「低首付」風險須知 買房真的變輕鬆？當心財務壓力讓你付不出來
「存到第一桶金，就能買房嗎？」當房價飆漲，一百萬元早已無法當作購房門票。近年來，建商大舉推行「低首付」方案，看似降低門檻，卻暗藏資金調度風險，從工程款支付壓力、貸款縮水到投資客炒作，稍有不慎，買房夢恐變違約噩夢。低首付是機會還是陷阱？ 文／翁嘉妤 
▲示意圖。圖／民眾提供
「我以為存到第一桶金就能買房子，但最後仍向現實妥協。」三十二歲的李小姐北漂十年，想在雙北擁有屬於自己的房子，省吃儉用存下人生第一桶金一○○萬元，但卻發現這筆錢根本負擔不起雙北預售屋的頭期款。 「我只好退而求其次買一間低首付，只要自備九十萬元就可以入手的預售屋，雖然離我的工作地點需要通勤一個半小時，但我擔心再不買會追不上房價。」 李小姐的故事並非個案，而是當前房市困境的縮影。過去，存到一○○萬元被視為買房的重要里程碑，許多理財書籍與媒體文章也鼓吹這筆錢足以支付預售屋頭期款。然而，近十年來房價漲幅遠超預期，加上物價指數與通膨率攀升，建築成本水漲船高，一○○萬元對如今的房價來說，已無法應付多數地區的頭期款門檻。
房市專家田大全向本刊表示，若以現行房價觀察，頭期款至少需要三○○萬元左右才夠，再加上預留總價十％到十五％的裝潢與雜支費用，往往只能買到離都心較遠的蛋白區預售屋。對於那些嚮往在雙北或其他都會區置產的年輕人而言，想用一○○萬元「當頭期款」已不切實際。
第一桶金難跨頭期款門檻 根據永慶房屋在二○二四年進行的全台預售屋統計，若以兩成頭期款計算，多數縣市需要的自備款都遠超一○○萬元，就連平均總價較低的花蓮與屏東也得接近兩○○萬元。至於台北市的預售屋平均總價更高達四千多萬元，自備頭期就要八五○萬元才能取得入場資格。新北、台中、新竹等城市則普遍要四○○萬元上下，才有機會跨過最基本的頭期門檻。這些數據說明，過去人們在一○○萬元到手後就能買房的想像，如今大多只能留在歷史記憶裡。 回到更現實的角度，內政部公布的平均月薪統計顯示，台北市的每月平均薪資約五．八萬元，若扣掉三．四萬元的生活支出，每個月只能存下二．四萬元。若單純靠儲蓄而沒有任何投資理財，要攢到八五○萬元恐怕需要將近三十年時間。 中央大學經濟系教授吳大任分析，假使有家庭支援湊到頭期款，雙薪家庭儘管所得較高，也得面對三十年房貸的月繳十一萬元以上壓力，「如果光是房貸就占去了大部分薪資，生活品質自然難以維持在原有水準。」 他也提到，全台大多數縣市的房價負擔等級，都已超出政府認定的合理範圍，只有基隆暫且維持在可負擔水位，足見在這種環境下，買房對多數人而言依舊是艱鉅的挑戰。
建商救房市殺手鐧 ― 低首付 事實上，隨著房價不斷攀升，市場逐漸出現兩極化的趨勢，一方面，高總價門檻讓許多剛需買家卻步；另一方面，政府近年來加強調控政策，如限貸令與平均地權新制，使得部分投資客開始退場，市場交易熱度因此逐漸下降。 在買氣減弱的情況下，建商為了維持銷售，開始改變行銷策略，低首付方案便成為其中的主要手段之一。過去只有銷況不佳或地區較偏遠的建案較傾向祭出這類方案，如今就連蛋黃區都看得到「首付七％」「訂簽五％工程零付款」等大型廣告。 值得一提的是，低首付或許能在短期內吸引潛在買家，但也因為總價並沒有真正降低，所以仍必須留意後續資金調度的難度。住商機構企研室執行總監徐佳馨指出，低首付真正的隱藏地雷不在於「頭期款減少」這件事本身，而是在預售屋還沒完工之前，買家無法取得銀行貸款，後續工程款若繳不出來，還是難逃違約風險。
▲自920 打房政策後，台灣迎來第四波低首付風潮，打出類似訂簽7%、低月付的廣告看板數量大幅增加。
其實低首付在交易流程中最棘手的部分，往往是工程款階段。按照一般預售屋交易的流程，通常分成付訂、開工、完工、交屋四大步驟，其中付訂階段包含訂金與簽約金，約占總價的一成。等到建案正式開工時，需要繳納第一筆工程款，也就是開工款，通常是總價的五％；接下來，隨著施工進度陸續繳納的工程款總額，加起來大概是總價的十％到十五％左右，最後在交屋階段，再向銀行辦理貸款把尾款付清。 假如建商主打「訂簽五％」的低首付方案，就意味著原本的簽約金有一部分推遲到後續的工程款裡，雖然初期負擔看似大幅降低，但也讓施工期間的繳款壓力無形中變得更重。尤其預售階段無法通過房貸付款，買家只能依靠自有資金或其他方式融資，倘若一開始就沒有做好全盤計算，隨時可能因工程款催繳而爆發財務危機。
自920 打房政策後，台灣迎來第四波低首付風潮，打出類似訂簽7%、低月付的廣告看板數量大幅增加。
實務上，不少民眾原本以為自己僅需支付很少的訂簽款，卻在幾個月後又被通知要付開工費用，才驚覺資金明顯不足。又有些人到了後續支付工程款階段，試圖辦理信貸或周轉金補缺，但礙於信用條件不夠理想，最終只能透過利率更高的管道借錢；長此以往，房貸尚未開始，有民眾就已背上好幾筆高昂的利息成本，最後讓房屋還沒正式交屋就陷入斷頭風險。 對此，田大全強調，低首付本身並不會影響銀行審核貸款的成數，真正影響貸款條件的是買家本人的收入、信用評分以及工作穩定度。他建議，準備買房的民眾最好在交屋前一年的時間，就能夠開始「養信用」，檢查自身的信用卡、貸款還款紀錄，並想辦法讓收入呈現穩定的成長曲線。如果薪資太低，也許可以考慮在這個時期轉換工作，以拉高銀行認定的授信水準。 律師周念暉則建議，若購買預售屋時擔心最終申辦貸款成數不足，可以在買賣契約中增列「若貸款成數無法達到預期，則交易可無條件終止」這樣的條款。雖然建商未必都會接受，但若能談成，至少能在最壞的情況下保留一條退場路。 「二○二四年初銀行滿水位，因政策干預、貸款成數縮水或個人信用受影響，臨交屋前貸不到足夠金額，只能賠償違約金甚至被迫低價轉手，這次經驗已給很多人帶來慘痛教訓。」周念暉指出，類似狀況在人口紅利不若以往、新建案又逐年增多的市場環境下，更可能發生。
低門檻下暗藏交易風險 即便買家資金準備充足，能夠應對工程款與貸款審核，預售屋交易仍然存在許多不確定性。其中，建商的施工進度與誠信問題，便是影響交屋時間與最終房屋品質的關鍵。過去市場上不乏因建商財務狀況不佳，導致工程期一再拖延，甚至無法如期交屋的案例。 相比成屋，購買預售屋最大的風險在於買家無法「眼見為憑」，只能依靠合約與建商的信譽來確保交易順利進行，再加上近年來的缺工缺料問題加劇，延遲交屋的案例不勝枚舉；依照預售屋買賣定型化契約，如果建商逾期三個月都未開工，或是無法如期取得使照而造成交屋延宕，便算違約，買方可要求遲延利息或全數退還已繳交的款項，甚至可再加上總價十五％的違約金。 不過，對於多數消費者，要行使這些權利往往得曠日廢時的溝通或法律程序，若買家在資金周轉或工程期監督上疏忽，恐陷入更被動的地位。
▲低首付意外成年輕人購屋的希望，不過交易過程仍藏風險。圖／ pexel
低首付不僅改變了一般買家的資金壓力，也在市場上帶來更深遠的影響。當房市進入盤整期，交易量減少時，建商為了刺激買氣，大量推出低首付方案，讓購房門檻看似降低。然而，這類優惠措施不僅吸引了剛需族群，往往也讓投資客有了更靈活的槓桿操作空間。 對部分資金雄厚的買家來說，低首付意味著可以用更少的自備款同時購買多戶預售屋，藉此放大槓桿操作，試圖在市場回暖時獲利。這種現象導致低首付建案不再只是提供剛需族群購屋機會，也成為了投資客短期套利的工具，進一步影響市場供需結構與房價走勢。 因此，過去當低首付方案大量出現在市場上時，另一個後果是吸引了許多投資客大舉利用槓桿進場，他們藉由少量的自備款同時買入多戶，打算在完工後或市場上漲時，轉手高價拋售。 徐佳馨指出，這些投資客以低首付入手，常常不是自住需求，所以對房屋本身的施工品質與結構沒有太多關注，在轉手時，通常會先做一番裝潢包裝，等到新古屋市場價格被炒高後再釋出。
投資客急脫手掀拋售潮 同樣地，若市場不好或貸款縮水，投資客就會選擇短時間內拋貨，產生平轉或賠售潮，直接衝擊該區域的新古屋和預售屋價格，也讓正常想入手的自住客面臨不穩定的市況。
近期，在台中就有類似案例，當地資深房仲業者指出，某條街上竟有八成物件接連以平轉或賠售條件出售，「大部分是投資客在疫情過後，趁著低首付時搶進，現在交屋，貸款成數不足，又遇上政府打炒房，急著把房子脫手。」 即便《平均地權條例》已嚴格限制五年內轉手將課重稅，但這類投資客多半不以為意，因為只要房價在過去三、四年間，已有不錯的增值空間，所賺到的價差足以抵銷重稅成本。 對此，正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔提醒，在淺碟型結構的區域，一旦市場傳出一點風吹草動，大量拋售就會湧現，房價波動幅度遠高於基本面可支撐的程度。 根據內政部統計，二○二四年全台住宅類建物使用執照核發量高達十三．八萬宅，創下近二十九年來新高。當如此龐大的交屋潮到來，加上疫後進場的投資客開始拋售，預售屋買氣不排除受到影響，若一般買家沒有提前做好財務規劃，或忽略了建商背景和合約保障條款，就可能在這種供給集中爆發的階段裡，被推向違約或高利貸款的危機。
低首付如雙面刃 恐釀風險 低首付方案表面上雖然看起來能「省掉」一大筆初期自備款，但最終還是得面對房屋總價、工程款與貸款審核等問題，並未真正降低整體購屋成本。其作用就像一把雙面刃──對財務實力雄厚或已經考慮周全的族群，能在當下搶先卡位，但對財務較脆弱、信用有瑕疵或收入不夠穩定的人，一旦在工程期或貸款關鍵時刻出現狀況，往往便只能啞巴吃黃連。 「量力而為」始終是購屋前最重要的原則。田大全建議，打算使用低首付購房的民眾，一定要在簽約前充分瞭解各個階段的資金需求，弄清楚自己是否能負擔開工款、工程款、裝潢預算，以及掌握預期的貸款成數，「如果能在交屋前一年開始檢查信用評分、調整收入結構，就能在貸款審核上取得更佳條件，以免走到最後一關卻因貸款成數不足，最後功敗垂成。」
▲低首付方案僅是降低門檻，總價並未變動，因此還是得審慎考量自身能力。
買房對大多數人而言，是一場深思熟慮的財務決策，而低首付只是預售屋的眾多付款方式之一。門檻降低，不代表風險減少，購買前的功課依然不可忽視。從建商背景、區域發展、交通條件，到建材品質、施工細節，每個環節都可能影響未來的居住品質與財務安全。更重要的是，合約條款的每一個細節，也牽動著貸款條件與付款進度，務必仔細審閱，避免落入隱藏風險。 若評估後發現，即便是低首付方案，自己的財務狀況仍無法負擔，那麼或許比起勉強入場，更應該重新檢視資金規劃，確保在穩健的財務基礎上買房，而非為了一時的低門檻而將自己置於高風險之中。 在房價高漲、供給日益增加的市場環境下，購房者能否順利度過交易風險，關鍵在於自身財務狀況的掌控，以及對合約條款的細緻理解。如果只看到「低首付」的表面優惠，卻忽略了後續工程款與貸款壓力，那麼整個購屋過程，很可能會在施工後期或交屋階段，因資金調度不及而陷入違約困境。當房市變動快速、投資客操作頻繁時，風險更是加倍，凡事多做一層評估，永遠勝過事後懊悔。
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住展
2025/4月 第509期
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