出租房屋若發生租客或同居人自殺，房東不只面臨心理壓力，更可能因房屋變成凶宅而產生重大損失。房東遇到這類情況，究竟能否向租客求償？

文／林明忠

出租房子，對房東來說，最怕的不只是租客不繳房租或把房子弄壞，真正最令人頭痛的，往往是租客或他的同居人在屋內自殺。為什麼呢？因為房租沒繳，還能訴訟追討，金額通常也有限；房子被破壞了，大不了請人修繕回復原狀。

但如果發生自殺事件，屋子馬上變成「凶宅」，不只價值大打折扣，有時連要出租、賣出都變得非常困難；即使聘請法師，也無法回復原狀。這種情況，房東能不能向自殺者的家屬，或同樣住在屋內的其他同居人求償？這是很多房東心中的大疑問。

因為一般的租賃契約，多半不會特別提到「自殺」這種狀況，更別說是針對同住人自殺的責任分擔。因此一旦發生了，通常現有合約也派不上用場。網路上有人說可以求償，有人說不能，那到底法院是怎麼判的呢？

繼承人是否需負賠償責任，在租客或其同居人自殺的案例中，因為自殺者已經過世，房東自然不可能要求自殺者本人賠償。因此在這類案例中，通常會涉及到的被告有兩類人：第一類是自殺者的繼承人；第二類是尚生存的同居租客，通常是自殺者的同居人。

為什麼會找「自殺者的繼承人」求償呢？因為依據民法第一一四八條第一項規定，除非拋棄繼承，不然繼承人會繼承過世者生前的一切權利義務。而自殺者本人如果是租客，本身對於房東可能會有租賃關係下的賠償責任，以及自殺行為若被認為屬於對房東的侵權行為，也需負賠償責任。繼承人基於前述繼承法律關係，就可能會一併繼承此種賠償責任。因此，此類案件中，「自殺者的繼承人」就成為常見的被告對象。

除了自殺者的繼承人外，如果自殺者並非租客，而是租客的同居人，雖然因非繼承人，不會繼承租客本身的賠償責任，房東無法對同居人主張侵權行為責任的繼承。

但是，有些房東會問：租客既然跟自殺者同住，房東是否能依照民法第四三二條第一項：「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，租賃物有生產力者，並應保持其生產力。」以及第四三三條規定：「因承租人之同居人或因承租人允許為租賃物之使用、收益之第三人應負責之事由，致租賃物毀損、滅失者，承租人負損害賠償責任。」主張同居人的自殺行為導致房屋有減損，租客依照上述民法規定也要負賠償責任？

自殺致屋價損法院考量兩點

法院考量的第一點，房屋毀損、滅失之範圍是否包含房屋價值損失？因為自殺行為通常不會物理性地毀損房屋內部設施，最大的損害來自於死亡結果導致房屋產生類似「凶宅」的污名價損效果。然而，此種房屋價值減損是否在「房屋毀損、滅失」的範圍內，是法院爭執的重點。

目前較多數的法院認為，民法第四三二條「保持生產力」、第四三三條規定的「房屋毀損、滅失」應僅以保持租賃物物理上完好狀態，以及限於物理上毀損、滅失或功能損壞。

若租客之行為並未致使租賃房屋毀損、滅失，僅造成交易價值之減損，屬房東之純粹經濟上損失，並無前開條款之適用（最高法院一一○年度台上字第二四九九號判決意旨參照）。因此房東對於房客或房客同居人自殺行為造成的房價減損，較難以民法四三二、四三三條規定去主張權利。

法院考量的第二點，則是自殺是否屬於侵權行為。不少法院判決認為，自殺行為屬於自殺者對於房東的侵權行為，因而判決自殺者的繼承人，要在繼承自殺者所得遺產範圍內，負擔自殺者對此的損害賠償責任。

例如：臺灣高等法院一一三年度重上字第七六二號判決即認為，自殺致他人房屋成為凶宅，不管基於何種動機，此一行為顯具不法性，自應認係以違背善良風俗之方法而加損害於他人之行為，而肯定有民法一八四條第二項規定之適用。

談好特約約定才周全

然而，亦有法院採取相反看法，認為除非有證據顯示自殺者在自殺時，其動機是故意以自殺方法導致房屋價值減損，否則不得逕以自殺行為，就認定屬於侵權行為，此類見解代表可參最高法院一○三年度台上字第五八三號判決。房東如果遇到租客自殺，到底能不能求償？目前法院的見解還是不一致，因此訴訟風險不小。建議房東如果害怕此類情況發生，可透過雙方特約約定賠償責任的方式，為自己多一道法律保障。◆

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