都更整合曠日廢時，危老都更又要快期，內政部為解決台灣「人屋雙老」，打算推出「老宅延壽」新政策，但僧多粥少，申請要快！

文．顏瓊真

根據內政部國土管理署統計，全台屋齡超過30年的住宅約有516萬戶，以全台約925萬戶來說，幾乎每兩戶就有一戶是「老宅」。

另截至今(114)年10月底，全國都市更新及危老重建累計核准案件為5,912件，其中3,538件完成申報開工，老宅若要全部都更完，連內政部都說「緩不濟急」。

老宅都更自1998年公布《都市更新條例》，迄今已有二十多年，但都更整合大不易，且曠日費時，政府於2017年5月10日公布施行《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，為都更開了一條快速道路，但為期十年，即將在2027年5月31日屆期落日，是否要進入「延長賽」？內政部也正在研擬修法中。

在都市更新及危老都更都很難一下子把老宅問題解決，而台灣65歲以上老年人口已突破467萬人，根據國發會之前的統計發布，台灣在114年正式進入「超高齡社會」，因此，台灣正面臨人老、屋老的「人屋雙老」問題。

而最大的問題是，屋齡逾30年的住宅，有不少是屬於沒有電梯的老舊公寓，而持有這些老房子的，又是年齡超過60歲以上的長者，他們因身體老化，以及膝蓋退化，有不少老人爬不了樓梯，而困在公寓裡，無法出門，而無法「在地安老」。


老宅延壽讓老人在地安老

為了解決台灣社會高齡化造成的人屋雙老現象，內政部國土管理署正在推動「老宅延壽」，希望讓老屋在都更前，透過整修，如新增昇降設備及無障礙設施，生活能自理的老人也能快樂出門。

內政部部長劉世芳說，總統賴清德於114年10月23日公布「因應國際情勢強化經濟社會及民生國安韌性特別預算案」，其中編列50億元特別預算辦理「老宅延壽」，將在3年內協助約500棟屋齡30年以上4至6樓集合住宅，以及6樓以下透天住宅的高齡建物進行修繕或增設無障礙友善設施，優化整體居住機能。

內政部表示，老宅延壽的補助項目將涵蓋建物的公共區域管線更新、立面修繕(含磁磚)、屋頂防水、新增昇降設備及無障礙設施。此外，還有室內的扶手更新、高低差改善、地面防滑及防墜設施等修繕項目，並可處理外牆磁磚脫落問題，有效強化或恢復老宅設施、設備既有機能。

內政部表示，目前已同步啟動《危老條例》修法作業，增訂「老宅延壽修繕機制」及檢討相關獎助措施。此外，在公辦都更與民辦都更之後，也將研議擴大推動自主更新，增進民眾參與，透過「修繕」與「重建」雙軌機制，共同改善國內老舊住宅問題。

老宅延壽說明會先辦十二場

為讓更多民眾瞭解及參與說明會，劉世芳表示，本計畫將就人口稠密及老宅分布較多的雙北地區率先展開巡迴說明會及宣導，第一波優先針對臺北市、新北市，辦理12場說明會，並視雙北說明會辦理情形擴展至4都及老屋較多的縣市，如新竹縣市、基隆市、彰化縣等。

此外，在114年底前將成立「中央顧問團」，以「簡化行政程序、導入專業輔導」原則，處理國內老舊住宅安全，解決人屋雙老社會的居住需求。

舊厝換新衫另類「拉皮」

而過去，不少老舊大樓，透過外觀整修「拉皮」來達到「換新」效果，而內政部在推動「老宅延壽」，也喊出「舊厝換新衫、政府作伙擔」口號。

內政部說明，本次補助對象主要針對屋齡達30年以上的合法建築物，其中申請公寓公共區域部分修繕補助，住宅使用比例應占1/2以上。

申請公寓專有或透天住宅部分修繕則應全戶均做住宅使用，可進行建物室外的公共區域管線更新、立面及外牆磁磚修繕、屋頂防水、新增昇降設備及無障礙設施，最高每棟公寓可補助960萬元。

另室內空間優化部分，則有扶手更新、高低差改善、地面防滑及防墜設施等，最高每戶可補助20萬元，如有高齡弱勢者，更可加碼至每戶30萬元。


老宅延壽政策物業協會肯定

社團法人台灣物業管理學會理事長郭紀子博士就此政策指出，老宅延壽計畫的推出，標誌著政府都市更新理念終於開始轉變，從「拆除重建」的獨腳俠、單腿跳，改為「拆除重建」與「整建維護」雙腳行走、兩條腿支撐，他非常認同及肯定這一政策方向。

郭紀子指出，從資產價值角度來看，房屋資產價值的實質增長不容忽視，經過結構補強與外觀修繕的老屋，使用壽命可以再延長二、三十年，甚至更久，一方面市場價值可以得到大幅提升，另一方面大大減輕住戶重新購屋或拆除重建的財務壓力。

另從民眾居住品質改善角度看，老宅延壽政策更可能帶來多面向的實質利好，包括：居住安全改善、城市景觀美化、防災韌性強化；促進社區自治組織能力，優化社區治理模式；透過無障礙設施增設、智慧照護系統整合，讓老宅成為「在地老化」的支援環境等等。

除了上述利好，老宅延壽政策是一場深刻的社會實驗，更期許成為一項社會運動，這項政策遠不止於建築物修繕，它還牽動著公民道德的重塑，也就是最為期許其深層影響與意義：整建維護房屋的公民道德建構。

他說，民眾非常傾向「利益內化、責任外化」，房價大漲，利益歸己，但是，將外牆剝落、公共管線老化、結構安全疑慮等等個人不管之事，轉化為集體必須負責的公共安全議題，甚至過度依賴政府補助，弱化自身應為家園負責的根本道德。

老宅延壽計畫應該要強化利益共同體意識，促使居民在個人利益與集體福祉間尋求平衡，引導居民將房屋視為需要跨代照料的「家園」，而非短期投資的商品，並引導從私有財產到公共責任的道德轉型：建築物維護不只是私事，更是公共責任。



老宅延壽以修代拆

郭紀子指出，多數民眾缺乏建築專業知識，錯過預防性維護的黃金期。政策透過「老宅延壽顧問團」提供專業諮詢、屋況盤點與評估，將建築維護知識普及化。這是在進行一場大規模的公民科學教育，教導民眾「建築維護預防勝於治療」的觀念以及環保永續的價值觀，相較於高碳排的拆除重建，修繕維護符合淨零建築的全球趨勢。教育民眾認識到「以修代拆」是一種環境友善的選擇，將居住行為與環境永續的公民價值連結起來，提升環保意識。

不過，為期三年的示範補助計畫結束後，如何確保民眾能自發性地進行定期維護，這需要將建築物「定期檢查與維護」的制度法規化，並輔以持續的教育宣導，使之成為生活日常的一部分。

總結來說，內政部的老宅延壽政策是一次重要的社會實驗，可以透過政策引導與教育輔導，喚醒民眾對建築維護的公民道德意識。當維護老屋不再僅是經濟考量，而是一種對自身、鄰里、社區乃至環境的責任與承諾時，台灣的居住品質才能真正邁向永續與宜居。

他建議居住在老宅的民眾，應善用政府輔導，尤其是成立管理組織，提早啟動社區共識凝聚，儘早申請，避免後期申請高峰期「塞車」。

在錢如何花在刀口上？郭紀子表示，要精準選擇修繕項目最大化補助效益，從八大公共項目中選擇包括重大緊急項目如增設昇降設備、立面修繕、公共管線更新等，根據社區實際需求優先排序，能確保補助資金用在最急需的改善項目上。

…本文摘錄自 理財周刊 2025/12月 第1321期