2025年房市交易量創近9年新低

撰文：楊明峰

2025年全台房市買氣急凍，交易量創下近9年新低，雖然價格並未大幅鬆動，2026年究竟會是房市重新蓄勢的「築底年」，還是邁向更長時間的盤整呢？

在政策調控持續發酵、大量交屋潮逐步浮現等多方影響下，買氣明顯退縮，形成價穩量縮的市場格局。這種狀態與2016年∼2017年的低檔循環類似，使得市場普遍預期，2026年極有可能成為下一輪多頭循環前的「築底年」。

然而，築底不等於立刻反彈。房市的循環向來需搭配政策、利率、資金與供需等多重條件。2026年能否成為轉折之年，關鍵就在政策與市場信心能否在同一時間點出現明顯改善。

從數據觀察，不難看出2025年房市已邁入近10年最寒冷的冰河期，6大都會區建物買賣移轉棟數（交易量）2025年1月至10月僅16萬8,785棟，年減26.6%，是自1999年有紀錄以來同期第4低。外界推估全台交易量2025年將落在26萬5,000棟∼27萬棟左右，相較2024年的35萬棟天量，將大減約2成，市場重新回到與2017 年相近的量縮區間（詳見表1）。

雖然買氣萎靡，但觀察價格變化。無論是代表新建案市場的國泰房價指數（詳見圖1），以及對標中古屋市場的信義房價指數來看，房價雖出現小幅回落，整體價格仍維持在高檔震盪，若放大到各都觀察，區域間的差異卻相當明顯。

然而細看各都，跌幅差異大，包含台北市、新北市等，呈現抗跌甚至微增，而中南部價格修正較大，住展雜誌企研室總監陳炳辰表示，雙北是因為原先比較基期高，漲幅不比其他縣市，加上以自用剛性需求為主，在這波修正期表現相對抗跌；但桃園、新竹，以及中南部等相對漲幅過大的區域，已明顯無走高能力，從高點向下修正。

房市專家王鈞生形容，此波格局從過去數年「南熱北穩」，正式轉為「南冷北穩」。在資金面受壓抑、產業題材降溫後，房價開始回歸更貼近基本面。

商仲女王、和氏璧國際物業創辦人朱幸兒，把2026年房市的調性形容為「霜降」，意味著市場從過熱進入冷靜期，進入嚴冬前的沉澱。價格未必要大跌，但買方情緒會變得更加謹慎，成交將更加理性。這段時期通常是房市新循環醞釀的前奏。

此輪房市放緩最主要的壓力是資金面。高利率環境、貸款成數偏低、信用管制持續緊縮，使購屋者的負擔顯著提高。只要資金面緊俏，市場不易快速復甦。

2025年9月，行政院宣布將「新青安房貸」排除於《銀行法》第72條之2放款比率上限之外，目的在於解決首購族排隊、延貸、甚至無法核貸的問題。這項調整代表政府的態度開始略有鬆動，尤其是針對真正自住需求者。然而，因買氣仍弱，短期內並未對市場帶來明顯刺激。

2026年，政策動向將是最大變數，尤其是以下3個面向：

面向1》
央行是否啟動降息

台灣景氣穩健，但若國際利率走低，央行可能再度降息。降息將直接降低房貸負擔，對自住族的進場意願有影響。

面向2》
信用管制是否鬆綁

第2屋貸款成數目前僅能5成（詳見表2），許多換屋族因此動彈不得。若能鬆綁信用管制，或是貸款成數調整，買氣將能重新啟動，有助市場量能改善。

住商不動產企研室執行總監徐佳馨直言：「央行的態度，就是這輪房市復甦的關鍵。」外界預期，2026年下半年適逢縣市長大選，政策環境通常較具有彈性，若政府趁新青安房貸於2026年7月推出新版方案，將成為刺激市場的重要觸發點。

房市作家顏博志也認為，2026年真正的轉折較可能落在下半年，關鍵依舊是政策是否鬆動。若是總經環境不差，市場情緒往往在「資金面改善」後才會明顯改變。

面向3》
交屋潮考驗市場信心

2025年∼2028年的交屋潮，是這輪房市循環中不可忽略的結構性因素。大量新建案陸續完工，使市場供給升高；若市場需求不足，部分地區無可避免會出現價格修正。但大量交屋潮不必然等於拋售潮，其影響端看「資金面是否改善」與「買方信心是否回穩」。

交屋潮對市場的影響可能分為兩階段：

第1階段：壓力測試期（2026 上半年）

若貸款環境仍緊縮、新屋交屋壓力集中，供給將明顯高於需求，使得重劃區或供給量大的區域更容易出現調整。

第2階段：消化期（2026 下半年～2028年）

若政策釋放利多、買方信心回籠，市場便會開始緩慢消化供給；若是政策利多未如預期出現，市場交易冷淡期將延續，甚至到2028年之後。

從數據來看，目前市場確實呈現典型的築底前特徵。2025年第4季起，部分區域交易量開始出現微幅回升，雖然尚稱不上復甦，但可觀察到市場底部盤整的端倪。

大家房屋企劃研究室公關主任賴志昶指出，若2026年全年度交易量能重新回到27萬∼28萬棟，將與2018年初的量能相近，代表市場正從長期量縮走向量穩，這通常是房市築底的重要訊號。

賴志昶解釋，築底通常不是單一時間點，而是整段時間的緩慢調整。價格在這過程中可能持續緩跌；買方會因議價空間增加而逐步回流；新案從銷售遲緩到開始賣得動，這些都會是市場底部逐漸成形的訊號。

換言之，2026年的關鍵不在於上漲，而是穩住底部。只要價格不出現劇烈下挫，市場交易動能可以回溫消化，就已經符合築底初期的特徵。

未來可觀察市場出現「價格止穩」最初步跡象，包括：新案銷售天數縮短、議價率不再擴大、重劃區個別案成交回穩等，這些都代表市場底部正在逐步成形。王鈞生認為：「只要央行鬆綁，這波大量供給會比市場預期更快被消化。」

回顧2016年∼2017年築底期，事後來看，當時進場的自住客幾乎都是買到相對划算的價格。也因此，專家普遍認為，築底期往往是「十年一遇」的出手機會。對不同購屋族群，專家也提出具體建議如下：

1.自住族：築底期是價格回到合理區間的最佳時刻。

自住族購屋的核心永遠不是猜高低點，而是評估「價格是否合理」與「自身財務是否安全」。在築底期，市場價格通常從過熱回歸基本面，使得買方更有機會以合理價格入手。

顏博志指出，當前區域間的強弱差異極大，生活機能佳、供給有限的蛋黃區小坪數產品，因剛性需求穩定，議價空間相對有限。

供給量大的重劃區，則是2025年∼2026年最可能率先修正的區域，議價空間顯著放大。以龜山A7重劃區為例，交屋潮壓力使投資客選擇出場，部分釋出的中古物件價格比線上新案低1成以上。若供給遠大於需求，議價空間甚至可達2成。

對於已確定生活圈、重視自住品質的買方而言，這段時期反而更容易找到價格合理、條件合適的物件。

顏博志提醒，自住客雖可能在築底期面臨短線震盪，但從中長期回頭看，這類時期往往是最能買到「合理價」的時機點，風險反而比市場過熱時低。

2.換屋族：處境最尷尬、風險必須提前管理。

相較自住族與投資客，換屋族在信用管制未鬆綁前反而是壓力最大的族群，面臨3大困境：

①舊屋未賣、新屋難貸：最常見的貸款卡關情況。

第2屋貸款上限僅5成，即便換屋族簽切結1年內賣屋，銀行仍多採保守態度，導致新屋貸款批不下來，而舊屋又尚未出售，使換屋族可能面臨巨大的財務壓力。

②價格卡死：不賣虧錢、降價又不甘心。

若第1間房買在相對高點，換屋族常陷入「不賣持續套牢、降價又接受不了」的兩難。當市場量縮、買方議價力變強，若不適度調整價格，就可能長時間等不到買方，進一步拖延換屋時程。

③過去最受房仲歡迎，現在反成最容易卡關的客群。

換屋族過去因「一買一賣」最受仲介青睞，如今在資金面緊縮的環境中，卻因貸款風險提高，反而成為仲介最難處理的族群之一。

在目前政策尚未鬆綁前，專家建議換屋族採取最安全的策略仍是：「先賣後買」。雖然流程較不便，但能降低同時背兩筆房貸的風險，也讓財務結構更清晰，避免在市場震盪期曝露於過高槓桿。

多數專家一致認為，2026年房市將進入築底階段。即使價格不一定大幅修正，高利率、政策管制與大量供給仍會讓市場維持緩慢調整。但真正決定房市何時翻轉的關鍵，在於：

1.政策是否鬆綁

若利率下降、信用管制鬆動、貸款成數調整，加上新青安後續方案若能推出，買氣有望在2026年下半年開始回溫。

2.供給是否順利消化

未來若交屋潮被市場成功吸收，代表築底完成，下一輪多頭循環的能量將開始累積。

從總體經濟角度來看，台灣受惠科技出口強勁、企業獲利穩健，加上股市表現相對強勢，整體資金環境並不悲觀。

在這樣的背景下，自住客即使在築底期進場，短線可能會面臨波動，但是中長期來看，反而更容易買到價格合理、體質良好的物件，風險遠低於市場過熱時。

因此，一旦市場完成修正、政策轉向，下一波復甦行情啟動時，最先受惠的，便會是這段時間果斷布局的購屋族。 閱讀完整內容