政府祭出連串的打炒房措施，雖把投機客打出市場，但「高價宅」的新規定，對長期持有房子再賣出者也中鏢，讓人不禁有「苛政猛於虎！」之無奈。

文．顏瓊真

政府為了怕投資客炒房，祭出各種打房措施，而針對短期持有者更課以「房地合一稅2.0」的重稅，但財政部今(114)年二月發布的「113年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」，重新定義「高價宅」，卻讓不少去年賣房，今年五月要報財產交易所得的民眾大為傻眼！

我家怎變豪宅呢?!

他們紛紛說，「我是長期持有房子，需要賣房才賣，我不炒房也，政府課稅是殺紅了眼嗎？」但即便哀鴻遍野，卻無濟於事，因為「官字兩個口」。

財政部於2月19日發布的該項規定，主要是「高價宅」的認定被擴大，去年賣屋，今年五月報綜合所得稅「資本利得」時，要被課很大！

這也讓很多持有舊制(相較「房地合一稅」新制)房子的人很難接受，「我家怎麼就變豪宅了呢？」

永慶房屋集團業務總經理葉凌棋指出，政府現行課徵房屋資本利得分兩種，主要以房地「取得時間」做區分，凡在105年1月1日以後取得者，因政府實施「房地合一稅」新制，要在移轉登記後30天內申報。而交易的房地取得時間若是104年12月31日前者，屬於「舊制」，要在出售後，併入隔年五月綜合所得稅時申報財產交易所得(圖一)。

財產交易所得新規定

財政部於2月19日針對舊制房子出售的「財產交易所得」的新規定為：

一、個人出售房屋，已提供或稽徵機關已查得交易時之實際成交金額及原始取得成本者，其財產交易所得額之計算，應依所得稅法第十四條第一項第七類相關規定核實認定。

二、個人出售房屋，未依前點規定申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：

(一)稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，如符合下列情形之一，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例計算歸屬房屋之收入，再以該收入之百分之二十計算其出售房屋之所得額：

1.臺北市，房地總成交金額(含車位)新臺幣6000萬元以上，或不含車位房地總成交金額除以不含車位房屋所有權登記總坪數計算之每坪單價(以下簡稱每坪單價)新臺幣120萬元以上。

2.新北市，房地總成交金額(含車位)新臺幣4000萬元以上，或每坪單價新臺幣75萬元以上。

3.桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市，房地總成交金額(含車位)新臺幣3000萬元以上，或每坪單價新臺幣50 萬元以上。

4.其他地區，房地總成交金額(含車位)新臺幣2200萬元以上，或每坪單價新臺幣35萬元以上。

事涉民眾的荷包大失血，永慶房產集團並針對上述規定製表提供給第一線的房仲人員，在面對民眾的詢問，能協助民眾更加了解政策新規定(表一)。

豪宅稅沿革

永慶房產指出，針對「高價宅」的課稅，政府先在100年6月1日實施「特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)」，當時規定，符合每戶面積不含車位為80坪以上或每坪單價120萬元以上(不含車位價)，或經按戶認定房地總價在8,000萬元以上(含車位價)者，買進後一年內賣出，將課徵15%的稅，買進後二年內賣出，將課徵10%的「奢侈稅」。

就當時的時空背景，房屋總價在8000萬元以上，大都是一些豪宅，因此，當時也被稱為「豪宅稅」。

直至105年1月1日實施「房地合一1.0」，「特種貨物及勞務稅(俗稱奢侈稅)」中針對高總價房子的房地交易課稅部分才退場。

但是，「豪宅稅」的認定標準依舊在，且一路向下調，要被課稅的範圍再擴大，且再擴及其他五都及新竹縣市的高總價宅也要被課豪宅稅。

永慶房產指出，以台北市來說，民國109年至111年是7000萬元以上，112年為6000萬元以上，及至113年，總價雖未向下調，但新增不含車位的每坪120萬元的「單價」認定項目。

葉凌棋表示，根據財政部對「高價宅」的認定標準擴大，很多售屋案，「總價」可能不達標，但在「單價」項目，就非常容易「達標」，因此，去年售屋民眾在今年五月報稅時，要繳的財產交易所得恐大增。

舊制屋主影響最大

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，財政部每年初都會公告該年度舊制房屋的財產交易所得計算規定，此次將沒有取得成本又出售房屋的屋主，新增訂單價規範並調高獲利率的趴數，對於部分適用舊制的屋主將產生影響，尤其是在實價登錄上路前取得精華區房屋的屋主，售屋時要繳的稅可能增加。

曾敬德指出，105年後取得不動產的屋主，出售房產是適用房地合一稅，這部分的屋主就沒有影響，而101年8月1日「實價登錄」政策上路後，到104年底前取得房屋的屋主，若出售房屋雖然適用舊制申報，但因為都有當初取得成本資料，還是得先按房屋(建物)獲利核實課稅。

換句話說只有實價上路前取得，沒有取得成本紀錄的屋主，又符合這次課稅調整規定的才會受到影響。

哪些區域影響最大？曾敬德指出，台北市精華區域的小宅產品，單價比較可能衝過每坪120萬元，不過這類型中古的大樓每年交易量有限。

此次單價調整還包括「桃、竹、中、南、高」都有設定每坪50萬元以上，曾敬德表示，中古電梯大樓要賣超過每坪50萬元，可能就以新竹與竹北地區最可能遇到這問題，因此推估此次調整影響最大的可能是新竹地區，其中，光竹北去年交易屋齡13年以上單價超過每坪50萬元的物件就超過一百件。

「豪宅稅」你家中鏢了嗎？

信義房屋旗下信義代書林祐民也表示，此次新制僅適用於未納入房地合一稅、且無法提供購屋成本證明的舊屋，主要影響對象為早年購屋、近期出售的民眾。

他提醒屋齡高、已退休的自住型屋主，售屋前務必試算稅額，並點名三大族群也應特別留意。

林祐民指出，新制適用對象為104年12月31日以前購得房屋者，申報時若無法核實原始取得成本，須改採財政部公告標準課稅。常見情況如購屋合約遺失，實價登錄尚未實施時期，無法取得參考成交資訊者，只能依公告價格估算所得。若房屋成交總價或單價超過門檻，將被視為高價住宅，並以「成交總價 × 房地比 × 20%獲利率」計算財產交易所得，納入綜合所得課稅。

舉例而言，板橋一戶30坪老屋，總價2280萬元、單坪76萬元，雖未達新北市總價4000萬元門檻，但超過每坪75萬元單價門檻，仍將被列為高價住宅。若房地比為30%、公告獲利率20%，其財產交易所得為136.8萬元，遠高於舊制估算的35.2萬元，稅額可能差距數十萬元。

三大族群要小心

針對此次調整，林祐民表示，有三大族群要特別留意：

一、雙北地區低樓層公寓與小坪數捷運宅。雖台北市單價超過120萬元的物件並不普遍，但部分一樓公寓或小坪數捷運宅因地段佳、總價低、單價高，容易觸及門檻。若為十多年前低價購入，一旦近期出售，獲利空間大，稅負差距明顯。

二、新竹竹北早期購屋族。近年竹北房價大漲，許多當年單價十多萬元購得的物件，如今每坪行情動輒逾50萬元，輕易突破高價住宅門檻，出售時應留意稅金差異。

三、104年底前購屋且近期出售的屋主。這類民眾在無法提出原始成本證明的情況下，售價若超過財政部公告門檻，將按新制公告方式課稅。

林祐民提醒，售屋前應諮詢專業人員試算稅額，降低誤判成本而產生預期外的負擔。

專家批新政不公不義

房市趨勢專家李同榮直批，財政部完全搞錯方向，說是為了打炒房，實則為增加國庫稅收，根據就是「不公正」、「不公平」、「不公開」、「不公道」及「不公義」等五大缺失。

他說，豪宅定義與市場嚴重脫節，對無辜換屋者將產生傷害，尤其豪宅稅之後，以及房市在103年出現第五循環反轉向下後，豪宅跌幅最深。

李同榮說，現今的房市以「小宅」最夯，但政府官員卻集中火力對豪宅加稅，門檻不斷降低，台北市豪宅定義由8000萬元降到7000萬元再降到6000萬元，中南部都會降到4000萬元，其他地區降至2200萬元，也就是說，台北市想買新一點的房子，超過50坪就可能被認定為豪宅，二線城市隨便買個透天新房都有可能變成豪宅，況且無論你是否自住也會中槍。

李同榮認為，政策打房要針對核心，稅制改革求「公正、公平、公開、公道、公義」，而稅制改革是健全體制，絕非用來打房，稅制打房只會「漲時助漲」、「跌時助跌」，房市漲時添柴火，房市跌時再踹一腳，結局都是反效果。

此外，也有民眾在其臉書上抱怨，他在民國100年買房，持有13年，在去年賣房，應該算是「長期持有」不算「短線投資客」吧，但政府不管三七二十一，把重稅課到他們頭上，根本就是「苛政猛於虎」！

雙北舊制高價宅被課很大

而新高價宅買賣稅制，新增「單價」項目，對去年售屋的民眾，已呈現「幾家歡樂幾家愁」。

永慶房屋指出，財政部在二月公告新的售屋所得計算規定，對高價宅的認定門檻，從只看總價，改為「總價、每坪單價」都要看，恐怕有不少民眾感受上不算豪華的房子，都會變成高價宅買賣，影響五月申報綜合所得稅額。

永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，原則上售屋所得仍以「核實認定」為優先，也就是售屋總價減去買價與必要花費後的金額，「只有在無法提出取得成本的證明時，才會以財政部發布的標準來計算所得額」。

目前財政部追加的高價宅門檻，從只看總價，到「總價、單價」都要看，究竟高價宅門檻追加「每坪單價」後，是否會大幅提高售屋所得稅呢？

陳俊宏表示，如果無法核實計算所得，一般售屋所得計算為「房屋評定現值×各地區標準」；而高價宅的售屋所得計算公式為「出售總價×房地現值比例(房屋現值/房屋+土地現值)× 20%」，土地持份愈小的房屋類型，愈可能面臨較高的所得額，不過，還是要依照個別屋況條件，才能計算出所得額的差異有多少。

但也有被納入高價宅買賣後，反而減少了所得額的情形，其中關鍵就在「房地比」！

例如，若台北市大安區Ａ公寓在113年以總價約4000萬元售出，由於Ａ公寓屋齡超過60年使房屋殘值低，房地比0.6%、所得額約5萬元，較調整前減少33%；如台北中山區Ｂ大樓以總價1700萬元成交，房地比13%、所得額約44萬元，較調整後增加了156%(表二)。

再假設新北市板橋區Ｃ大樓的售出總價為1300萬元，由於房地比約45%、所得稅額117萬元，較調整前大增343%，為三者之中最多。

陳俊宏分析，財政部的新規定對各類產品的影響也大，就「電梯大樓」產品來說，屋齡20年上下的電梯大樓或是「精華區小宅」，因房屋評定現值仍高、土地持分小，影響較大(圖二)。

至於雙北精華區常見的無電梯公寓買賣，雖然有機會超過高價宅門檻，但普遍屋齡達30年以上，使房屋殘值低，衝擊有限。

而中南部比較常見的透天厝，如果是屋齡低於20年，因為房屋評定現值仍高，可能影響較大，但若屋齡達30年以上，同樣衝擊有限。

利用車位解套仍要小心

至於高價宅追加「每坪單價」的門檻後，屋主應該注意什麼，才能聰明節稅？陳俊宏提醒，高價宅的「每坪單價」門檻不含車位，因此屋主們出售的房屋若有停車位，應於合約書上確認車位面積與車位價格，才不會隔年要繳稅了，才發現自己竟然要用高價宅標準計算售屋所得額！

信義地政士聯合事務所執行經理葉惠玲指出，高價住宅認定標準新制影響範圍主要是漲多、高價且沒有取得成本的房屋，一般中古屋交易不受影響，不過扣除車位後買賣，房屋單價達標，也適用新標準課稅，這是許多屋主可能忽略的情況。

葉惠玲表示，目前許多民眾出現兩個主要誤解：首先是認為政策影響所有老屋，實際上僅高價老屋受到影響，一般低價或低單價中古屋基本不受波及；其次是誤以為政策會影響老屋貸款條件，房貸是央行針對高總價房屋與財政部公布標準略有不同定義。

新制將於今年五月報稅時適用。另外一個狀況是扣掉車位以後，單坪如果符合條件，申報的稅率也要調整。

葉惠玲提醒：「扣掉車位以後，單坪如果符合條件，申報的稅率也要調整，有些物件含車位計價雖不達標準，但若扣掉車位買賣，可能單價就達標，也是受影響的對象。」

葉惠玲舉例：「一間總價5800萬元、含車位50坪的台北房屋，單價116萬元未達標，但若扣除5坪車位買賣，房屋本體45坪，單價變為128.9萬元，超過120萬元，因而適用新標準。」

林祐民也指出，車位價格若遠高於市價行情，國稅局可能認定有規避稅負的嫌疑。主要是查稅人員經驗豐富，切勿以明顯偏離行情的方式操作，恐將遭要求補稅甚至產生法律風險。他提醒退休長輩、無其他所得來源的自住型屋主，可尋求專業房仲或代書協助試算，合理規劃節稅，以免因稅制誤解而承擔過高稅金。

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