●林洧楨 攝影●程思迪

行政院拍板鬆綁新青安房貸，卻遲遲等不到央行點頭，救市大禮包恐成空包彈，九二八檔期陷入「最慘一役」。

今年房市低迷至極，預售屋上半年銷量年減近七成，中古屋市場近四成房仲萌生退意。九二八檔期更讓全台業者陷入「推案是死、不推也是死」的僵局。以北為例，去年同期百億推案多達八件，今年僅剩一件，建商信心潰散。台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中預估，全年成交量恐跌破二十六萬棟，創下自二○○三年統計以來次低紀錄。

但它越慘，你才越有便宜撿。

攤開數據，根據信義房價指數，全台平均房價已連跌兩季，今年第二季更回落至一年前房價水位（見下圖），已經接近二○二四年下半年新青安熱潮帶動房價起漲點，房價水位相對合理。

另一方面永慶房產集團對比今年四到五月與去年六到七月的案件議價率變化也發現，六都加上新竹縣市，議價率達一五％以上的案件占比不僅全在擴大，而且成長幅度最低有近七五％、最高則超過一二八％（見下表）。換言之，建商與屋主對價格的堅持態度有明顯鬆動。

此外，馨傳不動產智庫執行長何世昌指出，其實管制已經到尾聲了，央行現在就在等預售屋價格反轉確立，接下來會陸續鬆綁，幾乎不太可能會出現更嚴格的管制措施。

到明年第二季是相對低點

換言之，從現在到央行鬆綁限貸令前，政策利空有限，市場卻仍受制於買氣低迷，建商與屋主進入讓利賣房的煎熬期。對消費者而言，正是進場良機，「預估今年第三季至明年第二季為房價相對低點，民眾有約一年時間可從容看屋。」何世昌說。

但問題是，此刻危機入市，到底怎麼判斷接到的房子是金不是刀子？

兩大關鍵原則是：買房流程要反過來做與挑「兩多」房。買房流程，得反過來思考。高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，傳統購屋習慣是先看房、再依業者建議的貸款成數判斷是否買得起，最後才向銀行確認房貸條件。這種順序容易誤判自身財務能力，在央行限貸令下，導致貸款成數不足、最終違約棄屋，成為無辜受災戶。

因此，現階段購屋者應先向銀行評估自身條件，再決定看房方向。包括：「是否符合家戶年收入兩百萬元等申貸門檻？」「實際可貸成數與利率為何？」「資金到位需多久？」等問題，都應事先釐清。掌握自身融資能力後，才能反推可貸款總金額。

業者也提醒，機會永遠留給準備好的人。央行此波限貸，考驗的是自備款是否充足。三成以上是基本門檻，準備越多越安全；每月還款負擔則宜控制在月收入三成內，最高不超過五成。若無法達成，則不宜勉強進場。

挑房選「兩多」地區入手

再看挑「兩多」房，所謂的兩多，就是指挑人口成長多與建設投資多的地區買房，像是北士科。

房市要靈，沒人萬萬不行，而北士科所在的北投區與士林區，正是台北市陷入人口外流的「脫北者危機」中，逆勢成長的地區。根據台北市民政局資料，今年一到四月，這兩區與文山區同時名列北市唯三家庭戶數年增率破一．二％地區。

然而，要吸引民眾進駐，能改變環境條件的建設投資當然不可少，而北士科除了有政府投資規畫的科技園區資源外，今年五月又迎來全球AI晶片龍頭輝達（Nvidia）進駐的重大利多，因此在九二八檔期仍是北市逆勢推案最多、成交最熱的旺區。根據實價登錄資料，台北市五、六月的預售屋成交每三筆就有一筆在北投區，其中又以北士科與周邊建案最大宗，因此是相對抗跌保值的地區。

「現在科技在哪，人跟錢就會往哪跑，再加上這裡（北士科）還有水岸綠地，所以就像基隆河匯入淡水河一樣，北市買氣都往這裡匯流了。」佳元建設董事長蔡錫全說。

同樣邏輯下，台中北屯區有機捷特區建設與全台最高人口成長率、高雄亞洲新灣區則受惠台積電供應鏈進駐與多項建設匯流，皆被業者視為穩健購屋熱區。

那麼在這些地區又該怎麼做才能撿到便宜呢？

綜合多位業者看法，住宅分預售屋、中古屋、豪宅三大類，而不同類型，有不同的撿便宜攻略策略。

預售屋》新案、先入手有利

先看預售屋，想找讓利建案，有「看新不看舊」與「寧為雞首，不為牛後」兩大重點。

所謂「看新不看舊」，陳碧源說，就是同一區的預售屋，新開案會比在售案更有機會讓利，因為在售案有較大量的成交顧客在手，降價會讓這群顧客反彈，甚至退訂，因此守價意識會相對高。

反觀新開案，由於沒有成交客戶壓力，不僅有空間依據市況調降售價，而且頂著市場大逆風開張搶客，一定會想衝開門紅、提振士氣，藉此給銀行、營造廠一定信心，所以也會更願意提供像是限期限額的加碼福利，因此會是民眾更容易撿到便宜的建案。

至於「寧為雞首，不為牛後」，則是因為預售屋銷售向來不是一價到底，而是賣方普遍有隨銷售成交成數拉高單價，逐步調價的慣性操作，所以同一個建案的同樣房型，身為第一批的「雞首」購屋者相較晚入手的「牛後」買家，往往能省下每坪幾千元到幾萬元的價差空間，也是消費者可以把握的機會。

中古屋》殺佣金，不如砍價

再看中古屋，想省錢的一大重點，就要把握可觀的佣金談判空間。

房仲業者提醒，買賣一間房屋的服務費佣金上限是六％，通常是賣方收四％、買方收二％，但近期由於中古屋買氣一樣冷颼颼，所以新竹一家中小型的房仲業者為了逆境求生就喊出「○・六％超低服務費」的佣金革命口號，吸引消費者目光。當房仲佣金真從六％變成○‧六％，就等同於房價瞬間便宜了五‧四％，是不是很誘人？但住商不動產企研室執行總監徐佳馨提醒，這類低佣策略早有前例，過去如中原地產等業者曾嘗試，最終卻因佣金過低、仲介無利可圖、物件流通受限而退出台灣市場。她認為，更有效的做法應是依仲介努力與成交成果給予合理報酬，「與其殺房仲一％佣金，不如叫他去找屋主砍五％房價。」她說。

豪宅》購地委建貸款成數高

最後看豪宅，想多貸款、留現金，關鍵字是：購地委建客製宅。

這是央行限貸令下管制最嚴格的一類住宅，不僅二○二四年底就調降豪宅門檻，以台北市為例，豪宅門檻就從七千萬元降至六千萬元，同時房貸成數最高只給三成，因此重創買氣。根據實價登錄資料，今年上半年北市豪宅成屋交易僅七件，較去年同期二十八件大減七五％。

怪的是，在台中頭嵙山這個偏僻郊區、由豪宅建商精湛建設操刀打造的客製化豪宅案廣達一・五萬坪的第一期推案，二○二四年頂著央行打房的大逆風開賣，結果不到半年就接近完銷，占地面積同樣達一・五萬坪的第二期推案又在七月開賣，依舊買氣暢旺。

但該案每戶總價約在三千萬至三億元，早就超過台中豪宅三千萬元門檻，到底為何賣得動？精湛建設董事長陳志聲解謎指出，除了當地匯集高球場、米其林餐廳、五星級飯店等能遠離塵囂的安靜環境吸引豪宅客外，還因為他是採取購地後委託精湛建設興建的模式來賣房，也就是走土融與建融的貸款路徑，成數最高是五成，房貸條件比傳統豪宅好，再加上土地每坪售價不到二十萬元，也相對低，因此比較不受央行打房衝擊，二期一開賣就吸引約三十組客戶上門賞屋，是房市罕見熱賣的豪宅案。 閱讀完整內容