賣方須負「物之瑕疵擔保責任」及「不完全給付責任」

買房是人生中的大事，但如果興沖沖地入住新房，卻發現漏水或賣方隱匿瑕疵情事，買方該如何自救呢？有法律可以申訴或求償嗎？

小李自一住，直好夢不想容買易一找間到滿一意間的滿房意屋的房子，在付清價金且交屋入住兩個月後，竟發現天花板有漏水的狀況。這狀況要請賣方退錢嗎？還是要求賣方修繕？該如何保障自己的權益？

▲（圖／photoAC）

賣方對於物之瑕疵需負擔保責任

漏水是房屋交易糾紛中最常見的態樣，漏水是一種「物之瑕疵」，賣方對於「物之瑕疵」需負「擔保責任」。進一步來說，依民法第354條第1項、第373條規定，賣方於房屋交付買方時，若房屋發生滅失或價值減少，或通常效用或契約預定效用減少之狀況，就構成「物之瑕疵」。而漏水會減少房屋通常效，故房屋若存在漏水，即發生「物之瑕疵」，賣方必須負相關擔保責任。

「物之瑕疵擔保責任」是無過失責任，縱使賣方不知該漏水之存在，或漏水並非賣方的故意或過失所造成，賣方仍不得免責。小李買到的房屋出現漏水瑕疵後，要儘速通知賣方，因為依民法第356條第3項之規定，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。此外，瑕疵擔保權利需於通知後的六個月內行使。

依民法第359條之規定，此時小李可以選擇解除契約或請求減少價金。減少價金就是降低售價，如果購屋項已經全數付清，賣方應將減少之價額退還。解除契約則是小李退還房屋，賣家退還全部款項。

但民法第359條同時規定，若解除契約顯失公平時，小李只可以請求減少價金，不能解除契約。在實務上的情形，除非漏水嚴重到難以修復，且已經造成安全之危害，導致房屋無法居住時，小李才可以解除契約。換句話說，如果沒有上面的情形，會被認為解除契約對賣方顯失公平，就不能解除契約，只能請求減少價金。

另外，如果賣方曾對小李保證房屋沒有漏水問題，或明知漏水卻故意不告知小李，依民法第360條之規定，小李可以不按照上面解除契約或請求減少價金的途徑，直接請求賣方損害賠償。也就是說，對於漏水造成小李之買方財產損害（例如家具受損）或精神上之損害，小李可以請求賣方賠償。

賣方還有不完全給付責任

另外，出售之房屋有漏水，賣方還會構成「不完全給付」。此時，小李可以請求賣方「補正」給付內容，就是修復漏水。如果漏水造成小李其他的損害（例如前述家具受損或精神上之損害），也可以要求賠償。

一旦發生漏水，賣方同時須負「物之瑕疵擔保責任」及「不完全給付責任」，小李擁有的這兩種權利，可以擇一或是同時向賣方行使。

發生漏水情事後，首先必須蒐證、拍照、錄影漏水狀況，並尋求專業人員進行維修、檢測，並留存報告或單據。再以存證信函要求賣方修繕或提出合理的減少價金金額，若賣方不理（圖會，可聲請調解或向法院起訴。

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