受川普關稅大刀影響，商仲業者發現，第二季的租賃需求，明顯看到企業租賃策略轉向，小單位成Ａ辦租賃成交主力。

文．顏瓊真

過去企業重門面，租賃辦公室的面積也是要大，但自從美國總統川普的關稅大刀一揮，商仲業者發現，以前需要上千坪的辦公室，現在需求轉而只要二百坪以下，趨向微型化的小單位空間面積。

企業投資審慎保守

根據台灣不動產投資協會發布2025年第二季台灣商用不動產投資信心指數調查結果，從央行宣布第七波信用管制後，投資信心指數趨勢連續四季下滑，加上美國關稅大刀的影響，顯示投資人以更謹慎的態度來面對市場。

仲量聯行也解析2025年上半年台北市Ａ級辦公市場的最新趨勢，商業不動產部副總經理游淑芬表示，受美國對等關稅政策與新台幣升值雙重壓力影響，企業延續審慎態度，不論在辦公室租賃或資產配置上皆採取保守策略。

2025年第二季台北市Ａ級辦公市場的租賃總成交量為7,020坪，上半年累計達20,258坪，較去年同期減少17%，反映企業決策週期拉長、租賃市場動能趨緩(圖一)。

游淑芬表示，台北核心商業區與南港商業區整體Ａ辦租金水準受到新落成大樓支撐，本季整體租金呈現微幅上揚。然而，面對第三季大量新供給入市，業主需及早調整租賃策略，例如延長免租期、提供彈性租期與裝修方案，方能維持競爭力與出租表現。

從成交結構觀察可見，第二季有近五成交易屬於小坪數單位，顯示市場需求已轉向更具彈性與靈活性的空間方案。此外，隨著供給擴大，租戶在議價上將擁有更大空間，爭取租金優惠與彈性條件的能力亦相對提升。

游淑芬指出，自美國總統川普於4月2日宣布對等關稅後，第二季Ａ辦租賃成交中，小於200坪的小單位成交占比高達48%，為支撐租賃市場需求的主要動力。

相較之下，700坪以上的大坪數成交占比，較上季顯著下降11%，顯示企業面對大規模搬遷案與擴編決策更為保守，決策週期相對延長。與此同時，商務中心與共享空間等彈性場域的租賃交易件數亦較以往顯著增加，反映企業在不確定性下傾向採取空間靈活化策略。

不過，台北核心商業區仍為市場主要租賃熱區，第二季成交量達6,512坪，占整體市場93%；各次級市場表現平均，為近五季以來首次出現此等分布現象，反映企業選址考量更趨多元。

租戶產業結構亦呈現多元樣貌，前五大成交產業為消費零售、醫藥生技、財務金融、媒體通訊與地產、建築、工程，分別占成交量的14%至17%，顯示各產業皆持續積極布局優質辦公空間。

空置率微升 租金漲勢降溫

游淑芬另指出，核心商業區本季因新供給釋出，整體空置率上升0.3個百分點至6.7%。預期下半年如新光杭北、國泰環宇等新案完工後，將再釋出27,582坪新供給，可能使核心商業區空置率進一步攀升，空置率恐逼近雙位數。

次級市場中，皇翔台北廣場本季去化表現亮眼，成功完成三筆租賃交易，使包括西區、松江南京等地的其他次級市場空置率明顯下降1.2%；敦南次級市場因吸引具成本意識租戶進駐，空置率亦減少1.0%；相對地，敦北次級市場因冠德民權新案加入，空置率上升3.7%。

租金方面，核心商業區在第二季租金成長動能穩定，但季增幅由0.33%放緩至0.07%，年增率維持0.63%。儘管漲勢降溫，整體市場仍具韌性，平均租金由去年同期的每坪每月3,196元，上漲至本季的每坪每月3,216元。

次級市場中，敦北次級市場季增幅達0.28%，後續冠德民權將加入新供給，租金趨勢值得觀察；敦南次級市場終止連五季持平，本季漲幅達0.17%；其他次級市場則維持溫和成長，整體呈現平穩上揚格局(圖二)。戴德梁行不動產估價及顧問服務部與研究部協理李易璇指出，台北市Ａ級辦公大樓因無新增供給，單季淨去化面積約2,100坪，上半年累計淨去化約12,800坪，市場去化表現穩健。

關稅衝擊 企業租戶暫緩搬遷

不過，受到國際經濟不確定因素影響，企業在擴編規劃上趨於保守，部分租戶選擇延長既有租約，原本的搬遷計畫也多轉為續租。

李易璇表示，第二季全市平均空置率降至6.9%，比上季微幅下降0.3個百分點。其中南京松江區受惠於新大樓租賃穩定、去化順利，空置率大幅下降5.5個百分點，另有不少成交租賃為大面積進駐，主要來自同一區企業從舊辦公大樓升級(圖三)。雖然關稅大戰影響企業發展，但因應市場變化，對於設施新穎、條件優良的辦公空間，仍有一定的穩定需求，顯示企業仍願意投入資源，優化工作環境，進一步穩定留才並吸引人才。

新供給加入 空置率微升

就各商業區的發展來看，忠孝商圈空置率自第一季的8.94%，拉升至第二季的10.06%，大巨蛋活動雖持續帶動周邊人潮，但對於商圈店面長期效益仍待觀察；西門商圈部分，空置率維持低檔之4.99%，商業活動暢旺，租金有走高趨勢，精華地段店面去化快速；中山南京商圈則持續受益於線形公園人流，空置率微幅降至4.73%，商業表現穩健。

李易璇指出，面對大型商場如南港LaLaport等新興零售據點強勢進場，傳統商圈逐步調整策略，街邊店面透過縮小坪數、提升租賃彈性，並強化街區環境如人行空間與綠意設施，強化整體消費體驗。

下半年預計新增約18,600坪辦公空間，包括冠德松山民權大樓和新光華山金融中心等兩棟新案，屆時全市總供給將來到86.6萬坪。本季租金小幅上漲，平均每坪月租為2,810元，季增0.4%。

內科設備老化 租金面調整壓力

內湖科技園區第二季整體空置率小幅上升，其中西湖段上升1.8個百分點至5.7%，文德段與舊宗段分別上升0.3與0.5個百分點。租賃去化仍有零星進展，包括資訊服務業與電子製造業承租西湖段多處辦公空間。

租金方面，各段維持上季水準，售價亦持穩，本季主要交易為竣為國際貿易以9.5億元購入舊宗段預售廠辦。整體而言，內科因多為早期開發建物，部分大樓設備等級與建築標章條件已難與新廠辦競爭，未來恐面臨租金調整與去化壓力。

租賃動能偏弱 租金表現持平

根據高力國際最新「2025年第二季台北市商辦市場調查」統計，第二季北市辦公室市場空置率約5.89%，季增0.47個百分點，主要是冠德民權大樓完工所致，平均租金行情微漲至每坪每月2,674元，單季漲幅0.3%。

高力國際企業客戶服務部資深執行董事陳頌民認為，第二季企業租賃動能偏弱，主要還是受到全球局勢不明朗影響，多數企業採觀望態度，擴張計畫趨於謹慎且保守。

他說，從高力國際製作的台北市各級商辦十年租金走勢圖可以發現，2023年至2024年呈陡升走勢，但近幾季持平，其中，今年第二季頂級辦公室租金為每坪每月4,380元，已連續五季持平，成長動能明顯疲弱；Ａ級大樓平均租金行情超過每坪每月3,000元門檻，且有24棟Ａ辦大樓月租金超過3,000元；Ｂ級大樓在Ａ級的帶動下，租金穩定微漲，空置率微跌。

從商圈來看，除了民生敦北區因有冠德民權大樓完工，拉升第二季空置率至7.67%之外，其餘商圈的空置率都是微幅變動；平均租金各商圈一樣維持小幅上揚，而目前僅有南京東路四、五段商圈的租賃成本低於每坪每月2,000元… 閱讀完整內容