營建成本暴漲五倍 重建卡關淪居安未爆彈

文／翁嘉妤

「睡到一半突然砰一聲，整棟樓開始震動，我以為是飛彈打過來，直接抓著妻小往門口衝，逃出大樓後，回頭一看，最上面兩層樓垮掉了。」凌晨一點多，沒有地震，也不是豪雨，台中清水這棟六層樓建築物，五、六樓無預警塌陷，這聲巨響劃破寧靜夜晚，不僅摧毀經濟弱勢的唯一避風港，更敲響了台灣的老屋警鐘。

伍先生一家人躲過劫難後餘悸猶存，小孩甚至一連做了好幾天惡夢，但更棘手的還在後頭，「我們是低收入戶，這間房租非常便宜，三房一廳一衛每月租金只要四○○○元，但現在被判定是危樓禁止使用了，我很苦惱能不能再找到下一個能負擔得起的房子。」

你不說、我不報 危樓出租成隱患

事實上，伍先生在承租這間房子前，就已經看到頂樓的鋼筋嚴重裸露，甚至通往頂樓的門也詭異的上了大鎖，詢問房東後才知道原來這棟五十年屋齡的大樓是爛尾樓，只有一至四樓有拿到使用執照，五、六樓則只有未完工的鋼筋混凝土，但站在便宜租金面前，只好硬著頭皮住下來，且一住就是七年。

「其實這邊的住戶都知道是爛尾樓，而且外牆的磁磚時不時就會剝落，但我們都是經濟弱勢也住不起其他地方，所以只能暫時在外牆架護網遮擋，甚至不敢跟政府通報這棟是爛尾樓。」伍先生語氣無奈的說，禁聲不通報、靜悄悄的用低租金承租爛尾樓，似乎是這棟大樓所有住戶的默契。

直到意外發生後，這棟藏了五十年的爛尾樓才紙包不住火，甚至還檢測出是海砂屋，因坍塌被判定為「危樓」禁止使用，終被政府列管。然而，這不禁讓人反思，國內還有多少隱藏的未爆彈，被知情、甚至不知情的人繼續使用？每當颱風、地震來臨時，屢屢發生磁磚剝落、鐵皮飛落、外牆鋼筋裸露，都令人擔憂是否就是未被發現的「居安未爆彈」？

依照國內現行規定，建物僅有「災後」才會被政府「主動」檢測是否有危險，並依程度貼上紅、黃單，但在全國超過九○○萬戶的住宅存量當中，有多少是未被發現的海砂屋，或是有結構安全疑慮的危樓？而這些可能有風險的住宅，就因為在一次次天災來臨時，皆未造成重大損傷，因此被政府略過檢測，成為居住安全的「漏網之魚」，但誰也難保下一次意外來臨時，還能全身而退。

震後老屋看不見的傷痕

「一般鋼筋混凝土會隨時間慢慢老舊，且耐震度也會因為地震而耗損。」新北市建築師公會理事長汪俊男直言，位在地震帶的台灣，每年平均發生逾千起有感地震，建物一旦經歷地震後，內部可能發生鋼筋變形、混凝土微裂縫、結構接頭處疲勞，或是非外觀可見的隱蔽性損壞等狀況，通常結構性能已顯著下降。

而全台目前屋齡三十年以上的老屋已超過五○○萬戶，當中又有一二三萬戶是在尚無耐震規定下所興建（編按：即屋齡五十年以上，我國針對建築物耐震設計的法規，是從一九七四年起才正式納入法規中），這些老屋經過多年風化、地震折損，岌岌可危。

營建成本暴增 衍生「類」危老爛尾

面對不容忽視的老屋問題，政府於二○一七年推動《危老條例》，有別於都更冗長的行政流程，大幅縮短辦理時間，希望能加緊趕上房屋變老的速度，但重建市場的真實情況，似乎有些危機。

「上路八年至今，市場上出現不少危老爛尾的情形，像是房子已經拆除動工，蓋到一半卻因成本漲太多，不堪負荷而停工，且每一年至少發生一起，目前皆走法律途徑。」住宅消保會顧問吳翃毅揭露，面對年年上漲的建材成本，小建商扛不住、地主也無力承擔，最終工程停擺、走向法院對簿公堂。

此外，政府打炒房的政策也出現副作用，「雖然央行說不會影響危老都更的貸款，但現在確實聽到很多建商受貸款集中度影響，申請不到土建融，這對小建商來說，風險一定會更劇烈。」專精於都更危老的品嘉建設董事長胡偉良觀察到，近幾年營建成本難掌握，當上揚幅度變得無法預期，貸款成數又充滿不確定性，口袋較淺的小建商便不敢輕舉妄動，貿然開工。

危老核准件數 進入倒數計時

根據國土署統計資料，危老案件雖然核准數量穩定累積，但實際開工比例卻明顯偏低。以台北市為例，核准數將近千件，最終順利動工的僅約一半，台南與高雄更不到五成。全台已有超過一五○○件案件屬於「已核准、未開工」狀態，其中甚至多達九十八件，因超過一八○天未開工而失效，核准資格自動作廢。這些案件若在期限內無法找到願意承作的建商，或未能順利取得土建融貸款，恐將淪為另類的「危老爛尾」，形同城市更新路上的定時炸彈。

「危老過期失效雖是可以重新申請，但除了重新跑流程費時費神外，若剛好碰上建築相關法規有做修訂，整份計畫書就必須大幅度更動。」汪俊男表示，危老核准過期不打緊，最關鍵的是，大多數建商和地主重跑流程的意願並不高，導致不少危老案一旦過期便形同石沉大海。

「重建孤兒」危老走不動 都更沒資格

台北市危老推動師協會理事長駱璋玲向本刊揭露，位在台北萬華區的一處五○○多坪的住宅，符合危老重建資格，期間舉辦四次說明會，每次出席人數也都將近一○○％，但卻因細部計畫導致容積獎勵限縮，致使建商利潤空間變小，因此找不到建商願意承作，最終走向破局。

「為了避免又要重新申請，我建議他們改走都更，代價就是得多花三至五年的時間成本，但其實並不是每一個案子都還有希望能夠轉成都更。」駱璋玲無奈的說，經手的所有案子當中，有五成都因基地太小，不符合都更規定，但同時危老又走不下去，因此卡在中間進退兩難。

然而，更令人擔憂的是，這些卡關的危老案，已明確被判定為需重建之建物，代表具有一定的危險性，但在都更和危老都「不收留」的狀況下，這些「重建孤兒」，彷彿成了一顆顆埋在居住安全下的未爆彈。

「規模獎勵」接棒 恐仍難解老屋重建阻礙

事實上，《危老條例》上路的八年來，不只持續龜速前進，更因過去早鳥獎勵催生出不少小基地建案，甚至還導致鄰損事件，台北市都市更新學會理事長蔡漢霖直言這是「危老後遺症」，因為危老改建並無限制最小基地面積，再加上須全數住戶同意，進而間接使城市開發破碎化，施工難度和成本雙雙增加。因此政府為了挽救破碎市容，於今年五月十一日起，改以「規模獎勵」鼓勵合併鄰地、提高基地面積才予以容積獎勵。

然而，即便制度修正方向明確，未來執行上仍充滿變數，因為在國際建材價格波動與全球供應鏈不穩情況下，國內大量仰賴進口的鋼筋、鋁門窗與衛浴設備價格恐難下修，若川普祭出的關稅政策，持續增加不確定性因素，對營建成本影響將更為劇烈。此時，一旦央行延續資金緊縮基調，將進一步壓縮危老重建的財務可行性。 閱讀完整內容