文●蔡茹涵 攝影●程思迪

▲新青安將全民買房氣氛推向最高點，不少預售屋都在開賣當天出現排隊人潮。如今限貸令一出，又讓買家們亂了手腳。

央行一聲令下，限貸令上路，走在買房路上，你是否被殺得措手不及？無論你是正要交屋、準備換房或想乘機上車，商周整理了大家最關心的五大問題，邀請住商機構企研室執行總監徐佳馨、高力國際業主代表服務部董事黃舒衛，由兩位房地產專家提供實用解答。

Q1 我是正要交屋的預售屋屋主，銀行突然限貸怎麼辦？

根據統計，光是近三年期間，每一年都有逾十萬戶取得政府核發的住宅使用執照，換句話說，這些預售屋都已經蓋完準備交屋了，因此接下來申請房貸的人數和壓力確實非常大。

交屋期限將至的買方，建議先嘗試以下幾個做法：

一、先找與該建案（建商）配合的銀行，因為集體送出的件數夠多，通常成功機率會高一些。不妨先跟窗口打聽，目前該銀行還有沒有額度？大約會排多久？如果不申請新青安，是否有機會？

二、考慮放棄新青安方案。低利率和寬限期五年確實很誘人，也很有可能是你當初想上車的原因，但為避免違約風險，建議「先求有，再求好」。新青安正處於風口浪尖，審查非常嚴格，一般房貸也許利率會高個○．三到○．五個百分點，但只要計算過財務能負荷，選擇一般房貸，有機會讓申請速度再快一些。

三、團結力量大，找同社區住戶一起去和建商溝通。如今，大家身上都有可能無法交屋的違約壓力，而且並非個人信用問題，而是大環境使然。不妨善用人多勢眾的優點，共同與建商協商，就算下下策得請律師，也會比較方便。

值得注意的是，很多人會擔心若無法交屋，依合約條件，房子有可能在十天後被沒收。但其實，如今市場已不是賣方市場，當所有人都擔心貸不到款，買氣下跌是必然，建商就算想收回去賣，也未必賣得動。因此買方與建商「如期交屋」的目標是一致的，大家去交涉應該更有信心！


Q2 我是已經付斡旋，談好簽約，等核貸的中古屋主，銀行突然限貸該怎麼辦？

如果你還沒正式簽約，務必要跟你的房仲強調，增加一條保命用的「解約條款」，也就是若貸款成數不到，且不是歸責於買方，賣方不可請求任何賠償，雙方可進行解約。

若你已經正式簽約，可參考以下做法：

一、找你的房仲和代書一起，和原屋主協商。一方面要展現你的誠意，強調你真心想要買下這間房子，也告知銀行排隊等待的進度；另一方面，代書是最熟悉各家銀行第一手狀況的人，會最清楚哪家還有機會申貸，務必徵求他們的意見。自己像無頭蒼蠅一樣到處打電話，反而可能白做工。

二、考慮其他的貸款來源。除了銀行，其實台灣還有一些非《銀行法》第七十二之二條控管範圍內的單位，例如各縣市農漁會、中華郵政、信用合作社、壽險公司、租賃公司等，也都有機會申請到房貸，特別是壽險公司，普遍都滿手現金，台灣人有保單的覆蓋率又這麼高，不妨先找你有投保的壽險公司詢問。

但請注意，這些單位的利率、條件和計算方式，可能會和銀行不同，必須再重新談過，也要考量自己的財務狀況。例如信貸，雖然相對容易借到，但還款期限只有短短五年，每月開銷勢必會非常驚人，務必謹慎評估。

Q3 我是想從小換大的換屋族，明明打算自住，銀行突然限貸該怎麼辦？

如果你還在「想」的階段，尚未開始行動，建議可以先緩緩。除非你滿手現金，否則現在執行換屋，很可能會白忙一場。

原因在於，限貸令造成的問題是一個卡一個，環環相扣。據了解，近兩週光是預售屋案場的人潮，就已經少了三到五成；中古屋更不用說，因為需要的自備款更多，你想賣掉的舊屋，可能得花一段時間才有買方接手，至於你想買的新屋，也有可能核貸狀況不如預期。

但如果你已經下手購買新屋了，老實說，換屋族仍然會是這批房市受災戶中壓力相對小的。假設你是大換小，舊屋又已經還完貸款了，那你手上可能還會有額外現金。一般來說，換屋族的貸款需求大約會是總價的三到五成，相較於首購族的七到八成，相對不吃緊一些。

Q4 我是還沒上車的人，現在乘機進場可以撿便宜嗎？

在這波混亂中，究竟有沒有機會撿到便宜？

答案是肯定的！絕對有，但前提是必須符合以下兩個條件：

一、你手上有夠多的現金。當大家都擔心銀行限貸會有問題時，如果你有充裕的自備款，一來敢看房的人數降低，形同競爭者大幅減少，二來也會增加屋主賣給你的意願，至少可以確保雙方交屋順利。

但其實，限貸令對中古屋的屋主而言，還沒有這麼快發酵。除非屋主有急用，否則許多人是寧可放著慢慢賣，也不願被砍價。也許過幾個月，等看房人數明顯下跌時，價格才有鬆動的可能。

二、預售屋的建商同意換約，讓原本「快要交屋」但貸不到款的買家下車。假設限貸效應越演越烈，可能就會有建商點頭放行，滿手現金的人才有望乘機談到好價格。

業界預估，成交量一定會明顯下滑，但價格不一定會往下掉，因為沒有買賣，就沒有下跌的情況發生。除非有一個突破性的事件，或者成交量萎縮到極致，價格才有可能下來，但應該都會是個案，而非全面下滑。

Q5 如果想提早開始準備，現在要具備什麼條件，才可能爭取到較好的房貸？

最有效的方式，就是把個人信用管理好，維持自己的聯徵信用評分。每一家銀行在決定核准房貸與否時，都會去調閱申請人的聯徵分數，滿分八百，低於五百的時候，就可能出現困難。

如何維持自己的信用條件？其實很簡單，務必在申請房貸的前三年，維持以下事項：

一、信用卡繳款紀錄正常，不要遲繳，更不要只繳最低額度。

二、避免使用預借現金和信用額度。

三、避免頻繁申請信用卡又頻繁剪卡。

此外，銀行也會注意你的職業與工作狀況。例如專業人士、五百大企業、在同一間公司就業多年（代表工作穩定度高）都有加分，業務性質或自由接案工作者，就可能較吃虧。是否有學貸、車貸、信貸，是否替人作保等，也都是評估基準。

儘管限貸令上路，但存款超過三千萬元者，會被銀行視為「高資產客戶」，基本上不太受到影響。如果覺得這個條件太難，還有另一條路：成為銀行的「財富管理客戶」！

例如買基金、買壽險等，都是和銀行建立進一步關係的方法。不妨主動詢問你的行員：「我之後要申請房貸，有沒有什麼金融商品，可以讓我在申請上加分，或者讓排序往前？」按照規定，行員不能主動推銷，但可以被動說明，也許問完之後，會有意想不到的收穫。 閱讀完整內容