挑好屋，把握投資客急售逃命期！

首購族、換屋族看過來 大膽砍價15 ％買屋談判密技

文●陳慶徽 攝影●楊文財

▲住展研發長何世昌建議，有買房需求者，可在新制上路前，積極看房及詢價，此時撿便宜機會大。

七月一日房地合一稅2.0實施倒數計時，儘管在本文刊登後還有七十天，但若扣除房屋過戶等流程，買賣雙方實際只有四十天可決定。亦即，五月底前，是買家最佳談判時機。

有實質需求的首購族、換屋族，如何把握這談判黃金期，爭取最好的購屋條件？以下是商周訪問房市專家，歸納出的教戰守則：

Q： 為什麼不能等到七月一日後再談，對自住客差在哪？
A： 這期間賣方壓力大，其後賣方會惜售，供給下降

「自住客的話，我誠心建議，盡量把握在七月以前（買）。」住展研發長何世昌直言，房地合一稅2.0有機會催生出一批想避免被課交易重稅，趁還有利可圖的時間點出手的賣家，一旦時間拖過七月一日，加重的稅率會大幅降低賣方的出售意願，使得許多原本放在交易檯面上的物件被「關廁所」，供給隨之下降。

住商機構企研室經理徐佳馨補充，房地合一新舊制的時間分界判准是「過戶日」，實務面上，從啟動交易程序到完成交易，通常會需要一個月的時間。因此，若賣方想躲過七月一日上路的重稅機制，買賣雙方最慢則需在六月初、甚至更早的五月就啟動交易流程。這也會造成有資金壓力、急於出售的賣家更多心理壓力，有利買家談判。

Q： 哪些區域較容易找到急於拋售的屋主？
A：先找推案量、交易量大的區域

何世昌建議，若以預售屋與新成屋市場來看，消費者可以往前兩年「推案量、交屋量較大」的地區去觀察。因為這些地區較容易出現持有超過兩年、但未滿五年的屋主，以及口袋比較淺，會被央行信用貸款成數限制影響、進而被迫出售手中物件的投資客。

以地區來看，他認為，如新北市內的淡水、汐止、板橋區，桃園的龜山重劃區、青埔等區，都是條件接近的區域。



Q： 如何判斷中古屋屋主，在新制上路前是否願意釋出？
A：從賣方的成本、購入時間推斷

若你想買的是中古屋，高源不動產估價師事務所所長陳碧源直言，「成本」將是決定賣方開價的關鍵指標之一。

他建議，消費者可以透過地政事務所的謄本資訊，得到屋主取得房屋的日期，以及推算出購屋成本，並以此做為出價的判斷基準，提升自己成交的勝率。

何世昌補充，若發現賣方持有時間落在兩年以內，便更有機會是屬於房地合一稅2.0下，急著出售的投資客或屋主，是買家值得參考的判準之一。 Q： 與屋主或房仲交涉時有什麼技巧，可提高成交機率？
A：透過不同房仲推敲屋主是否急售

「仲介也有時間壓力。」徐佳馨提醒，因應新制上路，除了買賣雙方外，房仲其實也具有在新制上路前，盡量促成交易的時間壓力。因此，她建議消費者可多與房仲接觸，或許有機會因此透過房仲爭取到讓價空間。

此外，何世昌提到，針對同一項物件，消費者可透過不同房仲業者的說法，找到共通的資訊，推敲屋主的心態。例如，若房仲不約而同提到屋主很急、價錢可議等資訊，買家就可大膽議價。

Q：這段時間，消費者議價該以多少做為判准？

A：買方可大膽議價10％到15％

徐佳馨分析，這波新制影響最大的，多屬持有房屋五年內的族群，而新舊制稅差的範圍一○％至一五％，就是消費者可以大膽議價的空間。

陳碧源指出，因應新制上路，部分屋主已提前將開價上調，在此背景下，部分物件消費者也不妨以二○％的議價去談判，而他同樣也認為合理的議價率會落在一二％至一五％的區間。

Q：如何避免砍價買入，卻踩到地雷？
A：選大品牌建商，避開中小型建商

「要小心建商週轉不靈。」徐佳馨提醒，由於新制將預售屋納入重稅管制對象，若有一個物件持有者大部分都是投資客，便可能出現投資客資金卡死、無法交屋的狀況，進而造成建商的資金壓力，小型業者甚至恐因此倒閉。

為避免此類風險，她建議消費者選擇大品牌建商的推案，或是避開同時有諸多案件在執行、資金風險較高的中小型建商。

Q：哪類物件較主流，趁投資客拋售買入，未來有增值空間？
A：跟著交通建設、企業投資走，中小坪數優先

那麼，如何趁投資客逃命波，買入最有增值空間的物件呢？何世昌說，由於房地合一制度具有四百萬的免稅額度門檻，若以總價落在兩千萬以內的中小坪數物件為例，要在售出時獲利超過四百萬，等同於房價要上漲兩成，實務上有一定難度，因此被課稅機率也相對較低。也因此，這價位以內可買入的中小坪數，未來不管轉賣或轉租，都是報酬率較高的選項。

同時，他建議買家選購時，考慮有交通建設、重大產業投資、重大民間企業投資題材的標的，以享受未來潛在的增值空間，與擁有工作人口進駐的利多，兩者皆對資產具加分效果。

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