房子登記在親友名下，看似基於信任的「借名登記」，卻是潛藏法律風險的陷阱。當關係生變或出名者（登記所有權人）過世，借名人（實質所有權人）常須訴訟，但面臨極高的舉證門檻，且返還請求權有十五年時效限制。本文將深入解析借名登記訴訟的原告困境，強調簽訂契約的重要性，以避免權益受損。

文／林明忠


借名登記若無契約，易產生糾紛。圖／PEXELS
房子登記在誰的名字下，就代表該棟房子的所有權是歸他所擁有，不過在特定的情況之下，有的人則會選擇將房子登記在別人的名下，也就是所謂的「借名登記」，通俗一點的話就是，房子是登記在人頭名下。

台灣社會發生借名登記關係的情況中，出名者多半是自己親近的親屬，例如：父母、兄弟姊妹、親戚、好友、共同投資人等，雖然彼此之間都有一定信任關係，但也正是因為這樣的信任、放心的氛圍，許多借名登記案例缺乏書面契約，導致未來關係生變、或是借名登記關係其中一方過世時，就常產生出名者或其繼承人否認借名登記關係，主張不動產為其所有，導致借名人必須透過訴訟才能取回不動產，然而，借名登記的官司原告勝訴率通常不高，這是為什麼呢？

原告負借名登記舉證責任

在借名登記關係中，因不動產已經登記在被告（出名者）名下，因此原告提出訴訟時，原告需負雙方存在借名登記關係的舉證責任，如果原告缺乏雙方有借名登記關係合意的直接證據，例如借名登記契約或是對話記錄、錄音等證據，就必須透過下列四個要素的間接證據，去說服法院借名登記關係存在

一般來說，法院會審查四個重點，首先是購屋、貸款償還資金流向。借名登記的一大特色，就是出名者沒有出房子的頭期款，或繳納相關貸款、稅費，所以如果能在法院舉證房屋相關費用都是借名人繳交的，就有助於證明借名登記關係。

其次，重點是誰實際持有不動產權狀正本。所有權狀正本在我國是不動產交易的重要必備文件，因此在借名登記關係中，通常權狀正本會放在借名人那邊，出名者雖然是登記所有權人，但不保管權狀正本。因此，誰持有權狀正本，也是法院判斷有無借名登記關係的要素之一。

間接證據不全法院認定不易

接著法院會考量實際上使用收益不動產的人是誰。在借名登記關係裡，大部分的狀況，都會是借名人在對房屋使用收益，例如實際居住或收租金之類的。

最後則是不動產的稅捐、修繕成本是何人負擔。不動產每年都會有房屋稅、地價稅單，雖然納稅義務人會是出名者，但在借名登記關係中，常是由借名人負責繳納，也因此借名人常會有繳納完畢後的稅單或收據，這也是判斷借名登記關係的重點。

以上四種是比較常見的借名登記間接證據舉證方式，但實務上若缺乏借名登記契約，除非上述狀況全部符合，不然只符合部分特徵，也不一定會被法院認為有借名登記關係存在。

這是因為費用繳納或是權狀正本保管的情形，實際上原因可能有很多，所以僅符合部分特徵，並不一定可以成功主張借名登記返還。

借名登記返還時效十五年

在借名登記案件中，另一個誤解是，有人以為，借名人可以行使《民法》第七六七條所有人請求權，這個請求權依照大法官一○七號解釋，是沒有時效限制的！雖然理論上所有人請求權不受時效限制，然而，實務上認為，借名登記返還請求權屬於「債權性質」，既然屬於債權，一般就有請求時效，目前該時效依照《民法》一二五條規定，時效為十五年，並從借名登記關係終止後開始起算。

有若干的法院見解認為，借名登記關係在當事人一方死亡時即終止，所以如果原告在人頭死亡的狀況下，仍長期不行使請求返還權利，時間超過十五年，可能就會有消滅時效問題而無法行使。在有些案例中，原告雖然舉證了借名登記關係存在，但因為太晚行使權利，而被認為時效消滅就不能行使權利而導致敗訴。

借名登記判例相當多，其中的法律議題也有一定複雜性，建議有借名登記需求的讀者，一定要簽署借名登記契約，以杜絕後患。




… 本文摘錄自 住展 2026/1月 第518期