買房的「噪音」瑕疵，為何難以處理？

買到瑕疵房屋，一般尋求民法物之瑕疵擔保或是不完全給付的規定，或多或少都可獲得一些減少價金或是修復費用的賠償，嚴重一點的，甚至可以解除契約。然而，買房後的「噪音」瑕疵，卻是很多瑕疵不動產案件中，最難處理的類型，為什麼會這樣？

文／林明忠

以購屋來說，民法瑕疵擔保責任是「無過失責任」，只要買方證明瑕疵在交屋前存在，賣方均應負責，頂多是賠償金額多寡的問題而已。而本文所討論難處理的噪音瑕疵，並非指大樓住戶、鄰居間所製造的噪音問題，因為該等噪音問題屬於人為瑕疵，並非房屋本身之瑕疵。

而是指大樓「機房」、「公共管道」或是「電梯」、「揚水馬達」所產生的噪音，換言之，當大樓公共設施本身就是噪音來源時，鄰近發出噪音源的公共設施的房屋，常會被定時或不定時的噪音源弄得痛苦萬分。

但上述的瑕疵，不管是預售屋或是中古屋，依我的經驗，常是代銷與房仲在介紹屋況時，會忽略的重點，因為噪音常常並非定期發生，很有可能在看屋時並無異狀，但實際居住一段時間後才會發現，因此，建議讀者朋友在購買預售屋或中古屋時，一定要特別留意上述房屋是否可能鄰近上述噪音源，因為這並非肉眼可見的瑕疵，也通常非典型的房屋瑕疵類型，因此一般人與房仲都常忽略。

噪音不定期出現檢測困難

為什麼這類的房屋瑕疵噪音不好處理？有三大原因，首先，檢測機構難尋且費用高。很多民眾會認為，只要在噪音發生時有錄音或錄影，而影片或音檔聽得出很大聲，或旁邊輔助有分貝計證明聲音分貝，就可以證明噪音存在。但實際上，除非賣方不爭執影片內容，不然噪音是否存在、以及聲音大小如何，通常還是會需要專業機構進行檢測。

然而，坊間做噪音檢測的機構不多，且為保證專業性，最好能選擇經環境部公告，具備「環境檢驗測定機構」中噪音檢測資格的單位進行。另外依照我的經驗，許多機構聽到可能涉及訴訟，往往就會婉拒相關檢測。

另外，因為許多噪音問題常常不定期出現，因此通常檢測單位會需要長時間在家中擺放機器，甚至有些檢測單位還會要求派員全天駐點、以確保數據的公信力，但因此會使檢測費用提高，目前檢測費用範圍廣泛，每家報價費用每日可能在二萬至十萬元不等，並不便宜。

又，常有民眾詢問若請環保局到府檢測的數據，是否可以於訴訟中使用？當然是可以的，然而如前所述，因為噪音有不定期出現的特性，除非能精準抓到噪音出現的頻率與時間，以配合環保局到府檢測的時間，不然環保局也不可能二十四小時在住處待命檢測。

噪音標準、損失金額難認定

第二，為法院關於噪音標準認定不一且嚴苛。目前實務上最常見是以環境部依噪音管制法制定的噪音管制標準，作為聲音是否屬於噪音的認定，但是有些聲音雖然未達上開標準，但實際上仍相當惱人，但若要構成法律上物之瑕疵，則可能至少需達噪音管制標準之聲音，較能說服法院。

然而，仍有若干法院認為，只要建物建築時，應具備之防音設計，或給水、排水設備及管道間設計，如已符合起造時之建築法令，除買、賣雙方有特別約定外，否則即難認有瑕疵存在，至於前述噪音管制標準，是用以規範產生噪音之行為人或業者，尚非得以認定為建物本身噪音之依據，因此即使超過標準仍不算是瑕疵。此等見解我認為相當不合理，因為將使前述噪音瑕疵被害人難以主張權利，但實務上確仍有部分法院採用。

最後，則是損失金額難以認定。實務技術上，建物公共設施產生的噪音，因建物已落成，實際上難以完全修復，且因此類瑕疵不易於市場上顯現，相關減價案例甚少，因此也造成訴訟實務上，估價師估價案例上可能造成困難，若估價減少之金額與原告期待有相當落差，此等案例之估價技術，當有待估價師界後續補充發展，但目前實務上確實產生不少損失金額難以認定的困難。

因噪音瑕疵有上述特性，導致訴訟請求較為困難，因此建議民眾購屋時，如對聲音較敏感，仍要在合約清楚約定建物不得有本文所述的公設噪音，否則若瑕疵一旦產生，要訴諸司法訴訟解決，恐將是一條漫漫長路… 閱讀完整內容