二○二六居住轉骨年 四大新制全面上路

二○二六年，台灣居住政策將迎來一次大轉骨。多項新制將正式上路，從租屋、買屋到老屋整建，全都牽動你我的生活。

文／朱福山　攝影／黃威彬

十月底的台北大直典華，一場租屋產業的授證典禮座無虛席。台上是租服全聯會第三屆理監事授證典禮，台下坐滿了包租代管業者、中央、地方官員與全國各地方公會成員，場面熱絡。

新任理事長劉貞君上台宣示三大改革方向：制度化、專業化、社會化。他強調要建立全國誠信租賃資料庫、推動專業認證與教育訓練，並深化與中央及地方的合作關係，讓租賃服務業成為國家住宅政策的重要夥伴，讓租客有依靠、房東有保障。


在虛坪改革尚未上路前，低公設的建案以此作為主訴求，來吸睛。
全面啟動居住新生活運動

這場典禮的熱度，象徵著租屋議題不再只是民間的事，而是被政府列為居住政策改革的起點，未來租屋、出租的規則都會不同。但這股變動不只發生在租屋市場。內政部將同步推動「虛坪改革」、「老屋延壽」及「自主都更」等一系列新制，從建案坪數、老屋補強到社區改建，全面牽動民眾的生活方式。《住展》遍訪專家與市場業者，盤點四大居住新制對民眾最直接的影響。這些政策看似宏大，其實都藏在生活細節裡：你租的房、你買的坪數、你住的老公寓，以及那棟討論改建多年，記憶中的老家。從二○二六年開始，這些政策將不再只是新聞上的名詞，而是一步步走進你我的家門。


租服全聯會授證典禮，中央與地方諸多長官，親臨致意。圖／租服全聯會
虛坪改革
坪數回歸真實，買屋不被灌水

這幾年，預售市場最常出現的一幕，是民眾踏進接待中心後，看到權狀坪數與樣品屋大小「對不起來」的困惑表情。從首購族到換屋族，大家心裡都有相同疑問：「這個坪數，真的有這麼大嗎？」這種集體的不確定感，正是「虛坪改革」試圖處理的問題。

不少遊子在台北打拚十年，好不容易買下一間十五坪小套房，然而實際上室內可用坪數不到十坪，看著權狀坪數與現場實景的落差，不禁好奇：「剩下的五坪到底去哪了？」連帶心裡的成就感也跟著打了折扣。

現行制度把停車位、電梯井、機房、梯廳等都算進公設，導致帳面坪數膨脹。內政部預計修正《建築技術規則》與《公寓大廈管理條例》，重點在於調整「免計容積」規定，並將「停車空間」改為專有使用。也就是說，未來買房時看到的「坪數」，將更接近實際可使用的空間。

改革後，建商因公設無操作空間，推估建案會改以精裝修、設備升級等手法來包裝產品。新北市建築師公會理事長汪俊男提醒：「數字變真，不代表生活的活動空間變大。」若公設被過度壓縮，恐怕會犧牲社區的公共空間，從「蝸居住宅」變成「鳥籠社區」。

台灣物業管理學會理事長郭紀子也指出，虛坪改革雖能讓帳面數字更真實，但若未同步檢討停車位與機械車位的管理費分攤方式，恐衍生更多爭議。「改革能否真正改善居住品質，還要看制度細節能不能跟上。」

虛坪改革不代表房價會變便宜，但長期可望讓市場更透明。新法上路後，舊制物件仍會存在市場上，由於多數人購屋多會參考實價登錄比價，新舊制物件在坪數與價格資料上恐出現落差，民眾得花更多時間解讀，判斷不同物件間的價格差異，不僅如此，也要搞清楚管理費計算方式，才能真正知道自己花的錢，買到的是什麼樣的空間。


近期巴黎建築公司Beth X Episteme，接受一項極具挑戰的任務，將七坪小公寓規劃出擁有廚房、一間浴室和一間單人房多機能的公寓，引起國際設計圈關注。圖／ BETH x EPISTEME studio ig
租賃三法
穩定租期與租金，租屋更安心

在買屋市場出現制度調整的同時，租屋市場也因「租賃三法」的討論逐漸升溫，開始出現微妙變化。就在這波預備動作中，小明遇到了他的第一個「政策衝擊」。

小明租了一間新北套房，合約明明還有一年多才到期，某天房東卻主動找他談：「下次續約改成只簽一年，租金也要稍微調整一下。」小明聽完一頭霧水，他沒欠租、也沒破壞房子，怎麼好端端被「預告漲租」？朋友提醒他：「可能跟最近討論沸沸揚揚的『租賃三法』有關，房東預先作準備。」

所謂「租賃三法」，是內政部針對租屋市場預計啟動的改革政策，針對保障最短三年租期、續約租金漲幅不得超過房租指數、新增「租霸下車條款」等進行調整。核心目的是讓租屋市場更穩定，簡單來說，就是讓房東不能亂漲租、房客也不敢亂賴租。


不少租屋族，期待租賃修法後，能住得更安心、有保障。
然而，在新制正式上路前，許多房東選擇「先觀望」，改簽短約或提前漲價。劉貞君分析：「房東不是不想守法，而是怕規則改了、權益被卡死。真正要讓市場穩定，還是得讓雙方都信任制度。」

對租客來說，新法上路後雖可減少無預警漲租與趕人事件，但短期內可能出現房源減少、租金先行調漲的情況。若想避開風險，最實際的作法是，簽約前確認屋況登記合法、有無報稅紀錄，並保留收據或拍照佐證；若遇到房東要求簽短約或一次漲幅過高，也可向地方租賃服務中心諮詢。

小明最後決定先續約再說，心裡盤算著：「希望下次簽約時，新法真的能讓人租得安心一點。」對租屋族而言，這一波修法不只是條文更新，而是每個月繳租時，能不能多一點安全感的考驗。


透過老屋延壽的推動，期待可以解決「老人困老宅」的嚴重問題。
老屋延壽
補強防水、無障礙，一次到位

在租屋新制之外，另一項即將影響更多家庭的改革，則聚焦在老屋的安全與高齡生活。陳媽媽年過七旬，住在沒有電梯的五樓公寓。每天早上得下樓送孫女上學，下午買菜、接孩子放學，晚上還要拎垃圾下樓丟。回診的日子，她慶幸自己還走得動，只是每走一層就得停下喘氣。

「不是不想搬，是真的搬不動。」她苦笑說。雖然屋齡超過半世紀、牆面龜裂、頂樓滲水，但熟悉的鄰居和便利的生活圈讓她捨不得離開，畢竟這裡有她一輩子的回憶。

前幾年聽人說都更、危老可以重建，她也動過念頭，卻被繁複的程序嚇退。不過，這陣子他看新聞說政府要啟動「老屋延壽計畫」，又燃起一點希望：「是不是終於有辦法不用拆屋，也能讓家安全一點？」


年輕時，爬樓梯或許只是日常運動；但隨著年紀漸長，這段樓梯，卻可能成為回家的考驗。圖／ PEXELS
老屋延壽是政府新推的概念，鎖定那些屋齡高、結構尚可、還不值得重建的老公寓。不僅如此，還結合衛福部長照資源、經濟部淨零節能概念，透過專業評估與補強工程，協助老宅改善耐震、防水、管線、無障礙設施等問題，延長建物壽命，並納入社工輔導、長照需求以及老人安全等面向的整合計畫。

新北市建築師公會理事劉獻文補充，這項全新的「老屋延壽」思維，目前社會大眾仍不甚了解，關鍵在於中央與地方如何透過專業輔導團與住戶面對面溝通，協助長者解決「老人困老宅」的問題。

內政部預計在今年底前成立「中央顧問團」，以「簡化行政程序、導入專業輔導」為原則，統籌全國老舊住宅的安全改善工作，回應人屋雙老社會的居住需求。現階段首波將由雙北率先啟動，預計於年底前舉辦十二場巡迴說明會，並視成效逐步擴及其他四都及高密集老屋區域。

對像陳媽媽這樣的長者來說，最實際的改變或許不在政策名稱，而在那個能不能安全上下樓的階梯，家裡能裝上扶手、改善高低差、地面防滑及防墜設施等。當老屋延壽真的落地，也許有一天，她可以不用再喘著氣數階梯，只要按下電梯鍵，就能笑著說：「原來，我家還能再撐二十年。」


為爭取更多都更同意戶，通常於社區周邊會拉起布條宣示。
自主都更
居民自組改建，老社區動起來

談到老社區改建，許多居民都有意願，卻常在第一步就被卡住。朱媽媽一家住在一棟四層樓公寓，屋齡超過四十年。每逢颱風季，頂樓就會滲水，樓梯間還有些微鋼筋外露，她其實也擔心大樓是海砂屋，只是不願正視這個問題。周邊鄰居從十幾年前就開始討論都更，大家每次都說「該改建了」，卻都無疾而終。不是沒意願，而是沒人知道要怎麼開始。

直到最近，看電視上總統說要啟動「自主都更」新機制，朱媽媽念了幾遍，問先生：「這是不是政府要我們自己蓋？」這句半玩笑的話，其實說中了許多老社區居民的心聲――有意願，但沒能力、也沒財力。


台北市萬隆段都市更新自辦公聽會，吸引不少居民前來了解相關法規。
都市更新研究發展基金會執行長麥怡安分析，現階段自主都更面臨的難題，不只是經費或意願，還有產權登記混亂、違建充斥、融資不易等結構性問題。

內政部長劉世芳強調，自主都更的關鍵不只是補助經費，而是要「建立完整的服務鏈」。新機制上路後，中央將輔導地方建立顧問團與建經團隊，串聯建築師、融資機構與施工端，從前期共識到後期工程都有專業人員陪伴，讓民眾敢於「自己來」。

對朱媽媽來說，最大的希望其實很簡單，就是牆壁不再漏水、老鄰居大家能繼續「蹛做伙」。他說：「如果政府能幫我們牽線、教我們怎麼做，我們也想自己來。」自主都更的真正意義，也許正是在這句話裡：讓改建不再只是都市更新條例上的名詞，而是社區自己動手、一步一步讓老家變新的開始。

從法條到新生活的距離

二○二六年可說是「居住政策轉骨年」，多項新法陸續上路，市場勢必經歷一段適應期。房東學著簽新約、建商重算坪數、老屋居民盤點風險，每個角色都在重新摸索。

民眾與其對政策一知半解，不如提早了解它們未來將如何影響自己的居住選擇，尤其中央跟地方將陸續舉辦多場說明會，相關資訊很可能張貼在你家樓下的布告欄。不妨多留意、甚至主動致電洽詢，提早參與，才能真正縮短自己與新生活之間的距離。

這段「先苦後甘」的過渡期，也許一開始讓人不安，但當制度逐步走入生活，我們終將迎來一個更透明、更踏實的居住新時代。

…本文摘錄自 住展 2025/12月 第517期