最優惠可享400萬元免稅額＋最低10%稅率

撰文：林帝佑

買房就要想到賣房時！劉姓夫妻近期買了一間總價約3,000萬元的房子，頭期款拿出約600萬元。交屋後，兩人便開始著手進行裝修，為了節省預算，夫妻決定自行發包，但在與廠商接洽的過程中，卻發現問題愈來愈多！

「你們要開發票，就要另外加5%喔！」當與木作團隊溝通費用時，對方這樣告知。兩人非常猶豫，因為他們雖然有預留一筆裝修、購置家具以及家電的預算，但畢竟存款一口氣少了幾百萬元，而木作團隊口中的5%為好幾萬元，也是一筆不小的金額，但如果不開發票，又擔心將來售屋時，是不是會影響房地合一稅呢？

「當然會！」房市專欄作家顏博志解釋，因為房地合一稅的計算，可以扣除成本跟費用，如果沒有證據佐證，在扣除項目變少，其他條件不變的狀況下，房地合一稅的稅額自然會變高。

計算方式》

所得可扣除成本及費用
持有時間愈長稅率愈低

以常見的買賣狀況來說，房地合一稅的計算公式為：

課稅所得＝賣出的成交價格−買進價格−成本−費用−土地漲價總數額

應納稅額＝課稅所得×適用稅率

所謂的「賣出的成交價格」、「買進價格」，正業地政士聯合事務所所長鄭文在表示，均是指買賣契約上登載的交易價格。

而「成本」，則是指「購入房屋、土地達到可供使用狀態前所支付的必要費用」、以及「取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費」。

若以白話文解釋，「成本」可以視為持有房產前端的花費，包含為了取得產權所衍生的契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、買方仲介費等，以及取得產權後，各種裝潢修繕費。

在「費用」部分，是指為了出售時所產生的費用，譬如賣方仲介費、代書費、規費、廣告費、清潔費、搬運費等，若沒有相關文件佐證，以成交價額3%、金額30萬元為上限，超過的部分不能扣除。

「土地漲價總數額」則是指土地移轉時的總現值，減去按物價指數調整取得時的現值或原規定地價的總額，簡單理解，即土地增值的部分，因賣出房產時需要繳納「土地增值稅」，所以在房地合一稅的部分有相對應的調整，無須再為了土地漲價而繳納稅費。

最後，「適用稅率」是依照屋主持有期間長短認定，為了避免炒房，所以持有期間愈短，適用的稅率愈高，目前持有2年內出售，適用最高稅率45%，若符合自住優惠條件，除了有400萬元免稅額之外，還可適用最低10%稅率（詳見表1）。而條件有3項：

1.個人或其配偶、未成年子女設有戶籍、持有並居住於該房屋連續滿6年。

2.交易前6年內，無出租、供營業或執行業務使用。

3.個人與其配偶及未成年子女於交易前6年內，未曾適用自住房地租稅優惠規定。

舉例來說，劉姓夫妻以3,000萬元的價格買進房屋，後來在持有6年多的時候，以3,800萬元出售，中間裝潢等成本花費80萬元，出售時，相關的費用為100萬元，土地漲價總數額假設為50萬元。

此時，劉姓夫妻的課稅所得為570萬元，適用20%稅率，最終應繳納114萬元的房地合一稅（詳見圖1）。

若符合自住優惠條件，因為有400萬元的免稅額，所以課稅所得570萬元可再減去400萬元，稅率適用10%，最終房地合一稅應納稅額會等於170萬元乘以10%，為17萬元。

另外還有一個情況需要留意，若成本部分未能佐證，即無法扣抵，但費用方面，若無法提示相關文件，仍可以成交價額3%、最多30萬元作申報，假設劉姓夫妻出售的相關費用未能提示證明，3,800萬元乘以3%為114萬元，但因為超過30萬元的上限，因此，最終的課稅所得為3,800萬元減去買價3,000萬元、成本80萬元、費用30萬元、土地漲價總數額50萬元，等於640萬元。

注意事項》

即使不確定能否申報
仍應先留存相關文件

不過，在申報時，最常出現爭議的就是「成本」部分，鄭文在說明，因為裝潢修繕費的認定，需要符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件，所以像是電器類、家飾及家具類等，如一般冷氣機、活動窗簾、廠商施作的系統櫃等，都會被排除在外，無法扣除相關成本。

顏博志補充，因為每個案子都是個案審視，所以會有不一樣的狀況，但以他自己實務上的經驗來說，可拆卸的冷氣不能扣抵成本，但吊隱式冷氣因為無法拆卸帶走，所以可以列舉，另外，泥作、木工、洗手台、馬桶、浴缸、天然瓦斯裝置費等，同樣無法拆卸，且也符合「增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭」的條件，所以可以認列。

若不確定是否能列舉，建議將該留的文件先留存下來。鄭文在提醒，申報房地合一稅時，應提供相關的收據、發票、工程合約書、估價單、甚至是施工前後的比對照片、以及施工期間的照片等。萬一有爭議，相關的證據愈完善，對申報人愈有利。

有些泥作、木工或水電師父並無公司行號，也無法開立統一發票，這部分的花費就無法核銷。所以建議房屋修繕時，仍應找合格廠商開立統一發票，避免日後申報房地合一稅時無法抵扣稅額的困擾。

另外，也要提醒大家千萬不要為了降低稅額而觸法，過去曾有賣方並未裝潢，但向不法業者購買發票來申報成本的案例，後來，國稅局要求賣方說明裝潢情況，但因為沒有證據，最終該筆成本的申報被刪除，納稅人除了須補繳稅款外，也有涉嫌變造文書、逃漏稅等刑責問題。

同理，在申報適用自住優惠時，若未有居住事實，也可能會遭到國稅局的駁回。鄭文在說明，針對申報自住的案例，通常審查相對嚴格，曾有個案雖設籍等條件符合，但經查證，並沒有使用水電的情事，因此被認定無居住事實，最終仍不得適用自住優惠。 閱讀完整內容