新青安限一生一次＋第2戶限貸6成

撰文：楊明峰

新青安房貸引燃房市飆漲熱潮，更衍生出轉租、人頭戶等亂象，政府因此祭出「一生一次」的新規定，要讓新青安房貸回歸真正的首購族與自住買盤使用。

然而，在政府加強房市調控措施下，已有一部分打算先買後賣的換屋族哀號使用資格被卡住，到底自住需求者，該如何使用新青安房貸？

為紓解新冠肺炎疫情後資金氾濫所衍生的高房價問題，政府祭出一連串的「打炒房」措施，終於在2022年下半年總體經濟降溫時，稍稍澆熄房市熱度。不過，隨著2023年上半年高通膨、出口貿易回溫、熱錢氾濫，以及股市回暖的財富效益等總經環境，使得原已降溫的房市蠢蠢欲動。

新青安房貸於2023年8月上路，包含貸款額度為1,000萬元、年限最高40年、寬限期最長5年等條件，比起舊青安房貸，民眾的信用條件可更為擴張（詳見表1），因此激勵市場買盤信心，更掀開積蓄多頭量能的房市壓力鍋，全台房市就此量價齊揚，熱度愈燒愈旺，一發不可收拾。

究竟新青安房貸有多夯？根據財政部統計，新青安房貸撥貸數量按實施隔1個月後計算，從2023年9月的戶數4,768戶、核貸金額340億元，至2024年6月已成長至7,244戶、568億元，成長率分別約51.93%、67.06%，累計至今達6萬2,625戶、4,680億元（詳見表2）。

其中更有人利用低利率的新青安房貸，進行轉租或透過人頭戶買房，使得政府補貼首購族的美意，遭濫用在炒房上。

政府祭出4措施
防違規出租者及人頭戶

新青安房貸頻遭外界直指為炒房元凶，行政院面對高房價下的民怨沸騰，祭出4項查核與優化措施（詳見表3）。首波初步查核後，總計有1,502件涉及違規，其中有1,332件出租，與170件的人頭戶。

購屋族使用新青安房貸，若被查獲違規出租或是人頭戶，除了將被追繳利息補貼的金額外，也將重新核定貸款條件，屆時利率可能從原有補貼後的1.775%，調高為地板利率2.185%以上；貸款年限則會從40年調降為30年、20年不等；而貸款成數甚至會從8成被降為7成等，將大幅增加申貸人的房貸還款負擔。

新青安房貸》
首購資格限用一次 先賣後買成唯一解方

特別需要注意的是，原本青安房貸的「首購」規定，申請人、配偶及未成年子女（或單身者）名下皆無自有住宅即可適用，也就是說，本來有房的家庭賣掉房子後，即可回到「首購」資格。

但這次新青安房貸於2024年6月27日新規定的最大變革是：每個人一生僅能使用一次新青安房貸，意味著過去賣房後就可無限次重複使用的首購資格，將再也不存在。

因此，新青安房貸「一生一次」的首購資格，頓時變得彌足珍貴，此舉雖能有效嚇阻違規情形，但卻也讓換屋族慘遭波及。

因為在實務上，換屋族如果經濟條件允許，通常會先等買到心儀的新房，並且順利交屋入住，滿足居住的需求之後，才會賣掉舊屋。但是若採取「先買後賣」，此時仍有舊屋登記在名下，將無法使用新青安房貸。

房產專家何世昌說，「先買後賣」的換屋族，並不能使用新青安房貸；但若是「先賣後買」換屋，要在新、舊屋之間一買一賣，並做好無縫接軌，實務上難度很大。因此，部分換屋客寧願放棄新青安房貸，轉向民營銀行尋找合適的房貸專案。

市面上，少數民營銀行有推出還款年限40年、寬限期5年等條件的各房貸專案，但是大多數高於放貸地板利率的2.185%。何世昌強調，每家銀行因內部核貸標準不一，最終能否核貸到理想條件，仍要看申貸人的還款條件而定。

所以，換屋族想要使用新青安房貸的唯一解方，只有「先賣後買」，並透過配偶轉換。財政部官員說明，若是先生原本已透過新青安房貸戶買房，可以先售出房屋，再由未曾申辦過新青安房貸的太太購置新屋申貸，如此一來，家庭同樣可以適用新青安房貸的優惠進行換屋。

央行限貸令》
第2戶限貸可解套 先買後賣須簽切結書

住展雜誌發言人陳炳辰分析，換屋族面對房市調控政策，除了在實務操作上，有難以適用於新青安房貸的問題外，更關鍵的是，央行限貸令下，有第2戶貸款成數上限6成的緊箍咒，更不利於換屋族的實務操作（詳見表4）。

政府雖針對第2戶限貸推出解套配套—「先買後賣」的換屋族，可與金融機構簽署切結書，將舊屋在購買新屋1年內賣掉，則不受第2戶貸款的6成限制，可回到首購的8成。但前提是申貸人有足夠的財力證明與條件。

如今房價高漲，而換屋族多半「小換大」，房屋總價愈換愈貴，大台北地區3房動輒2,000萬元、3,000萬元起跳，銀行在授信趨嚴的風控下，會更審慎地檢視民眾的財力證明條件。尤其是在新青安新規定上路後，無論是否申請新青安房貸，公股銀行對於申貸者的審核都更趨嚴格。

今年7月，北部就有民眾原先規畫「先買後賣」換屋，日前已買下第2戶並完成簽約，在向公股銀行辦理貸款時，本打算簽切結書爭取8成房貸，卻因收入現金流的財力證明不夠完整，最多僅能核貸至6成。受到缺2成自備款的影響，逼得他只能緊急改為「先賣後買」，緊急售出舊屋後，最終才得以順利換屋。

有信評、財力疑慮者
可採售後回租策略

家庭換屋族採取「先賣後買」策略，除了可適用配偶間進行新青安房貸操作，也不會受到第2戶限貸影響。那麼，換屋族若打算「先賣後買」，又該如何兼顧居住需求，才不用面對買屋空窗期找租屋，以及頻繁搬家之苦呢？

地政士林怡觀察，有信評、財力疑慮的換屋族，目前多採「先賣後買」，並採取「售後回租」策略，以因應新、舊屋轉換間的空窗期問題。

也就是說，屋主賣掉原有房子後，再向新買家承租，續住3個月∼12個月不等，直到買到新屋並完成入住，再搬離舊家，完成換屋程序。

售後回租對於買方而言，因賣方仍住在屋內，無法仔細審視屋況，會有包含屋況瑕疵、交屋時程拉長等不確定風險。通常想售後回租的賣方，在房價上必須得讓利，或是提高租金等誘因，才能吸引買方同意售後回租。

而售後回租案同於一般租賃案，同樣要簽租賃契約，最好還要經法院公證，這樣萬一換屋的賣方遲繳租金或是不肯搬走，買方就可以直接請法院強制執行，要求租屋的賣方限期遷出。

這類案件一般在撥款流程上，視房屋總價高低，多會保留10萬元∼30萬元的尾款，作為類似坊間2個月的租金押金擔保。林怡說：「這類案件的尾款，通常不會放在買方身上，而是會放在仲介保險箱或是履約保證專戶中，待賣方搬家清空，確認屋況沒有瑕疵後，才會將剩餘金額退還，以保障買方的權益。」

受惠新青安房貸，提升了民眾買房的購買力，同時也能減低每月房貸的還款負擔。不過，大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒，符合資格的民眾，若要把握新青安房貸購屋，需事先評估5年寬限期後的每月還款現金流，最好能低於家庭月收入的1/3，並建議以6個月的支出作為緊急備用金，以應對未來不可預期的風險。否則當寬限期一過，房貸還款支出壓力太大，恐將排擠家庭支出，影響生活品質，萬一家庭經濟支柱面臨失業、生病等重大變故，恐怕無力償還房貸，最慘房子遭斷頭淪為法拍，不可不慎。 閱讀完整內容