統一董娘對內喊「預算無上限」 出價比眾對手高三成

台北車站商場經營權之戰進入白熱化階段，統一成為「衛冕者」微風之外的頭號強敵。統一董事長羅智先願意砸下超過十億元投資，他在打什麼算盤？

撰文‧曹悅華、陳禹蓁、梁任瑋

每日人流高達六十萬人次、年營業額近三十億元、坪效直逼大型百貨的台北車站（以下稱北車）商場，未來至少十五年的經營權花落誰家，最快四月底揭曉。

過去近二十年，這座指標性商業設施，由業主台鐵公司委託微風集團經營；但隨著雙方合約將於七月到期，空前激烈的經營權爭奪戰已正式展開。

除了力拚續約的微風之外，包括本土勢力統一、誠品、新光三越、京站、潤泰、新東陽、澎坊免稅商店，以及外商JR東日本，共計九家業者參與競標。其中京站因押標金程序疏漏，喪失資格，但局面仍維持撲朔迷離的「八搶一」。

儘管台鐵方面不願透露各家競標條件，但本刊獨家掌握百貨業內訊息，直指統一集團將是北車經營權的最有力競爭者，一位業內高層透露，「統一集團董事長羅智先妻子、統一美麗事業董事長高秀玲曾對內強調『（競標北車商場）預算無上限』。」可見勢在必得的決心。

根據招商規範，北車商場最低投資門檻為七．六五億元，據悉，多數競爭者預計投入金額約在八億元上下，只有統一一口氣開出逾十億元天價，足足高三成，主要用於翻新設備；在一次性給付業主台鐵的開發權利金上，統一也開出比「起跳價」六千萬元近乎翻倍的優渥條件，出價明顯比對手霸氣。


▲台北車站商場年坪效高達70多萬元，不只是全台車站之冠，還直逼北市大型百貨。攝影·劉咸昌


統一「讓利」換品牌能見度

但想取得北車商場經營權，絕不是「敢砸錢就贏」。依評選機制，包含投資金額與權利金在內的財務計畫僅占總分兩成，最重要的評分項目，是最長為期兩年八個月、有如「穿著西裝改西裝」的增改修建計畫。

一位熟悉政府標案運作的人士分析，假使各家業者在增改修建計畫上的分數差異不大，提供更高財務誘因且具備合理理由的業者，確實較占優勢。

該人士進一步指出，業者在研擬競標條件時，都會預先試算未來營運的報酬率，再回推出合理的投資額與權利金，任何「高於行情」的出價，或許有助於得標，但可能壓縮長期獲利空間，未必合算。

因此，問題就回到，行事一向謹慎的羅智先與高秀玲，為何寧可「讓利」，也非得攻下北車商場這座城池？

天帷企管顧問創辦人林剛羽分析，人流穩定的北車商場，有助於放大統一集團旗下如星巴克、康是美、Mister Donut、COLDSTONE等連鎖品牌的規模綜效，當人流被放大，品牌不僅可以提高備貨量、降低物流成本，也能藉由高曝光度節省行銷成本。

此外，北車與台北一○一，長期被視為國際品牌打響台灣知名度的第一站。林剛羽認為，統一在信義區開出兩家百貨公司之後，進一步拿下北車，更能提升品牌能見度，鞏固在整體零售版圖中的主導地位。

一位熟悉統一決策核心的廠商也直言，統一不惜代價背後盤算，是卡位過去較少涉獵的「交通樞紐型商場」，一旦拿下人流成熟穩定的北車，就能與長期耕耘機場商場的龍頭昇恆昌分庭抗禮，成為真正「全通路王者」。

取得北車這個低風險、高確定性的現金流來源，得以全面強化實體零售體質，統一將更有餘裕地進行整合線上、線下資源，透過流量轉換會員、對抗電商競爭。

「對於年營收超過六七○○億元的統一來說，投入十多億只是個小錢；一旦拿下，統一又能再次擦亮招牌。」一名參與投標的百貨業高層直言，統一集團憑著雄厚資源，成為各家業者最提防的對手。

在增改修建計畫上的分數差異不大，提供更高財務誘因且具備合理理由的業者，確實較占優勢。

該人士進一步指出，業者在研擬競標條件時，都會預先試算未來營運的報酬率，再回推出合理的投資額針對外界關注北車商場投標情形，統一方面低調不願多做評論；台鐵公司則強調，標案競爭激烈，目前不便對個別投標者發言，一切靜待評選結果揭曉。



微風丟北車 如失最大籌碼

如果在這場營運權競標中，統一是來勢洶洶的挑戰者，「衛冕者」微風集團則有輸不得的背水一戰壓力。

根據持股微風廣場實業逾兩成的黑松企業財報揭露，微風廣場實業去年虧損約一．四億元，顯示核心據點亦承受營運壓力；而近年積極擴張的三井不動產，憑藉多點布局，在營收規模上已超車微風，進一步壓縮其市場空間；而微風經營長達九年的三軍總醫院商店街，已於二四年由大成集團接手，通路版圖出現流失。

在核心據點獲利承壓、競爭對手擴張與據點流失的多重夾擊下，北車這隻「金雞母」對微風而言，不僅是絕不能失手的穩定現金流來源，更攸關集團整體版圖與品牌聲量。

「如果微風丟了北車，不只是少掉每年三十億營收，而是錯失最大籌碼，為其他較弱勢的據點做招商。」熟知業內人士分析。

儘管業內盛傳微風出價水準不如統一，一位百貨業副總認為，「微風挾帶近二十年地主優勢，是最了解北車的公司。」競爭力不容忽視。

另名競爭對手也指出，微風熟悉從早到晚、平假日各時段的客群樣貌，並擅長透過快速消費與高周轉率的商品組合創造效益，可望藉此爭取評審青睞。

據了解，在此次改標競爭中，微風也試圖透過營運計畫轉守為攻，例如因應交通部及台鐵希望引入創新設計，微風規畫在車站大廳上方時鐘下，打造歐式花園樓梯，試圖翻轉既有空間印象，強化場域體驗。

相較於統一與微風的正面交鋒，其他競標者則被視為潛在變數，其中又以JR東日本與誠品最具黑馬姿態。

JR東日本、誠品 潛在黑馬

中華民國購物中心暨商業地產協會理事長蔡明璋指出，JR東日本除具備深厚的鐵道商場開發經驗外，在台亦布局共享辦公室「One&Co Taipei」與新創輔導等跨界事業，顯示經營不僅局限於車站商場，而是具備整合辦公、零售與新創生態的能力，跨界整合經驗，將成為此次競標的一大亮點。

誠品則被視為另一種截然不同的可能性。

不具名零售通路高層分析，誠品雖然相較其他競爭者，在公司規模上並不突出，但在品牌敘事與空間包裝上具備強項，也較擅長引進具特色的內容型店家，較能創造差異感；不過，北車二樓雖為相對完整的商場空間，整體場域仍呈現破碎狀態，加上業種結構以餐飲為主，調整彈性有限，誠品能否在既有限制下發揮其場域經營優勢，不無疑問。

即便競標者各自帶來不同想像，北車商場的經營本身，仍存在多重結構性挑戰。

高力國際業主代表服務部董事黃舒衛就點出，新得標廠商未來將同時面臨成本高漲、周邊競爭加劇，以及公共設施更新等多重壓力。其中最大威脅，來自西側正在興建中的「台北雙星」商場，以及E1、E2基地後續開發案，北車商場若未能從傳統美食街與轉運商場，進一步轉型為具備「目的性消費」的場域，未來恐將淪為僅靠人流苦撐的二房東。

如何找出最強零售組合，同樣具有挑戰。一名商場業者就指出，就算能將客單價提高三百元，以北車每日人流的五成轉換率推估，僅有不到一億元的成長空間，想要突破四十億元營收門檻有難度。

下一階段經營者，能否將「路過」變成「停留」，把「流量」轉化為「留量」，將決定北車商場的未來發展。

…本文摘錄自 今周刊 2026/4月 第1531期