房貸成數、寬限期條件差距甚大

撰文：林帝佑

2024年下半年開始，不少民眾為「貸」所困，小劉夫妻也是其中之一。兩人在結婚之後，買了1間自住房，並採用共同登記的方式持有，隨著孩子漸漸長大，兩人萌生了換屋的想法，但同時想保留「起家厝」，有了共識，兩人便開始看屋。

尋尋覓覓大半年，兩人找到了理想的物件，卻在詢問貸款時發現，不管由誰作為房產的登記人，貸款最多只能5成，且無法申請寬限期。這樣的貸款條件，與首購的貸款最多8成、可申請寬限期差距甚大，於是小劉夫妻只好先放棄，花點時間釐清貸款的問題。

為什麼夫妻兩人合計只有1屋，卻都沒有首購的資格呢？正業地政士聯合事務所所長鄭文在解釋，因為在國稅局的財產清冊上，夫妻共同持分，表示兩人名下都會有持有房屋的記載，因此都無法再申請首次購屋貸款。

然進一步來看，房產登記人跟申貸人是兩件事，若房產登記由夫妻共同持分，在辦理第1間房的銀行貸款時，仍會有不同的授信方式，將影響未來第2屋的貸款條件（詳見表1）。

第1種：銀行會以信用條件較佳的一方作為借款人，另一方則是擔保物的提供人，這樣的申貸方式，在購買第2屋時，非借款人不會被銀行認定是第2筆房貸，而是「有房、無貸」，所以仍然可以申請貸款最高8成，但不能主張寬限期。

第2種：夫妻兩人共同列為借款人，這樣的狀況，在第7波選擇性信用管制的限制下，因兩人名下皆有房貸，所以購買第2屋時，只能貸款最多5成、不得申請寬限期。

然而，不管第1間房是採用何種授信方式，對買方來說，能夠爭取首購的資格仍舊比較有利，除了貸款成數、寬限期的差異外，鄭文在表示，連貸款利率也會不一樣，目前非首購的利率約2.8%起跳，首購的貸款利率則約2.5%。

可透過夫妻間贈與
爭取首購資格

要如何爭取首購的資格呢？高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，一般銀行在認定首購資格時是「認貸不認房」，不過若想爭取寬限期，則基本上要符合無貸、無房的條件，且銀行只會看購屋名義人的狀況，配偶、二親等等不列入考慮，也就是說，配偶有房、有貸也沒有關係。

因此， 如果夫妻的第1 間房，原先採用共同持分的方式登記，此時可以透過夫妻間贈與，將原來共有的房屋、土地所有權移轉給其中一方，贈與完成後，如果原先的貸款，是由兩人同為借款人，也必須去原貸款銀行申請變更借款人，將打算另購新屋的配偶，從聯徵上的借款人刪除，才算完成。此時，其中一方將變成名下無房、無貸，符合首購資格的買方。

一般的房產贈與，需要課徵贈與稅、土地增值稅、契稅，不過夫妻間贈與免徵贈與稅與土地增值稅，只剩下契稅需要注意。贈與的契稅是以房屋現值的6%計算應納稅額，因為計算基準是房屋現值，而房屋現值會隨屋齡折舊而遞減，因此舊屋的契稅金額通常不會太高、新屋的契稅則較高。

夫妻購買第2屋
節稅重點在戶籍登記人

贈與等相關手續完成之後，要購買第2屋時，鄭文在提醒，貸款的問題雖然已解決，但後續要考慮的是第2屋的持有稅、以及將來若出售的房地合一稅等相關節稅問題。買賣房產，除了房產登記人、申貸人之外，節稅的重點往往是「戶籍」內的登記人。

持有房產時，每年需要繳納房屋稅、地價稅，想要爭取自用房地的稅率優惠，需要符合相對應的條件，若欲兩者皆符合自用，則應同時滿足：

1.房屋無出租或供營業使用。

2.本人、配偶或直系親屬所有並辦竣戶籍登記，且須實際居住使用。

3.所有權人與其配偶及未成年子女全國只限1處。

4.都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地面積不超過700平方公尺。

如此，可享有房屋稅單一自住稅率1%、地價稅0.2%的優惠（詳見表2）。

若將來有出售的打算，則要留意稅額通常較高的土地增值稅以及房地合一稅。要兩者同時符合自用優惠，需滿足：

1.交易前6年，房屋無出租或供營業使用。

2.本人、配偶或直系親屬所有並辦竣戶籍登記，且須持有並居住連續滿6年。

3.都市土地面積不超過300平方公尺、非都市土地面積不超過700平方公尺。

4.交易前6年內，未曾適用房地合一稅自住房地優惠。

以上符合，可申請土地增值稅的「一生一次」，優惠稅率是10%；房地合一稅的部分，則有400萬元免稅額，超過部分適用優惠稅率10%。

但是要特別留意，房地合一稅的自用條件較為嚴格，設籍的狀況必定要包含本人或其配偶、未成年子女，如果戶籍登記中，僅有「已成年子女」或「直系尊親屬」，如父母親、祖父母，則無法申請房地合一稅的自用優惠。整體來看，最簡單的方式，陳碧源認為，就是夫妻兩人分別登記戶籍在2間房屋內。

不過針對「須實際居住」才適用自用房地優惠之條件，現行稅務人員在稽查時會很仔細，譬如要求申請者提供就醫證明、社區出入紀錄、水電帳單等，以證明實際居住之情事，若稽徵後認為無實際居住，則房地合一稅的自用優惠常會遭到否准，應特別注意。

辦理預告或抵押登記
避免配偶未經同意售屋

最後，鄭文在補充，為了爭取首購資格，夫妻透過贈與或是第2屋購買後，2間房產都將各由1人持有，這表示可以單獨出售，不需要經過配偶的同意。若擔心家庭資產在無共識的狀況下被另一半出售，在辦理產權登記時，可以請地政士協助辦理預告登記或者是抵押登記。

也就是其中一方要出售房屋的時候，必須配合另一半出具預告登記塗銷或是抵押權塗銷同意書，才能夠辦理過戶或將抵押權塗銷登記，因為需要另一半提供相關資料，如此可達到通知配偶的效果，以達制衡的目的。 閱讀完整內容