政府不保、銀行不愛困境現形記

文●鄭郁萌、吳美欣 攝影●楊文財



七十五歲的老王（化名）把存摺翻到最新一頁，這個月匯進來的金額，比第一期足足少了一萬元。

孩子長大了，老王不想造成負擔，十年前，他拿自己打拚一生的台北公寓申辦「以房養老」，當時銀行估價，房子約價值兩千萬元，核貸七成，分三十年撥款。他記得很清楚，試算表上每個月有三萬八千元進帳。

如今貸款走到第一百二十三期，銀行核定撥款金額沒有改變，但扣掉逐月墊高的利息，真正進入帳戶的已經不到二萬八千元。房子還在，甚至比十年前更值錢；老王能動用的錢卻越來越少。

幾年前老王在路上摔傷，現在回診要請人陪，藥袋一年比一年厚。偏偏就在他比剛退休更需要現金時，這間房子每月換回來的生活費，開始一路往下掉。


▲以房養老不只是貸款制度，同時牽動健康、財務與居住議題，真正目的是讓長者能在熟悉的家中安心老去。
銀髮族「窮得只剩老屋」
揭開逆向貸款縮水真相

老王不是特例。二○一五年底，台灣開始推動商業型以房養老，第一批申辦者陸續走過第十年，當年看似能同時解決居住與退休金的制度，如今開始浮現第一波痛感。

以房養老，又稱不動產逆向抵押貸款。高齡屋主把住宅抵押給銀行，不必搬走，銀行則按月撥款，讓原本鎖在磚瓦裡的不動產，轉成支付生活、醫療與照顧的現金。

制度上路超過十年，截至今年第一季，全台灣總核貸件數超過一萬零六百件，以台灣數百萬的退休人口來看雖不算多，但過去幾年每年的核貸件數不斷增加，顯見越來越多人對這個制度有需求。

這套制度在台灣確實有其必要性。台灣已邁入超高齡社會，許多人辛苦工作大半輩子貸款買房，把數十年所得投入住宅；等到退休房貸終於繳清，手上最有價值的財產，常只剩一棟已經老去的房子。

消基會房屋委員會委員張欣民形容，這群人並非沒有資產，而是「窮得只剩下房」。

而且，當醫療費用與萬物皆通膨、平均壽命又持續提升，很多人原先的退休金規畫並不足夠，以房養老更成為換取現金流的手段。

但是許多人在諮詢或核貸後才發現制度問題，就連銀行也不見得樂意承辦。目前雖有十六家銀行開辦，承作件數與金額逾九成九卻是由背後有政府壓力的公股銀行包辦。

先前監察委員蘇麗瓊、王榮璋便提出調查報告，認為以房養老的成效待加強，要求金管會跟衛福部須研議改善措施。

究竟，這制度出了什麼問題？


▲監察委員王榮璋直言，以房養老由銀行承擔風險，政府卻未提供資源且相互推諉，是國家失職。程思迪攝
為何每月撥款少一萬元
老王抵押台北公寓的血淚告白

首先，錢究竟為何越領越少？一般房貸是銀行先撥一大筆錢，借款人逐月償還，本金越還越少；以房養老卻剛好相反，銀行每個月借一筆錢給屋主，時間越長，累積本金越高，利息也跟著增加。

以老王的例子（見下表），到第一百二十三期，他總計借了近四百六十八萬元，當月利息已超過一萬元。為避免利息把生活費全吃掉，銀行通常設定扣息上限，每月最多扣掉撥款的三分之一，超過部分先掛帳，等貸款期滿再處理。



第一銀行試算，約申辦後第十一、十二年，利息便可能碰到三分之一上限。

「那時候客戶會比較有痛感，因為實拿金額只剩下原先的三分之二，」一名不願具名的銀行主管說，「現在剛好是開辦第十年，早期案件陸續走到這個階段，長者年紀更大，未來這類問題會更明顯。」

銀行不是沒有告知。申辦時會提供長達數百期的試算表、簽約過程錄音，並由外部律師見證與說明，高齡客戶還必須接受理解能力與受騙風險的檢核。

然而，對一名高齡申請人來說，「逐期增加利息」只是一行文字，少有人能具體想像八十五歲、九十歲時，每個月少三分之一的具體痛感。十年後照護需求大增、每月卻少拿一萬元，才是活生生的現實。

從立委時期就關注以房養老的監察委員王榮璋便很直接的說，在現行制度下：「我不會辦。」

CFP國際認證高級理財規劃顧問林怡均認為，這項工具原本適合的就是特定人。「他的儲蓄、勞退都不多，最後只剩一間房可以活化，才會建議用這種方式換取現金流。」

麻煩也正在這裡。越需要以房養老的人，往往越缺乏其他收入做為緩衝；當實領金額開始下降，他們也最難靠存款、投資或子女支援補上缺口。

對銀行而言，以房養老也不是一門好生意。一般房貸一次撥款、按月收款；以房養老卻得逐月撥款、每半年關懷客戶，還要處理律師見證、抵押權設定、失智後是否繼續撥款與繼承等問題。

「利率沒有特別高，管理成本卻比一般房貸高很多。」一位第一線承辦的銀行主管說。

此外，銀行還要承擔三種風險。

第一是長壽。六十五歲申辦三十年，若九十五歲仍健在，銀行也很難叫長者搬離住了一輩子的房子，但房屋價值若已不足以支撐新額度，也無法繼續撥款。

第二個是房子跟人一起變老。申貸時三十年的公寓，再過三十年已是六十年老屋。銀行也難以單獨都更或出售。

第三是品牌危機。「最怕長輩要辦，甲子女同意，乙子女卻認為銀行侵害了自己的繼承權，」銀行主管說：「我們不希望客戶簽完後，其他繼承人才跳出來說：你怎麼可以叫他拿房子貸款？」

王榮璋提醒，若沒有政府擔保，銀行只能保守估價、控制風險。多數民營銀行衡量各種成本後，幾乎沒有誘因積極承作，只剩下公股行庫礙於政府壓力願承接。他形容這是公股「不願拿、又不能不接的燙手山芋」。

而且回到老王的例子，他至少還有一間估價兩千萬元的台北公寓。但如果離開雙北，許多長者卻連申辦後能不能換到有意義的現金流？都是問題。

金管會資料顯示，全台以房養老案件近半數集中在北北基。其中一個很直接的原因，就是雙北房價較高、且未來持續看漲，銀行願意提供的貸款成數因此相對高。

兩棟當前市場價值一樣的房子，台北市最高可能貸到七成，但到了其他縣市，可貸成數可能降到五成。

高雄禾宜地政士事務所地政士李宜玲說，她接到的以房養老諮詢，九九％停在詢問階段。「南部房價不高，可貸成數又低，限制很多，對長者的實質效益不大，不像雙北公寓或舊宅可達千萬元，後續真正辦理的案件非常少。」

這項制度，被定位為高齡經濟安全工具，但房價較低、需要資產活化的長者，卻最難從中獲得幫助。

監察院調查發現，制度的癥結已不只是一張試算表，而是政策責任始終懸空。

跨越金融、長照、住宅
政策責任沒人扛，長者吞苦果

衛福部認為金融商品由金管會主管；金管會認為這涉及老人福利、退休生活與資產活化，應由衛福部統籌。監察院最後以「相互推諉」形容兩個部會。

「金管會懂金融操作，衛福部懂老人需求和服務供給，本來就應該一起做。」王榮璋說：「如果跨部會難以協調，也可以由行政院或政務委員出面。」

他認為，國家如今只要求銀行推出商品，自己卻沒有承擔政策風險，等於只做了半套。

那究竟怎麼做才好？

國外的逆向抵押貸款，同樣會遇到借款人長壽、房價下跌，以及債務超過房屋價值等風險。

差別只在於：國家是否真正願意進場。

美國的房屋價值轉換抵押貸款，由聯邦住房管理局（Federal Housing Administration, FHA）提供保險。不是讓銀行自己承受，賭一名借款人能活多久、三十年後的房子值多少，而是透過保險與政府擔保，一起承接極端風險。

韓國則由住宅金融公社主導住宅年金，提供政府保證與終身給付。即使借款人活得比預期久，仍能繼續居住，並按約領取終身給付。

然而，台灣卻停留在「政府鼓勵、銀行承作、個人負責」的模式：鼓勵銀行把商品推出去，尾端風險仍留在銀行和家庭之間。


▲以房養老核貸時，同樣現值的房子會因區位與流通性出現落差，北部最高可貸7成，中南部可能僅5成，也使申辦件數呈現北多南少。翁挺耀攝
不只逆向抵押貸款一條路
房產專家拆解晚年拼圖

張金鶚早在二○○九年就推動以房養老，當時他提出的不只銀行逆向抵押貸款，也包括售後租回等模式。但十多年過去，台灣真正發展的仍只有銀行貸款一種。

「關鍵是怎麼照顧老人，金融只是其中一項而已。」他主張制定專法，把銀行、保險、信託、資產管理、物業管理與社福組織都納入，讓不同條件的長者有不同選擇。

例如，他自己退休後，便選擇賣掉三間舊屋，換到一間在原生活圈、有電梯、物業管理的新社區，為了支付旅遊和每年須支出贊助學者研究的住房研究薪火傳承獎，他再以房屋辦理理財型房貸，需要動用時才計息，有錢時就還回去。

這套方法門檻不低，無法適合所有長者，卻提醒了一件事：退休並不是需求固定的三十年。

六十五歲時重視生活品質、七十五歲增加醫療支出、八十五歲後可能面臨失智與照護。張金鶚說：「同一個人不同階段需要會改變、同一棟房子也該有不同用法。」

在政策還沒改變之前，以房養老仍可做為補充現金流工具。前提是申請人已有基本年金、沒有強烈傳承需求，房屋條件也足以換到有意義的月撥款。

簽下三十年契約前，最重要的是得算清楚，十年後最需要錢時，帳戶裡究竟還剩多少。

這也揭示以房養老長期難以突破的核心問題：目的與手段始終錯配。政府期待兼顧老年經濟安全與在地安老，卻不提供相應的資源與風險分攤機制，只交由銀行依商業授信邏輯承作，結果長者得不到保障、銀行有苦難言、制度多年困在原地。

在這項制度改善前，長者不能把往後三十年的生活全押在一棟房子上，房子可能越來越值錢，屋主每月能用的錢卻越來越少。以房養老或許守得了住所，卻未必撐得起真正需要的晚年。

… 本文摘錄自 商業周刊 2026/7月 第2018期