全台10大漲跌重劃區完全揭露

三因素改變房市結構 預售、中古屋價差擴大


掌握新區行情變動


央行限貸、買氣降溫,房市進入修正期。《財訊》揭露十大價跌重劃區,預售與中古屋價差創新高,有自備款買方可趁勢賞屋、議價,精選地段撿便宜。

文/游筱燕

在央行持續實施信用管制、限貸政策之下,房市買氣明顯降溫,市場進入盤整期。究竟現今的房市結構如何?房價真的鬆動了嗎?六都哪個行政區及重劃區下跌最多?何處相對抗跌保值?


▲攝影組

風向:彈性付款受青睞 預售漲幅大

根據實價登錄統計,從二○二○年至二○二五年,台灣全體住宅市場呈現「預售屋大漲、中古屋緩漲」的鮮明對比,兩者價差持續創下新高。以二五年前四個月數據觀察,全台預售屋平均單價已達每坪五四.二萬元,而中古屋僅為三二.八萬元,價差二一.四萬元。永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示,

近年房市資金集中湧入新案市場,使預售屋價格大幅上揚,二○年每坪僅三二.一萬元,至二五年已成長逾六八.八%;反觀中古屋從二四.一萬元上升至三二.八萬元,僅約三六.一%漲幅,兩者表現明顯落差。

價差反映了市場結構變化。葉凌棋指出,第一,預售屋的概念類似「期貨」商品,賭的是未來,多數民眾認同台灣經濟能持續成長,相信房價會上漲;第二,預售市場能彈性付款;第三,現在年輕人偏好買新不買舊,才讓市場格外青睞預售。


下修:新竹關埔跌一成 中南部多盤整

而預售屋最大量的地方通常在重劃區,其上漲或下跌攸關是否能進場撿便宜,格外引人關注。根據《五九一》新建案統計,十大跌幅重劃區,以新竹關埔重劃區跌幅最大,從一坪七六.三六萬元下修至六八.一五萬元,年減幅高達一○.八%。此外,中南部盤整力道亦相當明顯,尤其是台中、台南更有多區上榜。

以新竹市「關埔重劃區」為例,當地供給原本就有限、可售戶數稀少,去年也僅有百來件交易。今年在建商延推、買方觀望下,區域更只剩下個位數交易,導致均價容易受個案牽動,每坪下跌八萬多元,跌幅達一○.八%。

另外跌幅達九.六%的台南市「學甲寮重劃區」,以及跌幅達七.八%的「九份子重劃區」過去因單價相對親民,房市交易熱絡,價量一路向前衝,如今消費者不買單,價格就回歸市場供需。

台灣房屋集團趨勢中心經理李家妮補充,近年來南台灣產業利多頻傳,台積電、美光等半導體大廠,接連在南科台南園區購廠擴張,超微也確定將在高雄亞灣與台南沙崙設置研發中心,吸引不少科技新貴置產。

其中鄰近南科的安南區,從去年九月打房後累計至今的預售及新成屋案量就逾三十案,在台南各區中名列前茅,尤其九份子重劃區近期受惠三百戶以上大案如「水律川五期」等新案陸續交屋,之後史博館特區還有千戶大案「南科卓越城」、科工區也有五百戶大案「世界之心」,供給一下暴增太多,如需求量無力支撐,價格恐就容易鬆動。從去年六月房市高峰統計至今,安南區的成交單價亦跌了五.四%。

全台房價漲幅前十大的重劃區,從區域上來看,本次上榜區域大多落在新北、桃園及新竹等地,反觀中南部僅台中西屯區的「七期重劃區」搶占一席,其餘全數落馬。進一步觀察,漲幅居冠的桃園市中壢區的青埔特區,去年新案成交均價每坪約五十二萬元,二五年每坪衝破六字頭,年漲達一五.六%。其次二到五名的龜山A7、林口新市鎮、板橋江翠北側、湖口王爺壟等區,年漲都超過一成。


▲消費者心態保守轉買較成熟的重劃區,新興的塭仔圳重劃區出現微跌。彭世杰/攝

上揚:集中新北及桃園 青埔特區居冠

《五九一》新建案新聞課組長林哲緯觀察,現階段市場處在高度不確定性,消費者態度明顯轉趨保守,導致過往偏向長期發展的外圍區域退燒,轉往更加「看得到、摸得到」區塊。例如,這幾年受科技議題帶動、吸引大量投資買盤搶進的中南部新興重劃區,在資金緊縮、市場過熱夾擊下,聲勢明顯冷卻,取而代之是已有人口遷入或機能相對成熟的「青壯齡重劃區」。

本次新北、桃園共有八區上榜,表現最佳。以前者來說,共有林口新市鎮、板橋江翠北側、三重二重疏洪道左岸、洲子洋等地區,生活機能都相當發達。舉例而言,林口新市鎮漲勢最凶猛的地段,落在中段家樂福生活圈,目前當地在線個案高達二十二筆,且有逾萬戶的銷售規模,是林口主要熱區之一,當地「富堡晶鑄」、「九揚華樂」等個案,今年交易都已見八、九字高價位,也使區內行情一路走高。

而桃園市青埔、A7等地段,在機捷通車之後。從原先低基期、首購熱區,躍居成相對高價地區。像青埔特區,即使今年交易受挫,在生活、交通機能到位下,區內「力璞水御-耘山」等個案仍開出直逼八字頭交易。

在漲幅前十名重劃區中,房價最貴的「七期重劃區」、「江翠北側重劃區G」,兩區單價皆站穩八字頭。以前者來看,雖然貴為台中豪宅指標區域,房價本來就「貴鬆鬆」,但加上近期兩大七期推案「聯聚玉衡」以及「聯聚理安」,分別以每坪一四三.八萬元,及每坪一四二.八萬元,雙雙改寫台中預售豪宅單價新高,創下台中市有預售實價以來的最高紀錄,進一步墊高區域行情。


高檔:台中七期再衝高 江翠北側挺升

另外位在新北板橋的「江翠北側重劃區G」,由於水岸宅及一橋之隔到北市等優勢,目前預售均價普遍站穩八字頭,部分高樓層甚至能突破九字頭,未來是否能成為江翠北側各區率先衝破百萬大關的區塊,值得留意。

林哲緯表示,當前市場壓力大,不少重劃區買氣陷入瓶頸,交易量更是一片低迷,往往一週僅有個位數消費者上門賞屋,此時在「量先價行」定律下,房價容易向下修正。此外,下跌的重劃區多屬前期房價超漲、利多遞延或供給壓力區塊,隨市場態度趨於保守,未來價格將持續回歸區域基本面。建議如果本來就有在尋覓該重劃區的民眾,盤算好自備款,不妨趁著跌勢大膽賞屋、議價。

葉凌棋則建議,隨著預售屋與中古屋的價差擴大至六成之多,若買方自備款充足,不妨轉向性價比更高的中古屋市場,反而有機會以更合理價格入手。 閱讀完整內容
《財訊》2025/7月 第741期

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全台10大漲跌重劃區完全揭露

《財訊》

2025/7月 第741期