美統一的法定名稱，各州的規範略有不同。以紐約州為例，機構須為5名以上非親屬成人提供住宅，並安排生活扶助、現場監督及居家照護等服務。基本服務涵蓋沐浴、更衣、如廁、飲食、行動協助與用藥提醒（Activities of Daily Living，簡稱ADL），部分機構另設失智症及特殊需求照護。

然而，人力短缺正推高營運成本。根據美國醫療照護協會（AHCA）資料，生活輔助型安養機構2024年員工離職率達44.5％，雖較2021年的68.1％下降，仍處高檔。業者仰賴派遣與臨時人員補足人力，進一步增加成本，並反映在住民月費上。

以波士頓的Standish Village Assisted Living為例，月費最低約4,275美元；位於維吉尼亞州Bristol的Brookdale Bristol，月費也達3,165美元。隨著人力及通膨成本攀升，長者的居住負擔同步增加。

另一方面，長者照護需求會隨年齡提高，僅提供日常生活協助（ADLs）已難滿足市場需求。物理治療、語言治療、失智症照護與心理諮商等服務，將成為業者延伸照護層次、提升服務價值的重要方向。


▲生活輔助型安養機構不僅僅提供基本生活協助，還包括醫療照護在內，讓長者從日常生活到身心健康，都能獲得照顧。
長照費用牽動保險給付
Medicaid成銀髮照護關鍵支柱

當生活輔助型安養機構已無法滿足長者的醫療需求，下一階段便可能進入長期照護機構（Nursing Home/Skilled Nursing Facility）。此類機構主要服務需要24小時護理監督、復健、用藥管理、傷口照護等高度醫療照護的長者，因此費用遠高於一般銀髮住宅，也使醫療保險能否分擔成本成為重要考量。

美國醫療保障主要包括商業醫療保險、Medicare及Medicaid。Medicare主要保障65歲以上長者及部分身心障礙者，但一般不負擔長期照護，僅在符合條件時給付短期住院後的專業照護，最長100天；Medicaid則由聯邦與州政府共同出資，成為低收入長者長期照護的重要支付來源。IBISWorld資料顯示，長期照護機構住民中，超過60％仰賴Medicaid支付相關費用。

因此，Medicaid政策變化將直接牽動長照市場。2025年7月4日通過的《大而美法案》（One Big Beautiful Bill Act）涉及大規模聯邦支出調整，預估未來10年Medicaid支出將減少約9,110億美元，並使失去醫療保險的人數增加約1,000萬人。對高度依賴公共醫療補助的長照市場而言，給付縮減可能進一步提高家庭負擔。

高昂費用已反映長照機構的經營壓力。華盛頓哥倫比亞特區的Ingleside at Rock Creek每月費用約9,600美元；佛蒙特州Gill Odd Fellows Home of Vermont則約1萬1,880美元。面對人力短缺、醫療成本上升及保險給付壓力，營利與非營利機構都必須控制成本，同時提升醫療品質與個別化照護，才能兼顧營運與長者的生活尊嚴。


▲Medicaid是否補助長照機構的費用，關係著經濟能力有限的長者能否入住而獲得妥善的照顧。
老後居所生活選擇居住安排牽動晚年尊嚴

當居住選擇從獨立生活、日常協助一路延伸至專業照護，真正改變的其實不只是住的地方，而是長者晚年仍能保有多少生活自主。有人希望住在熟悉的社區，有人選擇把家務交給專業服務，也有人需要全天候醫療照護；不同階段沒有標準答案，關鍵在於是否有足夠的選擇，讓長者能依自身狀況與意願做決定。

這也是美國銀髮居住市場值得觀察之處。住宅、餐飲、社交活動與醫療照護逐漸被納入同一套生活安排，機構所提供的服務越來越貼近長者實際需求。當年齡帶來的限制愈來愈多，一個能安心生活、保有選擇，也讓人感到自己仍是生活主人的居所，或許才是銀髮族真正需要的「最後一站」。

… 本文摘錄自 《經貿透視》 2026/9月 第702期