計算方式》
所得可扣除成本及費用 持有時間愈長稅率愈低 以常見的買賣狀況來說，房地合一稅的計算公式為： 課稅所得＝賣出的成交價格−買進價格−成本−費用−土地漲價總數額 應納稅額＝課稅所得×適用稅率 所謂的「賣出的成交價格」、「買進價格」，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，均是指買賣契約上登載的交易價格。 而「成本」，則是指「購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用」、以及「取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」。 若以白話文解釋，「成本」可以視為持有房產前端的花費，包含為了取得產權所衍生的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買方仲介費等，以及取得產權後，各種裝潢修繕費。 在「費用」部分，是指為了出售時所產生的費用，譬如賣方仲介費、代書費、規費、廣告費、清潔費、搬運費等，若沒有相關文件佐證，以成交價額3%、金額30萬元為上限，超過的部分不能扣除。 「土地漲價總數額」則是指土地移轉時的總現值，減去按物價指數調整取得時的現值或原規定地價的總額，簡單理解，即土地增值的部分，因賣出房產時需要繳納「土地增值稅」，所以在房地合一稅的部分有相對應的調整，無須再為了土地漲價而繳納稅費。 最後，「適用稅率」是依照屋主持有期間長短認定，為了避免炒房，所以持有期間愈短，適用的稅率愈高，目前持有2年內出售，適用最高稅率45%，若符合自住優惠條件，除了有400萬元免稅額之外，還可適用最低10%稅率（詳見表1）。而條件有3項：
注意事項》
即使不確定能否申報 仍應先留存相關文件 不過，在申報時，最常出現爭議的就是「成本」部分，鄭文在說明，因為裝潢修繕費的認定，需要符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件，所以像是電器類、家飾及家具類等，如一般冷氣機、活動窗簾、廠商施作的系統櫃等，都會被排除在外，無法扣除相關成本。 顏博志補充，因為每個案子都是個案審視，所以會有不一樣的狀況，但以他自己實務上的經驗來說，可拆卸的冷氣不能扣抵成本，但吊隱式冷氣因為無法拆卸帶走，所以可以列舉，另外，泥作、木工、洗手台、馬桶、浴缸、天然瓦斯裝置費等，同樣無法拆卸，且也符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件，所以可以認列。 若不確定是否能列舉，建議將該留的文件先留存下來。鄭文在提醒，申報房地合一稅時，應提供相關的收據、發票、工程合約書、估價單、甚至是施工前後的比對照片、以及施工期間的照片等。萬一有爭議，相關的證據愈完善，對申報人愈有利。 有些泥作、木工或水電師父並無公司行號，也無法開立統一發票，這部分的花費就無法核銷。所以建議房屋修繕時，仍應找合格廠商開立統一發票，避免日後申報房地合一稅時無法抵扣稅額的困擾。
另外，也要提醒大家千萬不要為了降低稅額而觸法，過去曾有賣方並未裝潢，但向不法業者購買發票來申報成本的案例，後來，國稅局要求賣方說明裝潢情況，但因為沒有證據，最終該筆成本的申報被刪除，納稅人除了須補繳稅款外，也有涉嫌變造文書、逃漏稅等刑責問題。
同理，在申報適用自住優惠時，若未有居住事實，也可能會遭到國稅局的駁回。鄭文在說明，針對申報自住的案例，通常審查相對嚴格，曾有個案雖設籍等條件符合，但經查證，並沒有使用水電的情事，因此被認定無居住事實，最終仍不得適用自住優惠。
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