房價齊漲時代結束，台灣房市K型分化！AI燒旺商用不動產，住宅買氣卻急凍！


台灣房市正在走向前所未見的分化。一邊是預售屋交易量大幅萎縮、928檔期失色，中小建商苦撐寒冬；另一邊，AI擴產帶動科技大廠搶廠、獵地，商用不動產交易金額卻一路創下新高，形成截然不同的市場溫度。

冰與火同時上演，也意味房市真正的轉折已經開始。未來不再是所有區域一起漲、所有建商都能賺的年代，從住宅到商用、從蛋黃區到蛋白區，市場將更看重實際需求與產品競爭力。誰能撐過低潮、誰能抓住下一波機會，差距只會愈來愈明顯。

撰文：陳葦庭

鏡頭來到台北南港，地基開挖聲隆隆作響，巨大的吊車正忙著吊運鋼骨，預拌混凝土車穿梭不斷。這裡，是位在台北市南港車站旁，潤泰新有史以來最大的推案──總銷達600億元的南港之星工地現場。鄰近區域，還有好幾個建案正在如火如荼施工。

不久前，凱基人壽也砸下逾200億元，入手不遠處的潤泰南港玉成廣場，除創了台灣史上單一商辦大樓最高成交金額紀錄，還成了輝達的新房東。

鏡頭再轉往全台家戶所得最高的新竹。高鐵特區旁，新建案林立並非新鮮事，但竹北卻首次出現每坪挑戰百萬的預售屋，且買氣熱鬧滾滾。

不只如此，包含遠雄建設、亞昕國際等指標建商，也陸續在雙北、桃園、台中推出旗艦級百億大案。

代銷業者新聯陽實業統計，放眼全台總銷超過百億元的指標案，目前至少有逾20筆，也顯示大型房地產業者對後市仍深具信心。

很難想像，暖陽盛況的反面，卻是住宅市場的急凍，正活生生上演。

預售買氣急凍，928旺季也失靈

深秋時節，空氣中流動著蕭瑟。中南部重劃區的預售屋接待中心，裡頭只見筆挺西裝的代銷排排站，卻不見客人上門賞屋。曾經要排隊搶房、滿手預約單的榮景消失無蹤，取而代之的是，空蕩寂靜的沙發區和樣品間。

「以前一個工地一星期能來20組客人，現在只剩6到8組，一個月能成交一戶就算很棒了。」鄉林建設集團董事長賴正鎰，如此描述房地產業者所面臨的第一線慘況，語氣略顯無奈，直言今年的房地產景氣甚至比2025年更嚴峻。

根據最新預售實價登錄統計，今年8月，全台預售屋交易量約3100多件，已連續九個月不足4000件。對比2024年5、6月，單月交易量高達1.6萬件的榮景，只剩二、三成。

被視為房地產業的年度重頭戲928檔期，今年也罕見出現旺季不旺慘況。根據「591新建案」數據統計，今年928檔期，全國推案個數僅246件，比去年同期少21.2％；總銷金額也由去年的7106.5億元，縮水至5452億元，大砍近2000億元。


房價齊漲落幕，進入K型分化

外界關切房市與房價虛實，隨著央行鬆綁政策，房市寒冬是否準備迎來春天？雙面房市的第四個真相是，全台房價齊漲的時代已經結束。

「現在絕對不是盲目進場的好時機，房市盤整至少將持續到2029年！」對於近期市場氣氛轉變，中華不動產仲裁協會仲裁人、前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰語帶保留。

他分析，市場預期，2026全年買賣移轉棟數將落在26萬左右，但其中有一部分交屋量反映的，是三、四年前預售的新成屋，尚未真實反映當前預售市場的急凍。因此，近兩年預售的推案，將在2029年迎來完工交屋高峰，屆時市場將面臨前所未有的「供過於求」賣壓潮。

莊孟翰拿出國發會的人口推估報告，直指少子化與人口老化是不可逆的趨勢，到了2075年，台灣人口恐將縮減至目前的一半左右。屆時除了六都和新竹蛋黃核心區，以及具備完善醫療、交通資源的重劃區能夠保值外，生活機能不足的蛋白區，將會面臨非常嚴重的接盤問題。

事實上，房地產業者們普遍也持保守看法，認為全台房價齊漲的時代已經結束了，未來三到五年房市將呈現「量平、價盤、個案表現」的橫向盤整趨勢。

謝宗憲分析，今年9月，央行宣布鬆綁政策後，案場來客數明顯增加二到三成，9月業績也創下近兩年的單月新高紀錄，代表市場確實有剛性自住與換屋需求…

…本文摘錄自 遠見雜誌2026年11月號485期《寒冬或盛夏？雙面房市真相背後》