宏碁接管兩天閃辭 王貴增接任代理總經理

「每天像在拆未爆彈，不知道洞有多大！」兆基爆雷引爆包租代管業風暴，宏碁入主兩天閃辭董事會，王貴增進駐後如何搶救公司危機？

文／游筱燕

國內包租代管業龍頭「兆基屋管」驚爆巨額資金缺口！檢調於八月七日兵分六路發動搜索，約談前董事長李建成及共同創辦人林佑任，全案朝背信、侵占罪偵辦。原本於五日接手兆基的宏碁，在七日當晚突發重訊，直指兆基存在「內部管理缺失」，不只辭去董總職務，宏碁也一併辭任法人董事，接管僅短短兩天便「閃辭」退出。

最新進度是，中纖集團創辦人王朝慶三子王貴增於八月十日已進入兆基擔任代理總經理，並預計八月二十一日召開股東臨時會，進一步處理董事及經營團隊改組相關事宜。而兆基原訂二七年上半年辦理公開發行及登錄興櫃的計畫，恐怕也跟著生變。

本票開多少？每天像拆彈

這起震驚地產與金融圈的案件，揭開了包租代管天王光鮮亮麗背後的不堪內幕。知情人士透露，「事件爆發後，各路債主紛紛現身，甚至連地下錢莊都拿著近億元的借據上門討債！李建成自己到底在外私開了多少本票？根本沒有人知道！」現在接手兆基，「每天都像在拆未爆彈，完全不知道洞有多大」。

這場震撼全台的財務危機，始於「公司債兌付利息跳票」事件。兆基創辦人李建成利用其名下的投資公司「趙姬投資」，以及林佑任擔任代表人的「寄居蟹管理顧問」，以「兆基包租代管獲利豐厚、預計二○二七年上市」為標榜，向外界發行公司債招攬投資。對象包含許多因社宅業務而信任兆基的房東與一般民眾，甚至兆基內部員工，投資金額從數十萬到上千萬元不等，吸引數十億元資金。

今年七月底開始，投資人陸續發現應得的利息與到期本金遲遲未入帳。李建成隨後與投資人會面，坦承「投資失利」導致資金卡死；他擬用「以股抵債」方案，提出要拿出約一．六萬張兆基未上市股票（以每股七十元估算約值十一億元）賠償投資人，央求投資人暫緩提告。

但投資人認為，未上市股票根本無法變現且價值不明，拒絕埋單。多名受害投資人隨即組成自救會，怒批違法吸金，並集體提告。根據自救會八月九日統計，受害民眾約四百餘人，總金額約十四億元，平均每人債權金額約三五○萬元。至此，風暴徹底全面展開。

觀察兆基目前的股東結構，李建成透過趙姬投資掌握兆基約三五％股權，是公司第一大股東；第二大股東宏碁則持股約一七．八％。宏碁於二四年斥資三．三七億元首度入股兆基管理顧問公司，取得增資後約二○％普通股股權，藉此跨足不動產物業管理產業。隨後在二五年間，宏碁陸續參與兆基的現金增資與特別股認購，總投資金額一度累計超過十億元。

股東另有中信證券、和通創投、能率卓越成長基金，各自持股約三至四％；中纖集團王貴增也於今年六月進場，持股約五％。

創辦人李建成早期僅是雜貨店小老闆，後投入資產買賣與出租管理。李建成過去接受《財訊》採訪時表示，自己只有高中學歷，年輕時因父親中風回家接手雜貨店，後來進入渣打銀行擔任房貸業務員，憑藉專攻豪宅客群迅速竄升為超級業務。他在租屋期間意外接觸到二房東模式，○六年辭職創業，一路從買房改套房收租，○九年獨資成立兆基管理顧問，以輕資產模式大量承接包租代管業務。

一七年政府推動第一期社宅包租代管計畫時，外界因無利可圖多持觀望態度，李建成卻力排眾議，看準在捷運車廂打上兆基品牌的巨大廣告效益投入。這項決定奠定了兆基的基石。

▲兆基屋管創辦人李建成協助北市神祕地主林賢喜家族閒置30年的商辦活化（後圖）而聲名大譟，如今卻成風暴核心。彭世杰／攝
投資爆雷 柬埔寨陷困局

兆基房源超過八成來自社宅，並陸續拿下台北捷運聯開宅代管、台糖大樓及內湖新裝修商辦等泛官與民間委任標案，連台積電嘉義廠的員工宿舍都委託兆基。國家住都中心指出，兆基屋管和寄居蟹租屋管理社會住宅戶數約二．二萬戶。

李建成隨之聲名大譟，二四年十一月榮獲「第二十九屆地政貢獻獎」，被眾人譽為「產業第一人」；二六年二月，他更接任中華民國壘球協會理事長，喊出二六年名古屋亞運爭金、二八年洛杉磯奧運參賽的藍圖。

一個包租代管龍頭為何會爆出巨額缺口？據聞，李建成已放高利貸多年，今年四月時有一筆上億元債務收不回來，資金才會出現嚴重缺口，但這消息未獲證實。

此外，李建成早在一四年便前進柬埔寨金邊，興建「鑽石凱薩」與「鑽石雙星」兩棟建案，售後回租狀況遠遠不如預期。知情人士指出，入股三洋實、國統、新建的鴻鋌集團創辦人洪鴻章，原本也是該投資案的大股東，後見難以回收，便將股份全數轉手給李建成；李建成甚至再向洪鴻章周轉了數億元，但光是柬埔寨的資金缺口，就高達十多億元。據聞，今年四月李建成還一度打算遠赴柬埔寨跑路，被某產業大老勸回台灣處理債務問題。

檢調初步調查顯示，兆基於二○年發行公司債募資逾十八億元，李建成涉嫌掏空其中七億元用於私人投資、買豪車與名牌精品。

據友人指出，李建成一家三口生活奢華，就讀小學的兒子常背著近十萬元的ＬＶ名牌包，每月出國搭商務艙、入住五星級飯店，並請私人教練教羽球與騎馬。李建成用心鋪陳財力雄厚豪爽形象，業界拉贊助、產業考察都是第一個想到他。而李建成於二四年與前妻何思瑩離婚，檢方懷疑其有脫產與逃亡之虞。


▲兆基屋管創辦人李建成（左一）早年與入股三洋實、國統、新建的鴻鋌集團創辦人洪鴻章（左三）共同投資柬埔寨不動產。取自YouTube
財務大將出走 內控變失控

事實上，兆基多年前為布局上市，曾重用具備上市櫃財務與營運背景的李文詳出任總經理；不過，李文詳去年八月就以休養身體為由離職。

之後李建成交由護理背景出身的胞姊李莉雯掌控大權，隨即引發各部門人員的離職潮。到了今年八月五日宏碁召開董事會當天，李莉雯甚至向外訴求「宏碁要來搶經營權」，造成公司派與市場派互相猜忌。

回過頭來看，在政策的帶動下，近年來國內包租代管產業蓬勃發展。據不動產資訊平台資料顯示，截至去年底，全國包租代管業者已高達二二五四家，從業人員達二．五萬人；住商不動產調查亦指出，去年台灣包租業與代管業營業額分別衝上一二．八億元與一九．六億元，年增率高達一○三．六％與三二．九％；其中又以台北市四三三家、新北市四二三家，及台中市三八九家競爭最為激烈。

包租代管本應是提供穩定現金流與報酬的行業，就算是規模遠小於兆基的同業，獲利情況也都不錯。然而，過去兆基不顧利潤瘋狂搶標，連同業算不出投報率的案子也照單全收，令同業大呼不可思議。宏碁五日發布，兆基上半年自結稅後每股盈餘二．六元；不過，事件發生後，該公司獲利來源已遭市場質疑。

知名包租代管專家陶迪警告，租房市場最危險的時刻，莫過於大家都盲目相信「規模等於安全」。當兆基爆發財務危機，除了投資人急於追討債權，更迫切的經營考量在於：兆基能否如期支付屋主租金、正常返還租客押金，以及讓既有租約維持運作。包租代管業者經手龐大現金流，每一筆收入背後都堆疊著尚未履行的合約責任，管理戶數愈多，承擔的資金風險與義務就愈大。

日本住宅包租代管專家溫芳瑜指出，台日監管機制存在顯著落差，日本對租賃業者的專用帳戶管理與第三方信託監督機制較為嚴謹，而台灣在防止業者將代收押金、租金挪用或私人投資的法律防線明顯不足。



兩萬戶誰接手 後續待觀察

面對兆基掏空風暴，國家住都中心董事長花敬群在八月十日記者會上指出，針對寄居蟹既有案件，住都中心已協調六都租賃住宅服務商業同業公會，透過電話聯繫房東及房客，詢問轉換服務業者的意願。他也呼籲兆基，若有屋主想解約，應盡量配合。

內政部政務次長董建宏接受專訪時表示，政府第一時間的立場是確保房東與房客權益。他強調，針對住都中心委託兆基的個案均已進行接觸，目前狀況穩定；內政部正與地方政府及包租代管六大公會開會協商，建立平順的租約轉移機制，將視房東意願協助轉移，過程會有法律顧問監督，確保契約法律程序完整。

針對財務防弊，董建宏指出，兆基案雖屬個人財務問題，但內政部未來將檢討制度，參照預售屋信託或信保基金模式，將代收資金納入專用監管帳戶，避免業者有不當查帳或挪用的機會。

不過，市場人士對政府理想中的「平和轉移」態度保留，因為兆基過往為了搶市占，吸收了大量無利可圖的物件，同業絕不可能貿然承接；再加上兆基屋管與寄居蟹租屋管理的二．二萬戶量體過大，若硬要分割給其他業者，恐怕會引爆包租代管產業的次級風暴，後續發展仍須嚴密觀察。

… 本文摘錄自 《財訊》 2026/8月 第770期