怎麼評估買房還是租房？
案例
我今年40歲，是一名公立國小老師，為了要照顧媽媽，目前一起在學校附近租房子。我的年收入為107萬元，除了生活費之外，就只有房租是較大筆的支出，每月結餘都放銀行定存或活存。
因為擔心我和媽媽年紀大租屋不便，加上最近房價跌了不少，打算買房，但我不確定能否負擔，加上年金改革對我的退休金也會有影響，讓我很猶豫是否繼續租房就好。我想知道如何評估租房還是買房好，年金改革會影響買房和退休嗎？ （讀者 Jessica）
買下屬於自己的家，是許多人在生涯規畫時都會設定的理財目標。只是，很多人都會有的困惑是，如何評估自己是否有買房的能力？
新富聯合理財規畫顧問公司副總經理、國際認證理財規畫顧問（CFP）黃正勳表示，由於現代人從結婚、生子，到買房的年齡階段愈來愈延後，因而擠壓到可準備退休金的時間，再加上長壽的緣故，退休後的生活多半有較大的經濟壓力。
對於像Jessica這樣的公教人員，過去因政府給付的退休年金條件較佳，若退休後還有房貸，仍可支應。目前的年金改革草案一旦通過，對他們最大的2個影響是，請領退休金的年紀恐延後，以及未來可請領的退休年金會減少。因此，公教人員須重新檢視自己或家庭的財務狀況，才能精確評估該繼續租屋還是買房。
建議1》計入持有成本再比較買房與租屋支出
針對評估買房和退休規畫，黃正勳給予以下2項建議：當擔心購屋是否會影響到退休計畫時，首先應計算租屋或購屋的費用，若購屋的支出可以負擔，就不用擔心會排擠到退休生活費用的準備；反之，當購屋支出過高時，繼續租屋就會是較合適的選擇。
在估算租屋費用時，要考量未來租金可能會逐年調漲，以及能否持續找到合適租屋處等變數，可透過提高租屋準備金來因應。
而在計算買房支出時，多數人會想到的支出項目是頭期款、預售屋的工程款、裝潢費用，以及每月房貸，但是常漏算了水電費、管理費，以及持有房屋須繳的地價稅、房屋稅等。尤其是近年來，地價稅不斷調漲，像台北市在2016年的公告地價平均調幅達30%以上，如果沒有預先編列預算，恐會使繳稅當月的現金流非常吃緊。
在買了房也退休後，萬一準備的退休金不足時， 可選擇「以房養老」（詳見名詞解釋）貸款，支應生活所需的費用。但要提醒的是，銀行基本上會要求用於「以房養老」的房產須償清房貸，且當此項貸款的申請人一旦身故，若沒有繼承人或是繼承人選擇拋棄繼承，則該房產就會由銀行收回處理。
建議2》透過保險規畫退休醫療照護費用
以醫療費用來說， 包括門診、住院、手術等費用，除了全民健保的第1層保障，可針對自己特別擔心的疾病來投保，如家族中有癌症病史，可投保一次給付型的癌症險，建議保額至少50萬至100萬元。
至於照護的費用，可透過長期照護險、殘扶險等提供保障。而保額多寡應視聘請本國、外籍看護或送至照護機構而定。
以外籍看護來說，每月支出約為2萬2,000元以上，1年至少需26萬4,000元，國人平均需要的長照期間約為7年，等於要準備超過184萬元，若選擇本國看護，費用還會比外籍看護高出2.5至3倍。
單身族若沒有家人的照顧資源，可考慮年紀更大之後，入住安養中心或養生村。而需準備的費用有入住時要繳納的保證金，目前安養中心多在5萬∼10萬元之間，養生村則高達500萬∼1,000萬元（這筆保證金通常可在退租後全額無息領回），入住後每月須支付照顧管理費與膳食費，以安養中心的雙人房為例，每月約3萬∼4萬元不等，而養生村會依照房型與人數而定，每月多在2萬∼4萬元之間。
最後，除了替自己預先準備醫療與照護費用之外，也可以為家中長輩規畫，但他們通常因年紀大、體況較差，得繳納高額保費，甚至無法投保，因此也可以預先替他們提列一個醫療帳戶，存進他們需要的醫療與照護費用。
