關鍵看下半年、進場3訊號
文●方歆婷 攝影●程思迪 七折開賣、低首付，建商紛出奇招搶市，房價真的要下跌了嗎？ 原來，這些信號正透露著，下半年將是購屋者布局的關鍵時刻。 第二季一開始，代銷龍頭甲山林為其板橋指標預售案，高調喊出「新板特區七折價開賣」，被視為房市讓利的第一槍；士林也有建案跟進，對標北士科重劃區，打出七至八折的價格優惠。 建商降價「假讓利」衝量 低首付陷阱：晚付不是少付 先別急搶便宜！仔細看，這兩個建案與所對標區域，實際都相距約十分鐘車程，開出的價格，與基地所在地行情相比，其實相差無幾。 那麼，建商所為何事？ 這是因為，「房市量縮嚴重，消費者看跌房價，此時無論是建商或屋主，賣方急的是賣不掉，因此更改策略，原本堅持價格的，都喊出了降價，這是『降價換量』的思維，是否真的讓利，是另外一回事，」台灣高力國際業主代表服務部董事黃舒衛說。 除了打折外， 為了刺激買氣，「低首付」也陸續重出江湖，像是台北市信義區有訂簽七十七萬元起的建案，士林則有訂簽三％、首付六十六萬元的建案。 低首付，看似解決買家湊不出頭期款的痛點，實際上是為了讓建商順利取得建築融資。 高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源指出，建商開工前會向銀行申請建築融資，銀行會依工程進度分期撥款，並要求建商提供一定銷售率、簽約名單與銷售金額，以計算融資價值比（LTV）、債務保障比率（DCR）等方式，評估還款能力。也就是說，就算施工順利，若銷售不佳，銀行仍可能拒絕撥款。 但對買家而言，低首付方案，後續仍面臨銀行最多僅核貸七、八成，若買家自備款不足，將須以信用貸款，補足頭期款差額，這筆款項須在三到七年內償還。因此，在交屋時，買方將同時面臨房貸與信用貸款壓力。放貸趨嚴的銀行，可能對低首付買家降低房貸願貸成數，甚至會影響交屋，對買方並不有利。 然而，雖然建商的打折、低首付等優惠是假的，房市銷售的壓力卻是真的。 住商企研室執行總監徐佳馨指出，大型建商願意讓利、祭出低首付等方案，透露出「建商有壓力」，因為他們知道市場上有效買家所剩不多， 策略改為「先搶下還會成交的客戶」，反映出建商對未來的不確定性加劇，轉而主動出擊，先掌握住有限的市場需求。 投資客退場、房貸收緊 資金壓力讓建商加緊銷庫存 既然市場需求有限，房價是否也將隨之走跌？ 陳碧源指出，建商通常不輕易降價，因為實價登錄一旦下修，可能拖累區域行情，除非資金吃緊或經濟轉負、通縮，才可能真的讓利。為避免影響行情或引發解約，建商多採變相促銷，如：贈送裝潢、家電、車位，或是升等樓層，來吸引買氣。 不過，從去年起，建商壓力明顯升高。 首先，預售屋禁止轉讓紅單後，投資客退場，加上銀行收緊房貸，今年逢金融市場波動加劇，買家資產縮水，購屋需求進一步下滑，建商銷售壓力大增。 再者，是資金壓力。建商需償還銀行貸款、利息及支付營造款等，其中，土地融資依央行規定須於十八個月內開工，否則可能被要求提前還款或轉貸，建築融資撥款則與銷售率掛鉤，當銷售不佳，銀行可能拒絕撥款。 馨傳不動產智庫創辦人兼執行長何世昌指出，建築融資的收緊，對中小型建商影響甚鉅，而上市櫃的大型建商，面對的則是更大的股東壓力，須定期推案以維持營收與配息。 同時，銀行自去年九月起降低餘屋貸款成數，從四成降至三成。陳碧源指出，過去建商可透過高成數貸款不斷興建，即便房子尚未售出，也能透過餘屋持續向銀行融資，向銀行融資，形成一種資金循環。如今貸款成數收緊，建商無法再以未售出的資產做為槓桿搬錢，資金鏈受到壓縮。 加上今年開徵囤房稅2.0，「建商持有房子的成本變得非常重，不得不加快去化，」黃舒衛直言。 「這兩年將是建商面臨壓力最沉重的時期，」徐佳馨指出，二○二○年後、每年高達十幾萬戶的建案陸續完工，今年起進入交屋高峰，若遇大批買家無法按期交屋，建商資金流有虞，陷入舊案未清、新案又要推的壓力。
▲北士科高樓崛起、產業聚落初具規模，成為台北新亮點，也成了房市銷售話術的取材元素。
