利空盤旋、適者生存

歷經2025 年「金龍海嘯」與房貸荒，台灣房市從狂熱轉向急凍。2026 年將進入政策、價格與供需角力的關鍵年，本文解析房市現況與3 大變數，助您在盤整期擇優進場。

撰文：師慧君

若要用一個字來形容2025 年的台灣房市，除了「冷」以外，恐怕沒有更好的替代詞。

這股寒冬起始於2024 年中的房貸荒。最大「禍首」是原本被視為首購族救星的新青安貸款，龐大的申貸潮如洪水般湧入，觸動「不動產放款天條」的「滿水位」警鈴，各大行庫為此緊縮銀根，最終導致許多購屋族貸款卡關，甚至被迫違約。

同年9 月，央行再使出「限貸令重拳」—啟動第7 波選擇性信用管制，禁止有房者使用寬限期，且將第2 戶貸款成數降至5 成以下，第3 戶以上、豪宅貸款成數降至3 成以下，讓原本已經失溫的房市瞬間急凍。此波「史上最嚴厲」的打炒房措施，更被市場戲稱為「金龍海嘯」。

即便央行在同年10 月針對新青安申貸者、繼承者、換屋族給予有條件豁免，但因房貸荒難以紓解，民眾購屋信心已遭打落谷底。2025 年上演的關稅大戰，引爆股債雙殺，又進一步壓抑市場買氣，致使投資買盤全面撤出，僅剩下剛需族群和財力雄厚的置產客撐盤。

2025交易量跌谷底
房價僅回到1年半前水準

去（2025）年房市交易量究竟有多低？根據多家業者推估，2025 全年交易量可能落在26.5 萬∼ 27 萬棟，約較前年下滑23% ∼ 25%；若預言成真，很可能創下1991年以來第3 低紀錄，僅略優於2001 年（網路泡沫次年）和2016 年（房地合一稅上路）的表現（見右圖）。

再細看七都的交易量變化，根據各縣市地政局處統計資料， 自2024 年5 ∼ 7 月出現高峰後，均大幅滑落（見P.142 圖）。比較2025 年與2024 年1∼ 11月同期，以台南、高雄年減逾3 成表現最差；新竹縣市數據尚未完整公布，但年減率恐怕也逾3成；而台北、新北、台中年減2 成多，僅桃園衰退幅度少於2 成。

價格方面，從國泰房地產指數（代表預售、新成屋價格）與信義房價指數（代表中古屋價格）來看，七都房價雖均有下修，但約略只是回到2024 年第2 季的水準，相較於新青安上路前仍高出不少，顯示建商、屋主並未因房市冷清而積極讓價求售。而從政大永慶房價指數則可發現，雙北市公寓房價明顯下修，其中北市約略回到2021 年第1 季的水準，新北市約略回到2021 年第4 季的水準。

與此同時，部分區域卻出現創新高個案，如新北中和、新店均有新案衝破百萬單價，桃園青埔也有新案站上8 字頭，北市知名豪宅「陶朱隱園」甚至寫下單坪近400 萬元的天價。

房市浮現4大趨勢
台積宅風光不再

綜合以上觀察，可看出4大趨勢：

1. 台積宅「消風」：前幾年台積概念宅成為房市顯學，新竹、台南、高雄等地房市莫不「聞積起舞」，但隨著限貸令發威，過度炒作、缺乏需求支撐的區域便成為首要災區，再加上2024 年基期過高，交易量「消風」的情況便更為明顯。

2. 人口紅利左右房市消長：桃園是近2 年人口淨遷入最多的城市，且年輕人口占比高，買房成家的需求相對旺盛，因此房市也相對會有穩固表現。

3. 價量背離：由於近年土地與營建成本飆升，且預期政策干擾終將平息，建商多半「以拖待變」，寧可賣不掉也不輕易降價；而中古屋屋主除非有強烈的售屋需求（如兄弟分家、夫妻離婚急需處分房產），否則可以由賣轉租，或暫緩換屋計畫。這些理由讓房價維持高檔，並未因量縮而崩跌。

4. 房市M 型化：老屋因住宅安全意識提升以及貸款不易，不僅價格大幅走跌，也逐漸成為「票房毒藥」；相反地，優質品牌與黃金地段個案，則因其稀缺性而勇於向上開價，進一步挑戰消費者的荷包底線。



3大變數牽動2026房市
政策「轉彎」最關鍵

2026 年房市又會怎麼走？有3 大變數需密切注意。

變數1：房市政策是否鬆綁

隨著2025 年央行「金龍海嘯」信用管制見效，2026年市場重點將在於政策何時「轉彎」。專家預測， 若2026 上半年交易量持續低迷，下半年政府可能針對首購族或換屋族再適度放寬。

此外，新青安貸款於2026年7 月底期滿後是否推出接續方案，將直接影響市場剛性需求的支撐力。日前傳出「新青安2.0」將維持貸款年限最長40 年、寬限期最長5年、額度上限1,000 萬元等「3 大支柱」不變，但財政部已澄清表示，新青安貸款續辦檢討作業尚在進行中，對於貸款年限、寬限期、額度上限、利息補貼及申貸資格等條件均須通盤研議，目前尚未定案。

變數2：破壞價是否形成風潮

由於2025 年累積了大量新建待售餘屋，建商正面臨資金斷鏈與囤房稅2.0 的雙重壓力，有部分建商已率先祭出「破壞價」搶市，例如寶佳機構多家子公司在台中、高雄的新案紛紛開出低於區域行情的價格，另外也有不少建案推出買房送裝潢、冷氣的促銷方案，形同是變相降價。

為了加速去化，2026 年可能有更多建商開出破壞性價格，一旦具指標性的案場率先「殺價取量」，極可能引發同區建商跟進，進而造成房價全面鬆動。

變數3：黑天鵝是否再現

2026 年地緣政治風險仍是不確定因素，如美國貿易關稅政策對台灣出口的衝擊，或是兩岸局勢的波動，都可能動搖購屋族的信心。若黑天鵝降臨，資金可能轉向其他避險資產，屆時房市恐從「價跌量溫」轉向「價量齊縮」。



剛需進場時機到 避地雷、聚焦建設利多

另一方面，2026 年也是適合剛需購屋族擇優進場的一年。房市趨勢專家李同榮建議，首選「三高、二多」抗跌區—三高指高鐵或雙軌成熟區、高科技產業核心區、高成熟商圈重劃區，二多則是指人口淨流入多、家戶數增長多。

同時要避開「超、不、大」3 大地雷區—李同榮直言：「超漲領漲區會領跌、不成熟商圈會死當、大量推案區會槍林彈雨。」

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則指出，相較於新青安時代的雨露均霑，2026 年的房市將是「兄弟爬山各自努力」，具有重大建設的區域較能吸引資金和目光。例如科技巨頭輝達、Google 規劃設立總部的士林北投區，商辦和住宅都炙手可熱；新北市淡水區也因淡江大橋即將完工，成為低迷房市中備受小資族關注的區域；桃園捷運綠線第1 階段7 站可望在2026 年底通車，也提升了桃園的自住機能優勢。

張旭嵐強調，當前房市政策抑制投機、鼓勵自用，因此未來購屋除了須考量自身財力，還須評估物件機能性、置產地緣性，以及長期持有效益，避免踩雷。

… 本文摘錄自 《Money錢》 2026/1月 第220期