北市府副市長李四川表示，若成功與新壽合意解約，土地將回到北市府，依照現有法令，北市府還是要公開招標，不能直接給輝達；要修訂徵收條例的辦法，才能直接轉給輝達，但北市府還是要先將土地收回。

文．顏瓊真

國際大廠輝達在台北北士科園區的T-17及T-18基地設台灣總部，原是美事一樁，沒想到，因為政治與財團各有立場，如今成了「仙拚仙」，各出絕招的對戰戲，台北市政府及新光人壽間的你來我往，使輝達用地案成了「恐怖大魔神」。

就看誰手中籌碼多

高源不動產估價師事務所估價師陳碧源指出，新光人壽於10月16日舉行開工典禮，大家霧裡看花，實則在台北市政府函發要求合意終止契約當下，兩方已正式進入短兵相接的階段。

新光人壽也不得不盤點一下，讓自己在雙方談判分手費時，破除臺北市政府以「遲未動工」的理由，從而增加談判籌碼。

陳碧源指出，事情的複雜度，還在於台新與新光兩金控合併為「台新新光金控」後，旗下的子公司也開始進行「誰存續、誰消失」的行政作業，根據兩金控的規畫，台新金控底下的「台新人壽」為存續公司，而新光金控旗下的「新光人壽」為消滅公司。

如果輝達沒有相中T-17及T-18，那原本屬於新光人壽標的地上權案，如今不會因為新光人壽被台新人壽合併，產生地上權契約「主體」被消滅，成了臺北市政府主張，新光人壽於2021年標得地上權，卻2~3年來「遲未動工」，因而不願同意新光人壽合併，並且構成「可歸責」於新光人壽的終止合約事由。以利臺北市可以儘快收回地上權，並且移轉給輝達。

因此，新光人壽基於為了破除上開遲未動工的事由，除了展現自己也有興建的意願與決心外，並且有利於雙方日後談判或進入訴訟的防禦基礎，才演了16日的開工戲碼。

地上權剩餘價值之估算

陳碧源另認為，新光人壽的「動土」還可能有另一層意義。即是新光人壽與臺北市政府要終止契約，會涉及解約金額的認定。一般會跟解約當時的「地上權價值」有關，而地上權價值又會與地上權剩下的存續期間有關。

就估價師的角度，陳碧源指出，以本案的地上權價值，站在新光人壽的角度來說，本來應該可以用剩下的47年計算價值或分手費。

但是土地遲未動工，且主體被消滅，導致臺北市政府可以提前終止契約的話，臺北市政府就可以用這個理由讓剩下的地上權期間將大幅減少，從而降低地上權價值或解約金額。所以，新光人壽才會用這個開工典禮，希望來抵擋臺北市政府的看法。

回頭而言，大家會說，既然輝達也願意付給新光人壽分手費，又不用臺北市政府出錢買回去，為何臺北市政府也不願意讓新光人壽直接移轉地上權給輝達呢？

關鍵就在於，正是因為輝達願意「概括承受」負擔的分手費，可能是高於之前新光人壽取得地上權的權利金加計成本的金額。

如果臺北市政府未依地上權契約約定，就讓新光人壽在未興建完成、取得使用執照前，就同意直接移轉的話，那這個價金差額部分，就可能日後被說是有「圖利行為」的話柄。

特別是，以現行的政治氛圍，可能原本的成人之美，王子公主的旋轉木馬，日後卻是變成恐怖大魔神。政府部門如同驚弓之鳥，動輒得咎。

因此，以臺北市政府而言，為了保護公務人員，也只能戰戰兢兢、如履薄冰，不得不回歸契約本身，依約而行，以求保全，較為穩妥。

地上權主體法人的移轉

陳碧源表示，新壽T17、T18地上權移轉輝達案，可謂眾說紛紜，撲朔迷離，高潮迭起。從新壽要求的期望利益說，台北市政府堅持的合規處理說，一直到最近的新壽因合併導致未來主體變更，堪稱抓住新壽軟肋，擊中要害。

一般來說，地上權因地上權人主體的法人合併登記，依《土地登記規則》第27條第23款規定，本來就可以由權利人，也就是合併後的新光人壽或台新人壽檢附主管機關核准或同意文件單獨申請，毋須義務人或土地所有權人同意。

然而，依臺北市北投區軟橋段88地號(T17街廓)、93地號(T18街廓)市有土地設定地上權契約規定，當地上權人經相關法令聲請重整、解散或合併而消滅者，除非經土地所有權人事前書面同意之重整或合併外，將構成可歸責地上權人的終止契約事由。

換言之，除非新壽合併案在金管會尚未同意前，公司方由原先決議由台新人壽作為存續公司，重新決議「改為」由新光人壽為存續公司，否則縱使合併後的台新人壽，或是取巧，再更名「新壽(新的新壽)」，都將使原先的新光人壽主體因合併而消滅，只要臺北市政府堅持不同意，就會構成臺北市政府得發動終止地上權契約的事由。

這無疑使得原先新光人壽有恃無恐地拿翹要期望利益，立刻反轉，使得新光人壽可能被迫解約，甚至於一毛錢都拿不到，成了賠了夫人又折兵。

只是，臺北市發動解約及塗銷地上權部分，新光人壽勢必訴諸法院，最終還是必須由法院判決，恐將曠日廢時。

輝達是否耐得了性子，是否導致兩強相爭，台灣滿盤皆輸，也看雙方的角力及各自退讓情形了。

T12只是備胎、非真愛？

若T-17及T-18基地「破局」，輝達有可能另娶「T12」嗎？

馨傳不動產智庫執行長何世昌表示，市府提出「T12＋整合鄰地」的方案供輝達選擇，而T12包括86、87、88、89四個地號的土地，整合鄰地則是指90、91地號(紅框處)。

就很多人來看，若Ａ不行，為何不換Ｂ？但用地問題，並不像買水果，「沒有蘋果，改吃香蕉也行」那樣容易。何世昌說，改選T12，會遇到不少問題，包括：

一、需要整合的地主更多：以T17、T18(黃框處)只有一個大魔王，而T12卻有很多小BOSS。其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產(味丹集團)，87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設。比較棘手的是89地號，地主包括大魯閣在內共有44位。

市府說：「T12的地主意願很高，只剩3∼4位需要整合。」何世昌卻覺得，這樣的評估過於樂觀，因為有意願是一回事，「售價」又是另一回事。

如果問地主土地願不願意賣給輝達，大部分地主都說願意啊，快來快來。但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣？不確定性實在太高了，別說大家不相信整合會很容易，恐怕輝達也不信！

而最麻煩的是，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意，輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。

如果產權人多的土地是位於90地號，地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外，但89地號沒辦法，會陷入進退維谷，整個卡死的窘境。

二、地上權開發難度高：輝達轉向開發T12，會面臨開發模式的難題。輝達在開發上有幾個選擇：(1)地上權模式、(2)買斷土地，及(3)地上權＋買斷土地混合模式

有些地主只想賣個好價格、拿錢走人，全區用()1的方式開發，可能有部分地主不點頭。若用()3的模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。

按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，「地上建物無償移轉給地主」，部分則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。

不論是續租、建物送地主或者拆除，輝達都會很頭痛。再者，(1)與(2)模式另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。

換言之，若用地上權模式開發，不只要獲得全部地主當下的共識，還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。

三、買斷成本偏高：那麼，買斷土地可行嗎？理論上是可行的。何世昌說，輝達如果真的非買不可，他相信台北市政府87地號應該願意賣。

用買斷的方式，T12＋鄰地＋變更的道路面積大約3.8公頃，若用每坪土地價格250萬元計算，總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元，則總金額約321.86億元。

總部放T17、T18，或放T12，輝達營運效益根本沒差，可是成本卻差很大。何世昌表示，「當然啦，黃仁勳有錢就可以任性，只要輝達願意花就辦得成。」不過，對輝達而言，這筆錢省起來去搞研發，賺的比土地增值快，沒必要為此養一頭牛。

四、建築設計可能要修改：就目前媒體的報導，輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面，大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當。

如果改到T12，設計要修修改改，不只建築外觀要改，室內空間連帶要調整，甲方、乙方恐又得進入開會地獄，讓人心累。

綜合以上因素，何世昌表示，歸根究柢，T17、T18遇到的問題，在T12通通會遇到。要輝達現在放棄T17、T18，轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑。

除非T12發生奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益通通舉手贊成、不索要高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選！

第三方鑑價具公信力

而輝達在台設台灣總部案，目前進展至，台北市政府拋出「第三方鑑價」，吉家網董事長李同榮說，北市府提出的「第三方鑑價」合理補償金，這是避免爭議高招，也架了樓梯給新壽下，新壽已回應可以接受。

他認為，要給多少解約的合理金，請第三方鑑價有三大優點：一、市府可擺脫被圖利綁架而無所作為的窘境。二、新壽可對股東交代，避免背信之災，否則，就被輿論轟爆，重創形象。三、從商業角度面向，第三方鑑價稍微有利新壽，合理解約補償不會坐收50年投資報酬，但也不會全部抹殺應有的商業投資報酬。

李同榮預測解約補償金，除了已繳權利金約32億元外，應該有可能另加30-35億元之間，而這筆錢應該會編入預算，再由輝達概括承受，而T17、T18面積共3.9公頃，得標價44億元，T16共4.5公頃得標價82億元。

若考慮與T16比較，輝達只要T17與T18中間道路經市府同意合併使用，並增加使用權到70年，則在75億元以內的價格由輝達承受應該較無爭議。

聽聽新壽的聲音

當輝達台灣總部落腳在新光人壽所標的T-17及T-18基地地上權，原本對新壽、輝達及台北市政府是三方皆贏局面，但地上權移轉的眉眉角角太多，如今，此案猶如連續劇般，每天上演不同的劇情。

令大眾比較難接受的是，新壽於2021年以權利金40億元標得地上權，一直未進行開發，直到輝達相中T-17及T-18，新壽提出的預期開發利益估值高達140億元，讓外界大大傻眼，「養地」2-3年可以獲利這麼多。

對黃仁勳來說，把輝達海外總部設到台灣，無異是「榮歸故里」，如今卻「這麼難」！而對台北市政府來說，作為公務人員，擔不起「圖利」商人的罪名。

至於新壽，在承受外界「獅子大開口」罵名的同時，為了不受制於台北市政府的情況下，其10月16日來個動土儀式，多個談判籌碼也不為過。根據新壽動土對外發布的新聞稿指出，北士科是台北市智慧健康產業、數位技術服務的發展重鎮，新壽將於北士科精心打造「新光水岸森林園區」，塑造台北市新一代綠色地標及城市風貌。

全案基地共3.9公頃，樓地板面積達五萬五千坪，規劃導入節能減碳、智慧建築與健康環境的理念，以「綠色、低碳、人本」為核心，打造人與自然共生的永續園區。在五棟高效能A級辦公大樓圍繞的中庭裡，規劃了長100公尺、寬50公尺的森林樹海，讓陽光、風與樹影自由流動，成為結合生態綠化、自然採光與公共步道的開放共享空間，以及新光人壽實踐ESG企業永續經營的重要象徵。

未來建築完工後，將成為兼具生態價值與城市競爭力的現代化科技商辦聚落，新光人壽並將提供優質的租賃及管理服務，出租予有需求的科技相關業者，有利於提升北士科園區的地位與功能，並帶動台北整體經濟的發展。

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