2025年一開年，台灣房市移轉棟數跌幅達二成以上，雖是「非戰之罪」，但央行打房鍘刀隨伺在旁，限貸令緊箍咒又難解，未來前景可說「太難了」！

文．顏瓊真

去(2024)年屬於「驚濤駭浪」的台灣房市終於落幕，根據內政部的統計，全年共有35萬餘棟的移轉量，再創近十一年新高，但此一榮景，在限貸令緊箍咒下，短期內恐成為一道難以跨越的坎。

房市趨勢專家李同榮指出，根據內政部公布2024年全台房市交易量35萬0525棟，較2023年的30萬6971棟增長14.19%(表一)，其中，全年交易量增長集中在上半年，在新青安搶購風暴中，激發房市價量齊揚的甩尾現象，促使上半年交易量衝上17萬6778棟，足足比前年同期的13萬8942棟增加27.23%，是歷年首見。

殺傷力在貸款成數縮減

但下半年在中央銀行於九月十九日祭出的「第七波信用管制」措施，加上本國銀行不動產放款趨近「滿水位」，房貸申請不易，都讓購屋者觀望，交易量開始急凍，第三季量縮價止漲，第四季六都房價進入跌勢，結束七年多頭行情。

央行第七波信用管制主要內容為：一、新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。二、自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。三、公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。四、餘屋貸款最高成數由4成降為3成。

房仲人員指出，對普羅大眾來說，買房都要靠「貸款」，且自備款大約二成，期待能貸到八成，可是，當自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期，第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成時，自然影響到民眾的購屋意願。

另根據永慶房屋2025年第一季網路會員調查，在銀行房貸緊縮以及第七波選擇性信用管制下，有64%消費者認為購屋意願會受到影響，其中，53%消費者購屋意願降低，甚至有11%消費者會中止購屋計畫。

永慶房屋業管部協理陳賜傑表示，去年八月初部分銀行即將瀕臨滿水位，以及央行推出減降令後，房貸審核趨嚴、利率拉高、成數降低、排隊等撥款狀況頻傳，銀行限縮房貸讓消費者購屋態度轉趨謹慎，放緩購屋腳步，連帶影響到房市交易明顯降溫。

根據調查結果顯示，有46%消費者認為銀行房貸緊縮的狀況可能會持續到2026年，顯示消費者認為短時間內銀行房貸緊縮的狀況難以緩解，因此，銀行房貸緊縮成為影響2025年房市最具關鍵的因素。

永慶房產集團同步比較2023 年與2024年各季度建物買賣移轉棟數數據和年增率變化，觀察「銀行房貸緊縮」和「第七波選擇性信用管制」對房市的衝擊力道，發現七大都會區在2024年第四季的建物買賣移轉棟數全數較前一季下降，除桃園和台中的建物買賣移轉棟數仍持續成長外，其餘的新北、新竹、台南三都會區的移轉棟數都大減25%(表二)，減幅相當驚人；另與2023年同期相比，除台中外，其餘六大都會區年增率也都較前一季下滑。

一月成交下滑屬非戰之罪

再看今年一月的成交量，若單看「數字」，真的是一個「慘」字，但卻是「非戰之罪」！

根據住商機構統計六都地政局資料，六都一月房市買氣大幅萎縮，買賣移轉棟數總計達14,226棟，為自2023年一月以來最低，且各大都會區不分南北皆大幅萎縮。

綜觀六都地政局資料， 台北市一月買賣移轉棟數為1 , 6 0 4 棟， 月減35.1%、年減44.5%；新北市一月買賣移轉棟數為2,862棟，月減37.7%、年減50.5%；桃園市買賣移轉棟數為2,789棟， 月減36%、年減36%； 台中市買賣移轉棟數為3,249棟，月減30.1%、年減39.5%；台南市買賣移轉棟數為1,380棟，月減32.1%、年減44.3%；高雄市買賣移轉棟數為2,342棟，月減29.8%、年減43.6%。六都總計一月買賣移轉棟數為14,226棟，月減33.7%、年減43.2%(表三)。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，央行去年九月啟動第七波信用管制，令全台買方出手更加謹慎，此外，歷經疫情後多頭，賣方對價格仍有所堅持，買賣雙方認知拉大，加上一月底適逢春節假期，工作日大減，交易量明顯下滑。

徐佳馨指出，市場上雖說銀行申貸排隊問題減緩，惟買賣雙方對價格頗有落差，同時又逢美國政壇巨變，讓自住與置產型買方出手皆更為蹉跎，是整體交易趨緩主因。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，蛇年的春節來得比龍年早，導致2025年一月的工作天數僅十七天，較於其他月份減少約三成，也影響到買賣移轉的行政作業，使各都均繳出年月雙減的成績單。

且去年初正逢新青安激發的首購潮升溫，如今已逐漸反轉降溫，加上公股行庫的放款態度依然保守，民眾申貸仍須等候，使今年一月的交易量，不論年月表現都明顯縮水三至四成。

中信房屋研展室副理莊思敏指出，一月適逢農曆新年，放假天數又多，導致近期購屋民眾的步伐明顯放緩。除季節性因素外，值得注意的是，現階段的民眾普遍會更傾向以實價登錄作為購屋決策的主要參考，若賣方出價與實價登錄行情相差不大，則成交機會就會大大提高。反之，若經議價後，賣方的出價仍較實價登錄高出不少，那購屋民眾也將望而卻步，轉而尋找其他物件。

回顧2024年，莊思敏表示，雖然下半年有各種房市灰犀牛的干擾，但在新案交屋、新青安、經濟景氣復甦、股市等利多因素的強勢加持下，全年建物買賣移轉棟數仍突破35萬棟大關、達350,509棟，一舉刷新自2014年以來新高。

就新春開年的表現，重劃區議題似乎不香了？！

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，新北市一月移轉棟數與去年同期相比，年減率達50.5%，亦即交易量形同腰斬。

賴志昶指出，新北市重劃區議題濃厚區域如新莊、三重、板橋及淡水等處，過去單月移轉棟數輕鬆破500棟，今年一月移轉棟數卻皆僅約200~300餘棟，顯示主打剛需買盤、首購族群區域，受這波寒流衝擊，年輕買方亦對市場頗為觀望，加上區域近年來隨疫情後房市多頭而大幅起漲，讓首購族購屋腳步相繼放緩。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中也表示，除了年假因素外，去年淡水、三重、新店等地，都有許多新案完工交屋，但2025年交屋量減，尤其淡水的淡海市鎮與新店的央北重劃區，去年初適逢交屋高峰期，今年初則少了交屋潮挹注，導致量能銳減，也因而放大新北市的年減幅度。

30萬棟成2025年保衛戰

展望2025年，莊思敏表示，銀行房貸水位警報尚未解除，央行是否會再次升級打炒房措施也影響著買方心態，在此情況下，第一季度的交易量能恐怕難見起色，若後續房貸問題得到緩解，市場買氣也將有望出現溫和回溫的情況。綜觀全年，在現行政策沒有大幅調整的前提下，預估全年買賣移轉棟數將落在28-30萬棟上下。

張旭嵐指出，自去年央行祭出第七波信用管制後，市場量縮趨勢鮮明，加上國際間的關稅戰再起，牽動全球物價水位與台灣的科技業發展，因此展望蛇年整體買氣偏向保守，若政策沒有太多變化的情況下，預估2025年全年全國的買賣移轉量，可能將面臨30萬棟保衛戰。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出，在經濟情勢、房市政策、兩岸關係與地緣衝突四大變數影響下，2025年房市恐呈「量縮價跌」格局，全年交易量估27.8-28.8萬棟左右，較2024年減少18%至21%，將是近七年來交易量首度跌破29萬棟大關。

李同榮也談到，從近七年來開工量與使照量相對照，三年前的平均開工量就有可能是今年的完工量，而今年面臨的完工交屋潮會比去年增加至少一萬五千戶，高達約12萬戶的交屋潮，市場供過於求，房市要想出量，只有價格明顯鬆動，下半年交易量才會脫離谷底，但全年的交易量將面臨30萬棟保衛戰，極可能創下近七年來的新低。

管制發酵 價格指數漲幅縮小

此外，根據內政部今年二月發布消息指出，央行不動產貸款信用管制措施發酵，房市交易降溫，且去年第三季住宅價格指數漲幅縮小(如附圖)。

內政部發布「113年第3季全國住宅價格指數」為149.69，相較第二季上漲2.19%。主要是國內經濟景氣延續第二季持續穩定成長，購屋者對房價仍抱持信心，支撐本季房價持續上漲。

但自中央銀行八月起陸續推出不動產貸款相關管制措施後，房市交易熱度開始降溫， 第三季建物買賣登記9萬4,350戶，相較第二季減少1.48%，住宅價格指數季漲幅2.19%，也較最近三季(112年第四季至113年第二季)2.27%、3.40%、4.02%收斂。

內政部說明，本季國內經濟成長率(yoy)4.17%，七到九月景氣對策信號維持呈現紅燈與黃紅燈，景氣持續穩定成長，支撐房價上漲。

為強化管理銀行信用資源，減少炒房及冷卻房價預期上漲心態，並引導房市正常發展，中央銀行自113年八月起勸導銀行自主控管不動產貸款總量，九月實施第7波選擇性信用管制措施。從全國建物買賣登記戶數季變動率觀察，本季交易量微減1.48%，第四季初步統計為7萬9千餘戶，再減將近16%，房市降溫效果逐步發酵。

內政部指出，在本季六都住宅價格指數部分，除臺南市外，其他五都亦呈現漲幅收斂情形，其中高雄市由第二季季漲6.27%，降至本季2.43%，收斂情形最為明顯；其次為臺北市由第一季季漲2.98%，降至本季0.57%；臺中市也從4.29%降至2.11%。

住展風向球轉衰退黃藍燈

此外，代表北台灣新建案市場概況的「住展風向球」，2025年第一個月敲響房市喪鐘，燈號轉為衰退的黃藍燈，乃2022年連續升息利空後兩年來首見慘況，分數39.8分(表四)。

風向球六大構成項目呈現「一升、二平、三降」，預售屋推案量、新成屋戶數、來客組數走降，成交組數上升，議價率、待售建案數分數持平。

住展雜誌發言人陳炳辰指出，一月適逢農曆年節，傳統上購屋意願延至年後，加上整體環境偏空，天候寒流一波波也吹散人潮，需求面的追蹤指標建案每週平均來客組數為14組，持續秀下限，平均成交組數每週是1.3組，較去年底的0.8組小幅增加，但還是難以回溫論斷，大多數的案場冷清，甚至傳出銷售人員追劇度日的休息狀態。

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