商場收租穩定 冠德、日勝生與潤泰爭相投入

撰文‧梁任瑋

在台灣競爭激烈的零售市場中，一股來自營建業的轉投資勢力正在崛起，包括冠德、日勝生與潤泰集團等知名建商，不約而同跨足百貨零售領域。

環球購物中心》創舉多
寵物店、日式超市…打造在地化特色

隨著IFR（國際財務報導準則）S上路，營建股必須採「全部完工法」才能認列營收及獲利，部分建商因此轉向長期收租的商用不動產經營，百貨商場即成為建商穩定收益來源與資產配置的新選擇。其中，以冠德建設堪稱台灣營建業者跨足百貨零售的先驅，旗下的環球購物中心（以下稱環球）去年業績一舉突破一三五億元大關，寫下歷史新高，展現強勁實力。

今年成立滿二十年的環球能繳出亮眼的成績單，絕非偶然。環球購物中心總經理陳依華說，這要歸功於三大核心策略：團隊具彈性的營運能力、以消費者需求為導向的創新思惟，以及「連鎖不複製」的在地化經營模式。

回想二十年前，環球的首店在新北市中和開幕時，業界一片看衰。陳依華坦言，當時的中和工業區廠辦林立，確實不是傳統百貨業者的首選地段，如今周邊新穎住宅大樓櫛比鱗次、居住人口在二十年間增加超過五千人，平均每坪房價站上六十萬元，已不可同日而語。

設計之初，經營團隊便決定跳脫百貨業追求坪效的思惟，設計寬敞的走道、充足的沙發休憩區，以及挑高的天花板。此外，大膽引進電影院、寵物店、剪髮、美容按摩、配眼鏡、日系超市等多元服務設施，更把餐飲比重一舉拉到三○％，這些當年業界嘖嘖稱奇的創舉，如今成為許多購物中心的常態配置。

沒想到，開幕僅兩年，當初櫃位亮點之一，日本永旺集團旗下的Jusco超市就決定撤離台灣，所承租的兩千坪空間立刻空置，急需重新招商。

環球購物中心副總經理翁德建回憶，當時經營團隊立刻啟動應變，找上松青超市與日本家具賣場宜得利遞補，否則兩千坪的閒置，租金收益短少不說，對商場人氣也是極大衝擊。

翁德建指出，許多知名連鎖品牌，包括無印良品、ZARA，以及去年初才盛大開幕的日本超市LOPIA（樂比亞），首次進軍新北市時，都選擇環球。它們之所以捨棄人潮匯聚的板橋鬧區，而選擇在中和落腳，主要是環球能提供比較充裕的空間、更具彈性的租賃條件，讓品牌得以充分發展。

其中，LOPIA更是環球主動爭取來的。不過，一開始LOPIA意願不高，「他們覺得台北市的消費力比較強，新北市相對弱一些。」翁德建說，何況，位居中和的環球，相對在新北市居住人口最多的板橋，條件亦差。

翁德建分析，中和地區的家庭客群其實很有潛力，因不少居民平日是在台北市工作的上班族，收入與消費力與台北市民不相上下。更重要的是，由於中和房價負擔相對較輕，使得他們在消費上更大膽。

中和店上軌道，讓經營團隊有拓展百貨事業的底氣。如今環球投入台鐵車站共構案，搖身成為台灣擁有最多車站型商場的業者，總計在台鐵系統擁有板橋、南港、左營三大車站商場，機捷沿線則有A8、A9、A19三個車站商場。陳依華強調，軌道經濟的重點不只在於人流，更在於如何「留住」快速移動的人潮，並活化周邊商圈。

翁德建認為，現代消費者在車站停留時，除了飲食，也期待在生活風格層面獲得更多滿足，因此商場規畫必須多元、細緻。這也呼應了近年車站型商場的轉型趨勢，即從單一功能的轉運空間，演變為複合型生活據點。

五年前嗅到消費趨勢的演變，環球開始深耕線上購物，今年更打通線上線下消費的任督二脈，讓會員不論線上或線下所累積的點數可互用；針對一五○萬名會員，今年推出分級制度，透過不同優惠誘因，帶動會員貢獻的業績成長近一○％。

此外，陳依華認為，透過「連鎖不複製」模式，環球每家店都擁有獨特定位。例如，位於棒球館旁的A19青埔店，鎖定運動族群，以可舉辦國際賽事的十米高攀岩場和滑雪場，提供運動生活型態的體驗；中和店則在三樓後區設置了手作烘焙、娛樂教室等，藉此吸引社區居民，精準鎖定每一家店的客層。

京站》養出餐飲店王
瞄準通勤族 把一天28萬人流變金流

鏡頭轉至台北車站的京站時尚廣場，身處台北捷運系統中最繁忙的車站，台北車站平均每日進出人次高達二十八萬，擁有其他車站難望其項背的人流，這個優勢，成為京站開業第三年就開始轉虧為盈的最重要利器。

但是一開始，京站的母公司日勝生集團，本打算當房東，出租空間給百貨業者，京站總經理王大政回憶，豈料適逢金融海嘯過後，「大家進駐意願不高，才一頭栽進來。」

頭洗下去後的京站，開始盤算手上的籌碼，台北車站人流以上班族、學生和通勤族為主，這些族群對餐飲的需求高，加上地理位置之便，成為約會聚餐首選。因此，京站第一任總經理柯愫吟回憶，當初開始規畫，就大膽在一樓闢出餐飲專區，同時將整體的餐飲比率拉高至超過三○％，為所有同業之冠，京站因此成為不少餐飲集團的「店王」，譬如金色三麥、饗賓的業績全台第一分店都坐落於此。

一天二十八萬人次通勤族的用餐需求確實是不可放過的好生意，京站還在交通轉運站街口，打造獨特的「早餐一條街」，引進客美多、路易莎咖啡等熱門品牌，並將營業時間提前至早上七點，為通勤族群提供早餐及早午餐選擇。

為了維繫顧客逛街的新鮮感，京站每年都會進行一到兩次的櫃位調整，汰換業績不佳的廠商，並引進新品牌；近期正進行二樓中庭改裝，新闢咖啡館座位區，搭配二樓女性櫃位，以下午茶約會等元素吸引女性客群。

王大政認為，未來百貨公司、購物中心和Outlet之間的界線將愈來愈模糊，京站致勝之道無二，必須持續提供客戶新鮮感，「米其林餐廳再好，菜單也需要不斷創新，才能避免顧客產生厭倦感。」王大政如是說。

CITYLINK》跟著軌道走
鎖定共構聯合開發案立於不敗之地

相較下，在軌道經濟的戰場上，潤泰集團旗下的潤泰創新則憑藉CITYLINK商場，展現問鼎市場龍頭的企圖心。

不同於其他營建業者，潤泰創新鎖定政府的軌道聯開案為目標，以捷運共構與站體周邊開發作為核心戰略，至今已在北台灣拿下松山、南港、內湖、三重四大據點，建立起規模經濟。

四個聯開案全部都開出CITYLINK品牌的自有商場，分別依地域屬性搭配商辦、酒店或住宅的複合式經營，也成為軌道經濟的最佳代表。

潤泰創新進攻軌道經濟的起點是松山車站，透過緊鄰交通樞紐的優勢，成功磁吸松山區龐大的人流與商機。至於南港車站店，位處高鐵、台鐵、捷運三鐵共構的黃金地段。內湖店位在內湖捷運站旁，精準鎖定科技園區的消費潛力。而即將在明年第一季開幕的三重店，則坐落於三重捷運站旁，是潤泰創新將觸角延伸至新北市的戰略要地。

潤泰創新董事長簡滄圳表示，南港店與松山店除了必備的餐飲、百貨之外，也打造複合式商業生態，引進日本蔦屋書店，並闢出SHARELOUNGE共享空間，早上十一點前消費，每小時只要九十元，可無限量使用自助吧吃到飽，是吸引顧客的一大亮點。

「無論是設施或場域，都要提供給消費者更好的體驗。」簡滄圳分享潤泰創新CITYLINK的核心經營哲學，好的體驗來自細節，例如，對廁所整潔的重視，比照五星級飯店的打掃標準，也讓CITYLINK的洗手間已連續多年榮獲台北市府評選績優公廁百貨類特優獎。

今年南港的百貨市場因LaLaport開幕，帶來不小壓力，面臨新的戰局，簡滄圳抱持開放不失自信的態度，「LaLaport進駐南港，能形成商圈，共榮共存也很好。」他認為，市場隨時在變，只能彈性應對，透過差異化與共榮策略，在競爭激烈的市場，一樣能開創新的藍海。 閱讀完整內容