新青安限一生一次+第2戶限貸6成
撰文:楊明峰
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▲達志影像
新青安房貸引燃房市飆漲熱潮,更衍生出轉租、人頭戶等亂象,政府因此祭出「一生一次」的新規定,要讓新青安房貸回歸真正的首購族與自住買盤使用。
然而,在政府加強房市調控措施下,已有一部分打算先買後賣的換屋族哀號使用資格被卡住,到底自住需求者,該如何使用新青安房貸?
為紓解新冠肺炎疫情後資金氾濫所衍生的高房價問題,政府祭出一連串的「打炒房」措施,終於在2022年下半年總體經濟降溫時,稍稍澆熄房市熱度。不過,隨著2023年上半年高通膨、出口貿易回溫、熱錢氾濫,以及股市回暖的財富效益等總經環境,使得原已降溫的房市蠢蠢欲動。
新青安房貸於2023年8月上路,包含貸款額度為1,000萬元、年限最高40年、寬限期最長5年等條件,比起舊青安房貸,民眾的信用條件可更為擴張(詳見表1),因此激勵市場買盤信心,更掀開積蓄多頭量能的房市壓力鍋,全台房市就此量價齊揚,熱度愈燒愈旺,一發不可收拾。
究竟新青安房貸有多夯?根據財政部統計,新青安房貸撥貸數量按實施隔1個月後計算,從2023年9月的戶數4,768戶、核貸金額340億元,至2024年6月已成長至7,244戶、568億元,成長率分別約51.93%、67.06%,累計至今達6萬2,625戶、4,680億元(詳見表2)。
其中更有人利用低利率的新青安房貸,進行轉租或透過人頭戶買房,使得政府補貼首購族的美意,遭濫用在炒房上。
政府祭出4措施
防違規出租者及人頭戶
新青安房貸頻遭外界直指為炒房元凶,行政院面對高房價下的民怨沸騰,祭出4項查核與優化措施(詳見表3)。首波初步查核後,總計有1,502件涉及違規,其中有1,332件出租,與170件的人頭戶。
購屋族使用新青安房貸,若被查獲違規出租或是人頭戶,除了將被追繳利息補貼的金額外,也將重新核定貸款條件,屆時利率可能從原有補貼後的1.775%,調高為地板利率2.185%以上;貸款年限則會從40年調降為30年、20年不等;而貸款成數甚至會從8成被降為7成等,將大幅增加申貸人的房貸還款負擔。
新青安房貸》
首購資格限用一次 先賣後買成唯一解方
特別需要注意的是,原本青安房貸的「首購」規定,申請人、配偶及未成年子女(或單身者)名下皆無自有住宅即可適用,也就是說,本來有房的家庭賣掉房子後,即可回到「首購」資格。
但這次新青安房貸於2024年6月27日新規定的最大變革是:每個人一生僅能使用一次新青安房貸,意味著過去賣房後就可無限次重複使用的首購資格,將再也不存在。
因此,新青安房貸「一生一次」的首購資格,頓時變得彌足珍貴,此舉雖能有效嚇阻違規情形,但卻也讓換屋族慘遭波及。
因為在實務上,換屋族如果經濟條件允許,通常會先等買到心儀的新房,並且順利交屋入住,滿足居住的需求之後,才會賣掉舊屋。但是若採取「先買後賣」,此時仍有舊屋登記在名下,將無法使用新青安房貸。
房產專家何世昌說,「先買後賣」的換屋族,並不能使用新青安房貸;但若是「先賣後買」換屋,要在新、舊屋之間一買一賣,並做好無縫接軌,實務上難度很大。因此,部分換屋客寧願放棄新青安房貸,轉向民營銀行尋找合適的房貸專案。
市面上,少數民營銀行有推出還款年限40年、寬限期5年等條件的各房貸專案,但是大多數高於放貸地板利率的2.185%。何世昌強調,每家銀行因內部核貸標準不一,最終能否核貸到理想條件,仍要看申貸人的還款條件而定。
所以,換屋族想要使用新青安房貸的唯一解方,只有「先賣後買」,並透過配偶轉換。財政部官員說明,若是先生原本已透過新青安房貸戶買房,可以先售出房屋,再由未曾申辦過新青安房貸的太太購置新屋申貸,如此一來,家庭同樣可以適用新青安房貸的優惠進行換屋。
央行限貸令》
第2戶限貸可解套 先買後賣須簽切結書
住展雜誌發言人陳炳辰分析,換屋族面對房市調控政策,除了在實務操作上,有難以適用於新青安房貸的問題外,更關鍵的是,央行限貸令下,有第2戶貸款成數上限6成的緊箍咒,更不利於換屋族的實務操作(詳見表4)。
政府雖針對第2戶限貸推出解套配套—「先買後賣」的換屋族,可與金融機構簽署切結書,將舊屋在購買新屋1年內賣掉,則不受第2戶貸款的6成限制,可回到首購的8成。但前提是申貸人有足夠的財力證明與條件。
如今房價高漲,而換屋族多半「小換大」,房屋總價愈換愈貴,大台北地區3房動輒2,000萬元、3,000萬元起跳,銀行在授信趨嚴的風控下,會更審慎地檢視民眾的財力證明條件。尤其是在新青安新規定上路後,無論是否申請新青安房貸,公股銀行對於申貸者的審核都更趨嚴格。
今年7月,北部就有民眾原先規畫「先買後賣」換屋,日前已買下第2戶並完成簽約,在向公股銀行辦理貸款時,本打算簽切結書爭取8成房貸,卻因收入現金流的財力證明不夠完整,最多僅能核貸至6成。受到缺2成自備款的影響,逼得他只能緊急改為「先賣後買」,緊急售出舊屋後,最終才得以順利換屋。
有信評、財力疑慮者
可採售後回租策略
家庭換屋族採取「先賣後買」策略,除了可適用配偶間進行新青安房貸操作,也不會受到第2戶限貸影響。那麼,換屋族若打算「先賣後買」,又該如何兼顧居住需求,才不用面對買屋空窗期找租屋,以及頻繁搬家之苦呢?
地政士林怡觀察,有信評、財力疑慮的換屋族,目前多採「先賣後買」,並採取「售後回租」策略,以因應新、舊屋轉換間的空窗期問題。
也就是說,屋主賣掉原有房子後,再向新買家承租,續住3個月∼12個月不等,直到買到新屋並完成入住,再搬離舊家,完成換屋程序。
售後回租對於買方而言,因賣方仍住在屋內,無法仔細審視屋況,會有包含屋況瑕疵、交屋時程拉長等不確定風險。通常想售後回租的賣方,在房價上必須得讓利,或是提高租金等誘因,才能吸引買方同意售後回租。
而售後回租案同於一般租賃案,同樣要簽租賃契約,最好還要經法院公證,這樣萬一換屋的賣方遲繳租金或是不肯搬走,買方就可以直接請法院強制執行,要求租屋的賣方限期遷出。
這類案件一般在撥款流程上,視房屋總價高低,多會保留10萬元∼30萬元的尾款,作為類似坊間2個月的租金押金擔保。林怡說:「這類案件的尾款,通常不會放在買方身上,而是會放在仲介保險箱或是履約保證專戶中,待賣方搬家清空,確認屋況沒有瑕疵後,才會將剩餘金額退還,以保障買方的權益。」
受惠新青安房貸,提升了民眾買房的購買力,同時也能減低每月房貸的還款負擔。不過,大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶提醒,符合資格的民眾,若要把握新青安房貸購屋,需事先評估5年寬限期後的每月還款現金流,最好能低於家庭月收入的1/3,並建議以6個月的支出作為緊急備用金,以應對未來不可預期的風險。否則當寬限期一過,房貸還款支出壓力太大,恐將排擠家庭支出,影響生活品質,萬一家庭經濟支柱面臨失業、生病等重大變故,恐怕無力償還房貸,最慘房子遭斷頭淪為法拍,不可不慎。
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資金有限的換屋族如何解決居住難題?
Smart智富
2024/8月 第309期
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