貸款條件變動頻繁

撰文：林帝佑

想要換屋，到底該如何制定計畫？為了抑制房地產市場過熱，台灣央行在2024年9月祭出第7波選擇性信用管制，拉緊不動產市場的資金水位，而後又在10月宣布了配套措施，針對繼承族、換屋族、已簽訂購屋契約者等，有條件「鬆綁」，頻頻變動的貸款條件，讓民眾直呼「頭好暈」！

尤其對換屋族來說，更是心驚膽戰！因為換屋族手上的舊有房屋多半都還在繳納貸款，同時又在籌措新屋的購屋款，萬一沒有規畫妥善，恐賠了夫人又折兵。因此，資金的運用上勢必得更為謹慎。

而一般換屋不外乎2種模式：先買後賣、或是先賣後買，以下將針對這2種情況，分別進行剖析：

情況1》先買後賣

1年內須售出舊屋，貸款利率比照第2戶

若是先買新屋、再賣舊屋，永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示，貸款條件上會比較嚴苛，若名下舊有房產有貸款，則購屋名義人最高僅可貸款5成、且不得適用寬限期（詳見表1）。

不過，央行考量到有實質換屋需求的民眾，所以針對非高價住宅（詳見名詞解釋）的部分做出調整，購屋者只要向金融機構簽署切結書，在新屋的購屋貸款撥款後1年內，將名下原有房屋出售並完成產權移轉登記，就可以不受貸款最多5成的限制，並可比照首購族的條件，最多可貸款到8成且能申請寬限期。

但在貸款利率上，正業地政士聯合事務所所長鄭文在補充，雖然成數、寬限期予以鬆綁，但實質上申貸人已背負了1間房屋的貸款，因此，即便有簽切結書，貸款利率仍比照第2戶辦理，目前非首購的利率約2.8%起跳，首購的貸款利率則約2.5%。

而先買後賣的優點，房市專家何世昌分析，最大的好處是不用搬2次家，新的房子買好之後，換屋族可以完成裝修、逐步搬遷，待新屋都打理好再入住，不需擔心居住的空窗期，同時因為不需要先租屋、再找房，可以省下租金、搬遷費用等；此外，舊屋騰空後，還可以稍微花點心思裝修整理，以提升賣相。

至於缺點，除了利率比照第2戶之外，鄭文在解釋，因為舊屋出售時程難以精準預料，萬一超過切結書約定的1年，根據央行規定，「承貸金融機構應對借款人取消寬限期、收回原應分期償還之貸款本金或貸款成數差額、追收罰息及加收違約金等。」

避免舊屋出售不如預期
自備款宜準備5成以上

也就是說，先買後賣最直接的衝擊就是被收回部分貸款，舉例而言，假設換屋族的舊屋已有貸款，而後打算換屋，購買了1間總價1,000萬元的房產，此時最多只能貸款500萬元，但簽署切結書後，可以貸款到800萬元。但1年後，舊屋並未出售，若有申請寬限期，則會被取消，並被銀行收回300萬元，如果無力清償，還可能被銀行主張違約，送法院強制執行，因此不可不慎。

此外，還要留意2件事：

1.央行規定，若1年到期，換屋族不得以轉貸的方式來重新貸款。

2.重購退稅的時程，因為不論是土地增值稅或是新制的房地合一稅，都規定重購退稅要在2年內完成，等於新屋購買之後，2年內要出售舊屋才能申請退稅。

因此，整體來看，如果要選擇先買後賣，換屋族最好還是要準備5成以上的自備款，並在新屋幾乎確定成交前後的階段，就要開始積極規畫售屋，以避免舊屋賣出的時間不如預期，而造成後續一連串的經濟壓力。

情況2》先賣後買

流動資金較寬裕，但恐2次搬遷或售後回租

選擇先賣舊屋、再買新屋，鄭文在表示，此時購屋名義人名下沒有購屋貸款，因此在貸款條件上，可視為首購，最高貸款金額為8成、可適用寬限期，貸款利率也會比先買、後賣優惠許多。

由於不受選擇性信用管制影響，先賣、後買的優點就是貸款成數較高，且因為舊屋已經出售，手頭上的資金應較為寬裕，在準備自備款、新家裝潢等費用上會比較輕鬆。

同時，出售舊屋後，若不考慮重購退稅的問題，對換屋族來說，就沒有非得要在多久內購買新屋的壓力，時間的掌控權可以拿回來在自己手上，但若想要申請重購退稅，一樣得在2年內購買新屋。

但缺點是，出售舊屋後會有居住的空窗期，實務上常見是售屋後、先租屋，除了租賃期間必須支付租金外，若租約有約定年限，但提早買到新屋，會有解約或違約金的問題；此外，還會面臨原有的家具、家電無法無縫接軌直接搬遷的問題，可能必須部分丟棄或是附贈給買方，等重新購屋時再另購適用的家具、家電，這將是一筆不小的開銷；最後，則要考慮2次搬遷的麻煩。

可約定6個月的交屋期
降低「排撥」貸款風險

以往的房屋買賣登記作業時間需要約1個月至2個月，有時候配合賣方的搬遷時間、或是農曆7月不宜搬遷、遇到長假等，可能至多會延長到3個月，但由於目前市場「排撥」貸款的狀況層出不窮，不少買賣雙方都直接約定4個月、甚至到6個月的交屋期。

所以，綜合上述，陳俊宏建議，如果想要先賣後買，可以跟舊屋的買方先約定6個月的交屋期，若超過期限，則協議售後回租，不過這在售屋階段就要先跟買方溝通清楚，確保雙方的決策資訊都充足、完整。

在討論售後回租時，雙方要先談妥租期大約多久、租金多少等問題，同時，因為家具、家電未搬遷，對於買方來說，無法查看每一處的實際屋況，所以雙方必須要將所有的瑕疵再確認，最好能夠搬開遮蔽物，雙方對屋況達成共識，這樣才能在未來正式交屋時，減少爭議。

售後回租雖然解決了立即需要搬遷的問題，但換屋族仍應留意，因為與舊屋的買方有約定售後回租的租期，所以舊屋出售後，仍應將換屋計畫安排妥當，避免租期屆滿，還是得面臨2次搬遷的問題。

整體而言，何世昌表示，換屋時不論先買、還是先賣都各有優缺點，先買後賣的方式較適合手頭資金寬裕的換屋族，但售屋時程得把握好；若手頭資金較為緊繃，則適合先賣後買，但麻煩事也比較多，換屋族得在資金與時間的考量上仔細規畫。

名詞解釋
高價住宅
選擇性信用管制中的「高價住宅」是指建物權狀中含有「住」字樣，且金額達一定標準以上的住宅。標準為：坐落於台北市，鑑價或買賣金額為7,000萬元以上；坐落於新北市，鑑價或買賣金額為6,000萬元以上；坐落於其他地區， 鑑價或買賣金額4,000萬元以上。 閱讀完整內容