日圓偏弱、供給緊縮 日本房價回到泡沫經濟前水準

日圓走弱、房價價差與資產配置需求，正改寫日本住宅市場的海外買家結構。東京二十三區新建住宅中，台灣已躍居最大海外購屋來源，赴日置產潮正持續升溫。

文／游筱燕

日本國土交通省於二二五年十一月二十五○日公布最新調查指出，當年度上半年，東京二十三區新建公寓的海外購買者明顯增加，其中，來自台灣的買家數量居各國之首，呈現「壓倒性領先」態勢。


日本東京首都圈房市夯，部分地區房價已經回到泡沫經濟前水準。陳俊松／攝
房價走揚引發炒房爭議

信義日本指出，這是官方首次以不動產登記資料系統性揭露海外購屋結構。隨著近年日本房價走揚，「外國人來日炒房」的討論再度浮上台面，也促使主管機關試圖以數據釐清市場實況。

在日股掛牌的房產科技公司GA technologies媒體公關部海外公關游詠如表示，公司於二四年十月正式在台灣設立法人，正是回應這股趨勢。她回憶，疫情前，公司海外客戶結構中，中國約占六成，台灣與香港合計約四成；但疫情後，台灣買家反而快速補位，如今已占公司海外業績約六成，且仍持續成長。

游詠如分析，一方面，台灣購屋負擔沉重；相較之下，日本即使是東京核心區，三千萬日圓（約新台幣六一○萬元）仍有機會購得小型住宅。再加上日圓長期偏弱，使得以新台幣計價的實質成本進一步下降。

她以自身經驗為例，二十五至二十六平方公尺（約七．五至七．八坪）的套房，月租約七萬至十萬日圓；若轉為購屋，中古屋約三千萬日圓起跳，新成屋或預售屋則落在六、七千萬日圓。換算下來，一千五百萬元新台幣以內的總價，已可進入東京主要生活圈。

除價格因素外，游詠如也指出，二○二四年台灣實施第七波信用管制後，部分資金轉而尋求海外配置，進一步推升台灣人赴日購屋的意願。

在日本經營不動產長達十六年的本葉國際資產管理株式會社社長林彥宏則指出，台灣近年房市政策對私法人購屋限制加嚴，也在無形中推動部分私法人轉向日本市場布局。疫情後購屋者的面貌除了早期的自營商，更可明顯看出電子科技新貴的增加。

林彥宏也從另一個角度解讀這波現象：日本不動產市場本身，正經歷結構性轉變。隨著「失落三十年」世代逐步退休，新一代購屋者進入市場時，看到的是房價長期上升的軌跡，以絕對價格觀察，東京部分核心地段的房價，已回到泡沫經濟時期水準。

再加上近一年新屋供給明顯減少，首都圈一年可銷售物件數，已從過去約七萬戶，縮減至三萬戶左右。在供給緊縮下，日本大型不動產公司與仲介為維持營運，轉而積極介入中古市場，進行短期買賣以創造周轉。這也解釋了國土交通省報告中，一年內短期交易比率上升的現象。林彥宏直言，這波短期交易增加，更多是日本企業自身經營策略的結果，而非單純由海外買家炒作所致。

不過，他也提醒，官方統計仍存在結構性盲點。部分中國買家透過「經營管理簽證」在日本設立公司，等同以「日本法人」名義購置不動產，不會被列入「海外買家」統計之中。相較之下，台灣買家多以個人名義直接購屋，因此在登記件數上的領先顯得格外突出。

轉變明顯赴日置產動機

值得注意的是，這波台灣赴日購屋潮，已不再單純以投報率為唯一考量。多數受訪業者一致指出，目前東京住宅的租金投報率約落在三至四％，雖不若部分海外市場的高收益想像，但出租穩定性高。

實務上，台灣買家購屋動機愈趨多元，包括長期資產分散、退休後長住、子女留學預備，甚至是更彈性的生活選項。林彥宏形容，不少客戶「先買下來，再輪流邀親友來住幾個月，深度旅遊、融入在地生活，往往就覺得在日本置產很值得。」未來再視情況出租或出售，或隨房價上漲獲利了結，「可進可退」成為台灣人購屋的重要吸引力。

不過，專家也提醒，赴日購屋並非全無風險，匯率波動、稅制差異、貸款限制與後續管理成本，皆須事前充分理解，現階段仍以東京二十三區的流動性與市場深度相對穩健。

至於近年被台灣買家熱捧、甚至被形容為「第二個沖繩」的福岡，以及台積電設廠帶動的熊本周邊，由於部分地區鄰近阿蘇活火山，並非日本當地買家偏好的區域，未來轉手性與價格支撐，仍須一併納入評估。

… 本文摘錄自 《財訊》2025/12月 第753期