選址要求：T17、T18成首選地 新壽與北市府地上權爭議再掀討論

輝達執行長黃仁勳宣布台灣總部將座落北投士林，鎖定新光人壽得標的T17、T18兩基地，但輝達理想的建築規畫涉及都市計畫和建照變更，北市府、新壽和輝達三角複雜關係仍待解決。

撰文‧陳燕珩、梁任瑋

一艘六角形太空艦從團團雲層中升空，在浩瀚的銀河間高速推進，穿過大氣層飛入台灣，越過重重山嶺與都市高樓，最後在台北一○一為背景的大片空地降落，變身成具未來科技感的大型建築。

五月十九日，輝達執行長黃仁勳在台北國際電腦展（COMPUTEX）演講尾聲，秀出了這支科幻影片，引來一陣驚呼。片中太空艦造型的建築，就是輝達醞釀多時、將打造的全新台灣總部，命名為「NVIDIA Constellation」（輝達星群）。

當天近兩小時演講，黃仁勳壓箱到最後一刻才揭曉謎底，重磅宣布：「NVIDIA Constellation將座落在北投士林。」

自去年六月，黃仁勳透露五年內將在台灣打造千人規模的總部後，各縣市政府檯面下動作頻頻，爭相透過管道探詢，積極爭取輝達進駐。

條件篩選》只鎖定雙北地區
低密度規畫須大坪數與高建蔽率

據了解，輝達去年就委託國際級的台灣商仲公司展開選址工作，低調發送「資訊請求書」（Request for Information，RFI）給潛在合作土地的所有權人，目的在蒐集該基地相關資訊，以利後續進行評估和決策，包括新光人壽（下稱新壽）、味丹和縣市政府等潛在合作對象，都曾收到這份請求書。

《今周刊》透過管道獨家取得這份祕密文件，當中詳細列舉輝達開出的各項需求，大曝光其選址條件。

根據RFI內容，輝達預計打造總空間五萬到十萬平方公尺的工作環境，未來可能用於一般辦公與行政用途、進行軟體和硬體開發與實驗，或是電子元件、資料中心、機器人等研究、開發和測試工作；當然也需有提供員工和來賓使用的餐飲服務，以及足夠的停車空間。

為了讓這艘大型「星艦」落地，輝達需要三萬到六萬平方公尺的土地面積，也因為基地較大，建築高度只規畫「二到三層樓」，每層樓地板面積約一．五萬到二．五萬平方公尺。雖然是低密度建築，但按此設計，需要相對較高的建蔽率。

輝達釋放尋址消息以來，從北到南各縣市都熱烈招手，但這份RFI揭露，其實輝達鎖定的區位僅限「台北市」和「新北市」，希望在雙北找到滿足需求的空地，或是潛在重建基地。

針對土地和建物取得方式，輝達則「強烈偏好」以購買或設定地上權（ground lease）取得，其次才考慮傳統租賃。不過，即使採取租賃方式，輝達也須在租賃期間和續約期間內，擁有隨時購買該建物的權利。為了保有主體性，輝達更希望是這項專案「唯一的租戶或使用者」，並享有專屬命名權。

腹地面積考量外，能否符合AI產業的能源需求，也是選址重中之重。這份RFI揭露，輝達需要至少十六MW（千瓩）的電力，建物要有能力滿足用電需求；此外，輝達也要求合作對象應提供建物預計申請LEED、WELL或其他綠色認證計畫，並提出交通運輸配套。

落點預測》四基地進入決選名單
T17、T18最符合需求成首選

知情人士透露，輝達在雙北尋覓一輪後，最後相中四塊基地，進入決選名單，分別是台北士林北投科技園區的T17、T18新壽地上權土地、T12市有地，還有新北市林口A9旁土地、板橋裕隆城旁土地。至於年初傳出中選的南港調車場、台電CR-1，則不在輝達考慮範圍內。

儘管黃仁勳日前宣布台灣總部落腳「北投士林」，沒有指明特定用地，不過在決選名單的T12，土地面積不滿三萬平方公尺，還需整合味丹等周邊四、五塊私有地，才能滿足輝達的空間需求，增加開發的難度和不確定性。

再回頭看黃仁勳當天演講發言：「我想我們談了不錯的條件，我也不確定，有點貴就是了……，我們正在跟租約擁有者協商移轉的方式。」對照T12為市有地，尚未對外招商； T17、T18則是新壽已得標的地上權案，牽涉使用者「移轉」問題。由這些線索可以斷定，輝達的首選就是T17、T18基地。

不過，要讓輝達星群順利降落北士科，還須打通層層關卡，解決北市府、新壽和輝達間複雜的三角習題。

其實在被輝達相中前，T17、T18一路命運多舛。這兩塊地與西側的T16基地，同屬北士科科技產業專用區，北市府原本將三塊綑綁招商，但因規模過大，自一九年起兩度流標。

直到二一年，柯文哲市府將三塊地上權案分開招標，才由金仁寶公司以權利金近八十二億元得標T16 ；新壽則以合計四十四億元標下T17、T18兩基地。

然而，隨著柯文哲任內京華城等弊案浮出檯面，T17、T18的招標過程也被重新檢視。北市議員抨擊柯市府聽從新壽建議，拆成三地招標、拿掉產業別限制，且明明地價上漲，卻調降權利金，甚至讓T17、T18招標免附投資計畫書，最終得標權利金也遠低於T16，質疑柯市府為新壽量身打造，涉及不法圖利。

北市傾向》為區域發展促合意解約
新壽得標至今未動工財務遭質疑

但即使沒有招標爭議，新壽得標後也因財務狀況不佳，開發進度嚴重落後。新壽在二一年十月得標，取得五十年地上權，原預計投入逾一四○億元蓋商辦大樓，在T17打造兩棟二十七層的雙子星大樓，T18兩棟則採地上十二層、十八層設計；兩塊基地在二四年二月、三月取得建照，至今卻未動工，仍是一片空地。

去年台北市議員苗博雅等人就質疑，新壽財務有問題，資本適足率（RBC）未達標，被金管會要求增資，「講白了就是沒錢蓋，放到現在還在長草。」新壽也曾在去年主動聯絡北市府，討論地上權移轉的可能，假設後續真的由輝達接手，不失為解套方式。

現階段要打開三角死結，依照T17、T18地上權契約，存在三種可能解方。

第一種是由北市府和新壽「合意解約」，市府重新設定地上權、對外招標，並由輝達得標；第二是由新壽將地上物興建完成，取得使用執照、辦理建物登記後，經北市府核准計畫，將地上權移轉給輝達；第三是新壽將地上物完工後，直接當二房東出租給輝達使用。

站在北市府角度，當然希望爭取輝達進駐北士科。台北市產發局長陳俊安不諱言，在T17、T18仍是素地的前提下，三種方式中最理想的是合意解約，「即使撇開輝達不談，新壽得標那麼多年，兩塊地還是一片空白，對面同期招標的T16地下室都已經挖完了，這種履約狀況，對北士科整體發展不是好事。」

至於重新招標如何確保輝達得標？陳俊安委婉地說，這類重大投資案，應有三階段評選作業，也就是投標者須繳交投資營運計畫書。市府可針對政策需求和目標，訂出相關條件，藉由評選篩掉不適合的廠商。

新壽自得標以來，已經繳交給市府約三十一億元權利金，以及約二億元地租，且四月已發包給建國工程七．八億元的連續壁工程。

台北市地政局土地開發總隊副總隊長范乾峯透露，針對解約後可退還的權利金比率，契約沒有明文寫定，可由「雙方另行協議」。但他強調，不太可能全數退還，「我們背後是廣大的市民，不可能做出有損市府權益的決定。」

業界人士分析，新壽當初以較低的權利金取得地上權，近年北士科土地價格上漲，一旦同意解約，新壽不只難回收已投入成本，更錯失後續龐大開發利益，如此一來有損股東權益，恐怕難跟股東交代。

設計變更》道路廢除涉都市計畫
建蔽率改變須重談權利金

解約，對市府是最簡單的路徑，卻是新壽最吃虧的選項。如果雙方決定繼續履約，新壽仍有兩種方式與輝達合作。

依照T17、T18地上權契約的「移轉」規定，新壽要先將地上物興建完成，辦理建物所有權第一次登記，取得輝達書面承諾，經北市府審查同意，就能將地上權和建物所有權全數移轉給輝達，也就是「整包移轉」的形式。

若新壽不移轉地上權，依契約在完成地上物興建後，可以將建物部分或全部提供給第三人經營、管理及使用。至於後續新壽與輝達簽訂租約相關內容，屬於民間商業行為，只要不違反地上權契約規定，北市府無從置喙。

台北市士林北投區議員詹為元分析，以這兩條路來看，移轉地上權對新壽較有利，因為租約拉長到五十年，資金回收率太慢，且建物不會是新壽設計的樣貌，直接合法轉移，較能一勞永逸。

「站在保障市民和市有財產的角度，當然希望北市府直接以輝達為主體，促成整個合作案。」詹為元說，多數議員傾向解約或移轉地上權，否則中間隔著新壽，未來市府對北士科有相關政策要求，只能先找新壽，再由新壽傳遞給輝達，不但增加溝通成本，也不利監督。

不過，採取移轉或出租這兩種模式，存在一道技術性難關。

新壽二四年已經取得T17、T18地上物的建照，後續若要移轉地上權或出租給輝達，現階段就必須變更建照設計，為輝達「量身訂作」建物。業界人士分析，輝達規畫的星艦造型總部，在設計和興建使用上，應有嚴謹規格和機密要求，由新壽先完成建物再移轉或出租，可能也非輝達所願。

知情人士透露，其實在北市府「設定地上權」相關辦法中，未限定地上權移轉要先完成建物興建，但在T17、T18契約中加註這項規定，造成現在僵局難解。若北市府能基於重大公共利益考量，同意讓新壽免於先蓋建物，直接移轉地上權給輝達，或許能找到解套方式。

無論三方協商過後擇定何種解方，可以確定的是，依照輝達總部的設計需求，免不了涉及都市計畫變更。

目前T17、T18基地間，間隔一條市府公有道路，如果要整合成逾三萬平方公尺的完整基地，需要變更申請廢除道路，提送都市計畫審議，相關程序最快也要半年。台北市副市長李四川表明，由於變更後基地面積變大，建蔽率改變，市府會重新計算權利金。這番說法，也被外界解讀可順勢為前朝留下權利金過低的「賤租」爭議解套。

弊案調查》可追繳權利金補償
不直接影響使用權但待後續處理

最後一大變數，就是市府T17、T18招標過程被控圖利新壽，監察院發起調查，台北地檢署也立案追查，假設後續遭檢方起訴、聲請假扣押，或經司法審判確定柯市府涉圖利，未來要怎麼走？

陳俊安直言，不同情況下，對應解方也不同，若雙方解約就沒有這項疑慮；但若雙方維持契約關係，又經司法判決不法，補繳權利金可能是一種方式。

針對T17、T18開發時程落後，北市府在二十三日去函請新壽說明，新壽在二十六日回函，不過針對是否與輝達達成協議，僅稱：「基於商業機密，目前無法告知。」

台北市長蔣萬安喊話，新壽要申請變更、建蔽率調整，或是後續要請照、移轉，市府都做過沙盤推演，可以給予行政協助。但如何在市民利益與新壽權益間找到平衡，無疑是最大難關。

影片中，那艘前衛太空艦落地紮根、融入台北地景的畫面，會是一場科幻狂想，還是寫實預告片，全民拭目以待。 閱讀完整內容